Jordi Argemí (Neinor Homes): "El alquiler nos dará estabilidad y generará un retorno del 5% en 2023"

Neinor Homes ha logrado sobreponerse y colocarse a la cabeza del sector en un año cuanto menos difícil. La promotora está siendo capaz de cumplir con lo prometido y pese a la pandemia, se ha fijado retos "ambiciosos" como el de aumentar otro 40% su ebitda este año.

Su consejero delegado adjunto, Jordi Argemí, reconoce que no será fácil, pero confía en la buena evolución del sector y apuesta fuerte por el mercado del alquiler, que generará más estabilidad a la compañía.

¿Cómo ha logrado la compañía salir airosa de un año tan complicado como ha sido el 2020?

Hay tres claves principales para los buenos resultados que ha tenido Neinor. La primera es que teníamos toda la maquinaria de venta digitalizada antes del Covid. Esto nos permitió en abril y mayo, que prácticamente ningún otro promotor vendió, acordar la venta de 120 unidades. Por otro lado, a pesar de la incertidumbre, fuimos capaces de seguir firmando acuerdos y pactos con la banca para poder lanzar producto, poner grúas y seguir con la actividad. Aunque no era nada fácil, las entidades nos siguieron acompañando y firmamos 350 millones de euros en préstamos al promotor entre abril y septiembre y lo hicimos sin cambios de condiciones. La tercera clave es el buen trabajo que hizo el equipo de obras y también la plataforma de entregas, que la teníamos muy implementada, y esto nos permitió cumplir pese al mes que tuvimos que estar parados por la pandemia.

El sector apunta que el inicio de año está siendo bueno en cuanto a demanda, ¿cree que va a seguir así el resto del año?

Con la incertidumbre por delante, es cierto que yo tenía mis dudas en un principio respecto a la demanda, pero ya no las tengo. Entre junio y diciembre se comportó muy bien y estuvimos por encima del plan de negocio de modo que incluso compensó el mes de confinamiento. Además, enero y febrero los hemos cerrado por encima del presupuesto interno. De hecho, en febrero hemos vendido más que cualquier mes del año pasado. Sinceramente creo que la pandemia no debería impactarnos ya. Nos hemos dado cuenta de que somos un nicho. Se han transaccionado 50.000 viviendas de obra nueva en 2020, que dentro de un pastel de 500.000 suponen un 10%. Dentro de esas 50.000 viviendas, si miras en las zonas donde estamos nosotros estamos hablando de unas 30.000 viviendas transaccionadas. Además, en estas zonas en las que trabajamos el año pasado la demanda estaba un 30% por encima de la capacidad de los promotores. Ese déficit es suficiente como para cubrir una puntual caída de la demanda en caso de que haya un impacto por el Covid, los ERTE o cualquier otro factor de incertidumbre. A eso se le añade que muchos promotores pararon maquinas el pasado año por lo que la oferta será aún menor.

El 'guidance' se mantiene estable pese a la compra de Quabit. Los analistas apuntan que han ido a 'caballo ganador' después de haber rebajado las primeras estimaciones...

La rebaja de previsiones existió, pero lo que es evidente es que el resto de promotores están lejos de conseguir 100 millones de euros de ebitda en dos años consecutivos. Sin embargo, nosotros estamos creciendo desde el primer día. Hicimos 56 millones de ebitda en 2018, 100 millones en 2019 y 110 millones en 2020 pese a la pandemia. Creo que es mucho, y si este año obtenemos un ebitda de 150 millones hablamos de crecer un 40% con situación de Covid. Nuestros guidance ya son agresivos de por sí. No es ir a caballo ganador, sino conseguir los objetivos. Los analistas están pensando que este año podemos hacer 120 millones de euros. No se creen nuestra previsión. Ahí está la magia. Nosotros estamos siendo más agresivos que lo que el mercado espera y a la par estamos intentando quitarle riesgo porque no es fácil el objetivo que nos hemos fijado. Deberían ver Quabit como una capacidad adicional de lograr el objetivo que antes entendían que no éramos capaces siendo solo Neinor. Si conseguimos objetivos implicaría aumentar el precio objetivo medio en un 20%.

"Creemos es que en cinco años seremos capaces de poner en valor la cartera"

¿Qué planes tienen para la cartera de suelo de Quabit?

