El Banco de España no ve efectiva la limitación de precios en el alquiler y apuesta por aumentar la oferta

Durante los últimos años las dificultades para acceder al mercado de la viviendas se han recrudecido, especialmente para colectivos como los jóvenes, los hogares con las rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas. Así lo asegura el último informe del Banco de España, que advierte además de que esta situación puede empeorarse a raíz de la crisis del Covid-19.

El problema principal radica en el "notable aumento acumulado de los precios de los alquileres, que responde a un incremento de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre los jóvenes, que no ha podido ser absorbido por la oferta". 

Por eso, para hacer frente a esta problemática, el organismo considera que "la intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar estos problemas", si bien, considera que aplicar limitaciones a los precios no es la medida más efectiva.

"Las medidas más efectivas pasan por incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento"

Según el Banco de España, las medidas en esta línea que parecen más efectivas son la que se centran en "incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables". Este tipo de políticas "suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler".

En esta línea están trabajando ya tanto el Estado, con el Plan 20.000 y algunas comunidades autónomas como Madrid, que tiene en sus planes la proyección de 25.000 pisos para alquiler asequible.

La institución apunta que también podrían considerarse políticas "centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas". Esta es una demanda que se está realizando desde el sector promotor desde hace años, ya que las inmobiliarias aseguran que la escasez de suelo finalistas es uno de los principales factores que inciden en el incremento de los precios de la vivienda.

Por otro lado, el Banco de España hace referencia a la limitación temporal de los precios, una medida que ha sido anunciada por el Gobierno central, si bien, todavía no se ha aplicado.

Así, el organismo explica que en los últimos años, se han adoptado en algunas grandes ciudades medidas que pretenden limitar de manera temporal el crecimiento de los precios del alquiler de vivienda con el objetivo de mitigar los problemas de accesibilidad en áreas especialmente tensionadas.

"Los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda"

"Esta medida presenta el atractivo de dirigirse de forma inmediata a los problemas de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos y, en principio, no requiere nuevos recursos presupuestarios". Si bien, apunta que "no obstante, los controles de precios no atajan la principal causa subyacente al problema, que es la insuficiencia de la oferta para satisfacer la demanda, y, de hecho, podrían generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas, así como un incremento en el medio plazo de los precios fuera de esas áreas. En este sentido, la evidencia internacional disponible confirma el riesgo de aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando los controles de precios se mantienen durante períodos prolongados".

Seguridad jurídica para el alquiler

El organismo, basándose en la experiencia de otros países europeos que cuenta con una mayor parque de vivienda en alquiler, apunta que el grado de seguridad jurídica y el marco regulatorio al que se enfrentan los propietarios de vivienda arrendada inciden en el volumen de oferta privada de alquiler de vivienda.

En este sentido, la evidencia internacional muestra que el grado de protección jurídica efectiva de los propietarios de la vivienda arrendada está relacionado con el desarrollo y el tamaño del mercado del alquiler residencial.

"Los largos plazos en los contratos, limitar el incremento de las rentas o la existencia de restricciones de cláusulas de rescisión en caso de impagos reducen la oferta de alquiler"

Así, asegura que, en particular, "el establecimiento de amplios plazos en la duración mínima de los contratos de arrendamiento, la fijación de reglas de actualización que limitan el incremento de las rentas del alquiler a lo largo de extensos plazos de los contratos, o la existencia de restricciones a las cláusulas de rescisión, por ejemplo en el caso de impagos recurrentes o daños en la vivienda arrendada, reducen la oferta de vivienda en alquiler y desincentivan la entrada de nuevos agentes en el mercado de arrendamiento de vivienda". 

En contextos de insuficiencia de la oferta privada, "se ha justificado la necesidad de reforzar las políticas que dotan de una mayor seguridad jurídica y certidumbre regulatoria a los propietarios que se planteen arrendar sus viviendas", asegura el organismo supervisor.

"Estas políticas pueden modularse en función de los problemas de accesibilidad a la vivienda de determinados colectivos y en mercados específicos, introduciendo, por ejemplo, cierto grado de protección a través de la estabilización de las rentas del alquiler durante un plazo mínimo de la duración del contrato".

Beneficios de profesionalizar el sector

El informe del Banco de España habla también de las ventajas que aporta al mercado del alquiler la llegada de grandes inversores. Así, la institución cree que "el incremento de la oferta agregada de alquiler podría requerir de un papel más activo de los inversores mayoristas que canalicen hacia este sector una parte relevante de la capacidad de ahorro de la economía".

La dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de grandes inversores

Según el estudio, "la principal ganancia derivada de una mayor profesionalización del sector sería la esperada reducción de los costes de gestión y búsqueda de viviendas en alquiler, así como las mayores posibilidades que tienen los inversores institucionales de diversificar el riesgo de impago, en comparación con los inversores minoristas, al contar con carteras formadas por un elevado número de contratos".

"La existencia de estos costes y riesgos desincentiva la oferta por parte de inversores minoristas, contribuyendo por esta vía a una menor oferta y al incremento de los precios del alquiler. En este sentido, la dotación de mayor seguridad jurídica y estabilidad por parte del marco regulatorio, complementada con la existencia de beneficios fiscales dirigidos a la oferta mayorista, estimularía una mayor presencia de estos agentes en el mercado del alquiler".