Jorge Pérez de Leza (Metrovacesa): "Lograremos Ebitda positivo este año y repartiremos más de 80 millones de dividendo"

Metrovacesa se despidió de 2020 con optimismo al ver como el ritmo de ventas iba in crescendo a lo largo de la segunda mitad del año. Esta tendencia positiva se ha consolidado todavía más en los primeros meses de este año, hasta el punto de que la promotora que lidera Jorge Pérez de Leza ha logrado cerrar el primer trimestre en cifras récord con la venta de 400 unidades. El directivo confía en que la compañía, que acaba de restablecer un guidance este año, será capaz de cumplir con los nuevos objetivos de entregas pese a que son ambiciosos, ya que suponen más que duplicar la facturación del pasado ejercicio.

¿Cómo se comportó la actividad de la compañía en un año tan atípico como el 2020?

Fue un ejercicio de dos mitades muy diferentes. Una primera mucho más dura y una segunda que fue muy dulce, ya que, con cierta sorpresa, vimos que la actividad funcionaba mejor de lo esperado, con un volumen de ventas creciente mes a mes. Esto sumado a que no ha habido bajadas de precios nos dio tranquilidad de cara a este ejercicio, que de nuevo ha registrado un primer trimestre mejor de lo esperado. De hecho, hemos logrado 400 ventas netas, lo que para nosotros es cifra récord y abril pinta muy bien. Parece que esa tendencia al alza se va manteniendo.

¿A qué cree que se debe el buen comportamiento que ha tenido la obra nueva durante la crisis?

Es la suma de diferentes factores. Por un lado, estamos en historio de baja oferta. Además, el año pasado se recortaron un 30% los visados, lo que todavía pone en situación de mayor desigualdad la oferta y la demanda y este desequilibrio nos ayuda. Seguramente, este año seguirá cayendo un poco más la oferta. Por otro lado, hay un entorno de financiación que no ha habido nunca y al final el tener tipos ultra bajos y unas condiciones de financiación buenas anima a comprar y más en un año en el que la gente ha podido ahorrar y también ha tenido que pasar más tiempo en sus casas y ha visto nuevas necesidades. El último factor sería que el segmento en el que nosotros estamos, con un precio medio de 300.000 euros por vivienda sufre menos que el de 150.000 euros.

¿Podrían llegar a subir los precios de la vivienda nueva si la desigualdad entre oferta y demanda crece?

Creo que, al margen de subidas muy puntuales en proyectos concretos, todos tenemos la sensación de que es mejor incentivar ritmos de venta que subir mucho el precio en busca de un mayor margen. Es verdad que hace seis meses pensábamos que para mantener ritmos habría que bajar precios, pero la realidad no ha sido esa. Aun así, somos cautos. Además, cuando sales de las zonas prime como Madrid y Barcelona, hay mercados que son súper sensibles al precio y eso hay que tenerlo muy en cuenta. Se trata de ciudades en las que si el precio sube un 5% las ventas se estancan.

Este año han restablecido objetivos y se han fijado el de entregar entre 1.300 y 1.700 unidades...

Así es, trimestre a trimestre tenemos que ir recuperando la credibilidad de nuestro ritmo de entregas y de momento tiene buena pinta. Además, el precio medio por vivienda este año es superior al del pasado y por lo tanto deberíamos más que doblar la facturación en esta rama de negocio.

"Con las ventas de vivienda y de suelo esperamos generar una caja de más de 100 millones de euros"

Con ese volumen de entregas, ¿espera lograr un ebitda positivo este año?

Ese es el objetivo y así espero que sea. Si dejamos de lado la parte de las valoraciones de activos y nos centramos en el negocio operativo tenemos dos fuentes de ingresos. Una es la venta de viviendas y la otra la de suelo. Dependerá del margen que tengamos en esa venta de suelo que el ebitda sea más o menos positivo. Este segmento es el que más sufrió el año pasado, con apenas unas ventas de 16 millones de euros, que estaban muy por debajo de lo esperado. En marzo todas las conversaciones se pararon y en el último tramo del año se reactivó la parte de suelo residencial, especialmente la de suelo finalista para proyectos pequeños, que ha seguido funcionando bien también en el inicio de este año. En el caso del suelo terciario, en 2020 se pararon las conversaciones y ahora estamos en etapa de que los fondos haciendo números y eso significa que en la segunda mitad del año deberíamos cerrar transacciones. En total esperamos cerrar desinversiones de más de 50 millones y a día de hoy nos sentimos confortables de que llegaremos a esa cifra. La previsión es que con estas ventas y las de viviendas se genere una caja de más de 100 millones.

Ese volumen de caja llevará al reparto de un dividendo mayor del que se va a dar este año...

El año pasado en la junta de abril se decidió posponer el dividendo de 2019 y viendo que a finales de 2020 generamos caja adicional, llegando entre los dos años a los 71 millones, hemos decidido pagar un dividendo de 0,4 euros por acción. Nuestra política pasa por distribuir más del 80% de esta generación de caja y por tanto este año esperamos repartir más de 80 millones de euros en dividendo. Ese es el objetivo y todo el entorno actual nos dice que llegaremos. Tenemos un nivel de apalancamiento bajo y una visibilidad en las entregas importante. Estos más de 80 millones representan la rentabilidad más alta del sector sobre la cotización actual y a medida que la cotización suba a lo largo del año seguirá siendo atractiva.

¿Cómo avanza su apuesta por los proyectos de alquiler?

El año pasado firmamos 500 unidades de alquiler mediante proyectos Build to Rent (BtR) en llaves en mano. Con la crisis los fondos empezaron a pedir descuentos y eso nos llevaba a precios y rentabilidades que no nos interesan. Por eso decidimos empezar la construcción de 550 unidades, aunque probablemente serán más, que son buenas para alquiler y en las que ya hemos tenido interés de los inversores. Cuando se haya pasado la etapa de incertidumbre económica, sanitaria y de regulación esperamos que los precios se acerquen de nuevo al nivel que buscamos. El negocio de BtR para nosotros debería representar el 15-20% de las preventas que tengamos al año. Este es un negocio en el que tenemos que estar, pero sin dejarnos margen por el camino y más ahora que el build to sell está funcionando mejor de lo que esperábamos.

Vía Célere y Neinor ya se han lanzado con los bonos verdes y Aedas está en ello, ¿se van a sumar a esta lista?

Todo el mundo nos pregunta que para cuando recurriremos al bono, pero es que todavía no nos toca. Tenemos una financiación corporativa que nos vence hasta diciembre de 2022 finales del año que viene. Eso no quiere decir que no estemos ya viendo que alternativas tenemos para el año que viene esa refinanciación corporativa tenerla totalmente asegurada, pero no vamos a lanzar un bono mañana por qué no lo necesitamos. Si bien, es verdad que ahora el coste y el apetito de los bonos está en un momento dulce y es buenísima noticia que el sector del bono high yield se crea la historia de promoción en España. Eso al final da credibilidad al sector y a las compañías.