Las hipotecas pueden crecer un 15% al año con el aval de las aseguradoras a los jóvenes en la compra de vivienda

El problema del acceso a la vivienda por parte de los jóvenes era ya estructural en España antes de la pandemia, y con la crisis la situación se complica todavía más. Sin embargo, son varias las alternativas que se están estudiando ya por parte del Gobierno y del sector inmobiliario y también distintos los actores que quieren formar parte de la solución.

Este es el caso de las aseguradoras, ya que según apuntan fuentes del sector a elEconomista, son varias las firmas americanas que quieren entrar en este negocio en España.

Se trata de una fórmula que ya fue probada sin éxito en nuestro país antes de la crisis de 2008, pero que está funcionando en otros países y que se estructura a través del seguro de crédito hipotecario, de forma que el banco financia el 95% de la operación de compraventa de vivienda, una aseguradora avala el 15% del volumen total y el comprador únicamente tiene que aportar una entrada por valor del 5%. De este modo se daría acceso al mercado de la vivienda a una parte importante de los jóvenes que cuentan con solvencia para hacer frente al pago de una hipoteca pero que no tiene los ahorros suficientes para pagar la entrada.

AmTrust International es una de las compañías que están analizando con mucho interés la posibilidad de entrar en este negocio en España. Según sus cálculos si se pusieran en marcha esta tipo de seguros de crédito hipotecarios "permitiría un aumento adicional de entre el 10% y 15% anualmente, lo que supondría la firma de unas 35.000 a 53.000 hipotecas al año", asegura Roberto Savina, Country Manager de AmTrust Mortgage and Credit en España.

Teniendo en cuenta que el importe medio de las operaciones hipotecarias sobre vivienda en España el año pasado se situó en los 125.000 euros, este mecanismo generaría transacciones por volumen de unos 6.300 millones de euros de los que cerca de 1.000 millones serían avalados por las aseguradoras.

El directivo asegura que han detectado también interés en el sector bancario, pero "el factor que falta para desencadenar este mecanismo y la clave para el buen funcionamiento de este producto es que exista un marco que sea simple y predecible. No es tanto un cambio de regulación, si no unas aclaraciones sobre los criterios para la aplicación de la norma vigente por parte del regulador". "Necesitamos unas reglas claras en lo que se refiere al tratamiento del producto en términos de capital y provisiones requeridas a los bancos para este tipo de préstamos", concreta Savina.

Por otro lado, el experto señala que esta opción, por su naturaleza, "no abarca todo el colectivo de los demandantes de vivienda. Únicamente da una solución a aquellos que cumplen con un importante criterio de riesgo que es la capacidad de pago. Ningún programa de este tipo puede convertir en solvente a un insolvente". Por eso, Savina apunta que habría que "evitar cualquier problema de antiselección que incentive el mal uso de esta solución. Para que esto funcione y no se creen problemas de morosidad ni de sobre endeudamiento, el producto deberían obedecer a criterios de riesgo y buenas prácticas bancarias. Si no será poco sostenible en el tiempo".

Según el directivo, la aplicación de esta fórmula, que está funcionando bien en otros países como Italia, Australia o Canadá, no termina de despegar en España debido a que a raíz de la anterior crisis "se asocia, de forma equivocada, a los prestamos de alto loan to value (LTV) como préstamos malos". Si bien, Savina asegura que "en el momento en el que este mercado se abra y se establezcan las condiciones para poder operar de manera eficiente y sostenible en el tiempo todas las compañías especializadas en este nicho de mercado estarán interesadas en el mercado español".

Participación de la administración

En algunos países el sector público ha tomado el protagonismo en este negocio. De hecho, uno de los mecanismos que se están intentando impulsar actualmente en España por parte del sector promotor y de la banca es la colaboración público privada a través del Instituto Oficial de Crédito (ICO), que avalaría hasta el 20% del préstamo, de forma que el comprador únicamente aportaría el 5% de la operación y el banco concedería una hipoteca por el 95% restante. Si bien, fuentes del ICO han declarado que este programa no es una prioridad en estos momentos, ya que el organismo está centrado ahora en hacer llegar la financiación a empresas, pymes y autónomos afectados por el coronavirus, así como las ayudas al alquiler aprobadas por el Ejecutivo.

"La clave para que convivan ambas fórmulas es que no haya distorsiones de mercado y que si se hace desde el sector público se sigan criterios parecidos a los del sector privado para que no haya una desventaja para las aseguradoras privada", explica Savina.

Otra posibilidad pasa por apostar por un modelo mixto y "existen posibilidades y ejemplos de colaboración entre el sector público y privado. La ventaja para el Estado en este caso es la posibilidad de diseñar una solución que cuenta con el respaldo y la capacidad del sector asegurador privado y esto tiene un potencial efecto multiplicador", asegura Savina. Es el caso de Francia en el que los programas de ayudas surgen del sector público "pero después hay un programa de reaseguro abierto al privado. De este modo la administración cede riesgo al mercado privado".

Por otro lado, el directivo señala que la base de este negocio podría ser mucho más amplia con programas de reaseguro para dar entrada a las firmas generalistas, de este modo estas comparten el riesgo con las aseguradas especializadas en este nicho de mercado.

Otra fórmula para dar acceso a las aseguradoras

Las aseguradoras españolas también estarían estudiando su entrada en este negocio, pero sería a través de una fórmula distinta: la cofinanciación. Así lo asegura Sergio Redruello, Manging Director de Álvarez & Marsal Spain, que apunta que han "detectado interés en el sector por esta fórmula, pero todavía necesitan llegar a un entendimiento con la banca".

Según explica Redruello, se trataría de desarrollar una fórmula de la colaboración entre entidades financieras y aseguradoras que permita que "el balance de estas últimas participe en la concesión de crédito a segmentos solventes cuya demanda hoy por hoy no es atendida". De este modo, la banca no estaría superando el LTV del 80%, que es límite en el que se siente cómoda. De hecho, esta es precisamente una de las barreras con las que se topa la otra fórmula en la que las aseguradoras aportan una garantía adicional al avalar el 15% del préstamo.

"A muchos de los clientes jóvenes solventes el alquiler de una vivienda les supone un esfuerzo financiero mayor que la compra"

El directivo de Álvarez & Marsal asegura que en España hay más de un millón de clientes potenciales y solventes a los que, "salvo pocas y honrosas excepciones, ninguna entidad les daría crédito para adquirir una vivienda. Son los jóvenes de entre 25 a 34 años con contrato laboral indefinido, no emancipados y con ingresos brutos mensuales cercanos o superiores a los 2.000 euros".

Se trata de clientes para los que "un alquiler supone una carga del 40% o superior de sus ingresos netos en la mayoría de las capitales de nuestro país, pero para los que una cuota hipotecaria significaría algo menos del 30% de esos mismos ingresos netos mensuales".

La firma estima que "más de la mitad de ese millón de jóvenes cuentan con activos financieros que alcanzarían entre el 5 y 10% del importe de compraventa de una vivienda, activos que podrían inmovilizarse durante un periodo de tiempo, de unos 5 años, y combinarlos con un ahorro sistemático (digamos el 5% de los ingresos) para respaldar el crédito concedido y ajustar el LTV a niveles aceptables para bancos y aseguradoras. Esta masa de ahorro, además de generar ingresos por gestión a bancos y aseguradoras, podría liberarse revertiendo en la capacidad económica de ese millón de jóvenes", explica Redruello.