Las 7.000 viviendas de Quabit las hemos englobado en finalistas, que son 4.400 unidades y es el producto con el que nos sentimos más cómodos, y las no finalistas, que son unas 2.600 viviendas. En este grupo hay producto que nos creemos, y que una vez hecha la gestión lo promoveremos, y otro en el que por distintos motivos, como tamaño o ubicación, confiamos menos. En este caso, podemos dejarlo en nuestra cartera por bastante tiempo ya que le hemos dado valor cero, pero seguramente lo venderemos.

¿Qué volumen estimado van a desinvertir?

Lo cierto es que no tenemos pensado un objetivo en el corto medio plazo. Lo que creemos es que en cinco años seremos capaces de poner en valor la cartera y por tanto al final de ese periodo seguramente habremos desinvertido entre 50 y 100 millones de euros de estos suelo que no nos encajan. Cada ejercicio iremos vendiendo, si bien es cierto que este año no es momento de vender, por lo que será previsiblemente entre 2023 y 2025 cuando estaremos en disposición de dar salida a este producto.

¿Qué parte de los suelos podrían destinar al negocio del alquiler?

Hasta unas 1.500 viviendas. De hecho, en los próximos seis o nueve meses podríamos llegar a lanzar ya las 500-600 primeras unidades. Las demás vendrían de forma consecutiva en los siguientes años. Todas estas viviendas serían adicionales a las 1.400 que ya habíamos anunciado y a las que se suman también las 400 del reciente portfolio que hemos comprado, por lo que nos pondríamos en unos años con más de 3.000 viviendas en alquiler.

¿Con qué previsiones de rentabilidad trabajan en Neinor Rental?

Nuestro objetivo para 2023 es alcanzar una renta bruta del 6-7%, que será una neta operativa del 5%. Es un retorno alto, pero podemos conseguirlo por que nosotros compramos suelo, diseñamos y producimos y el margen implícito promotor lo tenemos ahí dentro. Por el contrario, quien compra un piso de obra nueva para alquilarlo puede sacar una renta bruta del 4%, que en neta se queda en el 3% o por debajo, dependiendo del precio al que haya comprado. Además no es lo mismo gestionar una renta de manera individualizada, que tener un negocio de escala y gestionar unas 5.000 viviendas.

¿Sería entonces 2023 el momento de tomar una decisión respecto al futuro de la división de Rental y pensar en crear un socimi?

Efectivamente sería el momento racionalmente más maduro si quisiéramos poner en valor la plataforma. Esto significa muchas cosas. Se puede hacer a través de una socimi o directamente venderla a un inversor que entre a esas tasas con un portfolio más diversificado. En nuestro plan de negocio no asumimos ninguna de estas opciones, lo que contemplamos en principio es quedárnoslas y contar con un flujo recurrente de ingresos que siempre da mucha estabilidad. Si bien, cuando tengamos el portfolio formado, si entendemos que es más ventajoso crear una socimi, lo haríamos. Otra opción sería quedarnos con los activos y vender una participación minoritaria que vendría bien para hacer entrar caja mientras nosotros mantenemos la gestión absoluta de esos activos.

"Si cumplimos, este año deberíamos estar en la posición de repartir unos 50 millones de euros"

Cotizan con un descuento del 30% respecto al valor de sus inmuebles en bolsa. ¿Está justificado?

Es un descuento fuerte, pero el menor de entre los comparables nacionales [Aedas y Metrovacesa]. En época pre-Covid yo veía el vaso medio vacío porque, además, veníamos de no cumplir objetivos. Ahora cumplimos, y a pesar de ello, esto genera muchas heridas en el mercado de capitales. No lo cambias de hoy para mañana. Ahora veo el vaso medio lleno tras años de cumplimiento y demuestra que hemos estado picando piedra. Vamos a intentar conseguir el resultado en 2021 por tercer año consecutivo y empezaremos a hacer cambios estructurales. En 2022/2023 ya no estaremos con un descuento tan fuerte.

Acaban de repartir su primer dividendo, pero no han dado perspectivas sobre la retribución a futuro.

La haremos pública el próximo mes. Hemos dado un target de, si cumplimos, este año deberíamos estar en la posición de repartir unos 50 millones de euros, lo que implicaría un 50% de payout. Tendremos que ver si somos capaces de hacerlo porque los costes de la operación con Quabit podrían afectar.

¿Y retomar las recompras?

Va a haber, pero no tengo en la cabeza que sea del nivel que hicimos en su día. Hablaríamos de entre 10 ó 20 millones en 2021, pero la decisión no está tomada.