Industrializar e innovar, las fórmulas del sector inmobiliario para exprimir el ciclo alcista

Los expertos del sector dibujan ya su estrategia ante un posible cambio de ciclo en el sector inmobiliario y todos coinciden en un camino marcado por la industrialización, innovación y profesionalización.

En Aedas Homes impulsan una estrategia de cambio desde el triple punto de vista del inversor, cliente y proveedor. En cuanto al inversor, David Martínez, CEO de la compañía, explica que una de las características de este sector hasta la fecha ha sido la lenta rotación de los activos: "Desde que compramos un suelo hasta que se entregan las viviendas puede transcurrir un periodo de en torno a cuatro años si todo va bien y esto condiciona nuestra industria, ya que nos obliga a dimensionar nuestro banco de suelo con una visibilidad de cuatro, cinco o seis años".

"Además, actualmente, esta inversión se financia con recursos propios, pero en ciclos anteriores la banca fue más laxa e hizo que la deuda pesara más en los balances de las promotoras, lo que provocó que la crisis se llevara por delante a muchas compañías; de este modo, desde el punto de vista de los inversores se necesita cambiar ese perfil de riesgo con el objetivo de hacer menos vulnerable el sector promotor ante posibles crisis", abunda.

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, CEO de Vía Célere, hay una línea común que subyace en este sector y es el largo periodo de maduración y hacerlo coincidir desde que se compra un suelo hasta que se entregan las llaves de la vivienda. "Hacerlo coincidir con la maduración del ciclo es muy complicado; por eso todos los promotores intentamos profesionalizar, innovar e incluir los sistemas necesarios para que estos procesos, desde que compras el suelo hasta que entregas las llaves de la vivienda, sean lo más cortos posibles, dando más movimientos de rotación a tus inversiones para que haya mayor rotación de activos en el ciclo y sea un sector más industrial, que es por lo que todos en el sector tenemos que trabajar", explica. El también presidente de Asprima apunta además que "en este proceso el papel de la Administración es importante, ya que en muchos casos hace de tapón y muchas veces las concesiones de la licencia o puesta en carga de suelos es mucho más larga que la propia edificación del proyecto y esto no tiene sentido".

La materia prima, el suelo, es lo más importante. "Nuestro objetivo ha sido hacernos con una importante cartera de materia prima. Hemos invertido 120 millones en suelo para desarrollar 2.600 viviendas, pero no podemos olvidar de donde viene Habitat, que sufrió un concurso de acreedores y es la única promotora de España que ha superado y ha salido del concurso. Por ello hemos comenzado tres años más tarde que el resto y necesitábamos esas inversiones de suelo. Ahora tenemos 3.500 viviendas en desarrollo. El suelo es la materia prima y es importante, pero también hay que sumar a esto el equipo y los procesos", afirma José C. Saz, CEO de Habitat.

En cuanto al cliente, hoy en día es un cliente más exigente y por ello también hay que reducir los plazos. "En el ciclo anterior, el cliente compraba sobre plano y tenía asumido que accedería a la vivienda dos años y medio más tarde, pero hoy en día la gente joven no está dispuesta a esperar ese tiempo, por lo que se necesita reducir los plazos de entrega", asegura Martínez.

Juan Velayos, CEO de Neinor Homes, afirma que ya hay consenso en el sector de hacia dónde hay que ir y la estrategia que hay que seguir y todos tienen claro que la innovación es el camino: "El que no innova hoy estará fuera del mercado más pronto que tarde. El gran reto que tenemos, porque el sector es dramáticamente ineficiente, es conseguir eliminar esas ineficiencias. Cada uno por separado no tenemos músculo suficiente para llevar a cabo la innovación y todo esto lo tenemos que hacer pensando en el retorno del capital. Es necesario alinear el corto plazo y el largo plazo".

Estrategia con proveedores

David Botín, director general de Áurea Homes, afirma que "el gran problema que tiene el sector para la industrialización es el escaso tamaño que tienen las compañías inmobiliarias y la enorme atomización que existe en este sector donde intervienen las constructoras, que son las que tienen el conocimiento más técnico. Pienso que todavía estamos haciendo los esfuerzos de forma muy individualizada cuando la innovación requiere de mucho dinero y apoyo institucional y tenemos que aunar en este esfuerzo a todas las promotoras, constructoras y proveedores para darle un empujón definitivo a la innovación".

En este sentido, David Martínez está convencido de que también hay que cambiar la estrategia con los proveedores. "La industria de la construcción supone el 50% de los costes de la vivienda. Históricamente en España hemos tenido una mano de obra asequible y abundante, pero la crisis se llevó por delante a las generaciones que trabajaban en este sector, los mayores se jubilaron, los inmigrantes se fueron y las generaciones jóvenes no quieren subirse al andamio. Por tanto, tenemos que afrontar el problema de la escasez de mano de obra. Por el accionista, por el cliente y por los proveedores no nos queda más remedio que tomar el camino de la industrialización".

La industrialización empieza a estar en la estrategia de muchas promotoras. Vía Célere fue la primera que introdujo elementos de industrialización en sus proyectos y en 2019 dará un paso más en los edificios plurifamiliares. "Todavía estamos estudiando cuál será el proyecto concreto, pero seguramente se ubicará en Madrid. Ahora realizamos de forma interna un 30% de nuestras promociones y dentro de este volumen de negocio una parte importante se desarrolla mediante procesos de industrialización en distintos elementos de las viviendas como son los baños, cocinas y fachadas", apunta Gómez-Pintado. Aunque quedan muchas cuestiones por resolver, el sector ve con optimismo el mercado. "Aún queda recorrido porque venimos de muy abajo y, aunque estos últimos años han sido años de crecimiento, todavía queda recorrido. Pienso que el tamaño de la tarta se estabilizará en 100.000 viviendas y cada uno tendrá que buscar su hueco", señala Botín.

Los expertos concluyen que 2019 va a ser un buen año para invertir en inmobiliario, ya que la oferta aún es inferior a la demanda, los precios siguen creciendo, el número de transacciones se incrementa y la rentabilidad sigue siendo superior a la de otros sectores.