La 'guerra hipotecaria' abarata los precios a mínimos en año y medio

Lo peor de la actividad hipotecaria ha quedado definitivamente atrás. Tras un 2023 de contracción en el negocio, las entidades han acentuado la "guerra comercial" tanto en precios como abriendo las mejores ofertas a un mayor número de clientes y el resultado es que, en abril, la nuevas operaciones se firmaban con una TAE media del 3,60%, la más baja desde enero de 2023 e, incluso, inferior al euríbor, cuya cotización marcaba en el mismo mes de abril el 3,703%.

Son los últimos datos estadísticos del Banco de España que permiten verificar las tendencias de mercado, aunque los precios efectivos varían en cada operación dependiendo de factores como la modalidad de préstamo contratado (a tipo fijo, variable o mixto) y el perfil de riesgo de la transacción. Cuando mayor sea la solvencia de la operación, la capacidad de repago del cliente y el tipo y cantidad de productos que contrate con la entidad o su relación previa, menor resulta el precio de la hipoteca.

De hecho, las entidades arrancaron su ofensiva comercial, bajando precios, a la vuelta del pasado verano después de haber encadenado un desplome imprevisto en el negocio con propuestas dirigidas a los mejores clientes y en la negociación de préstamos a través de brókers para no estresar la cartera completa. Se ofertaban TAEs muy inferiores al euríbor, imposibles de extender vía escaparate al conjunto de los ciudadanos, con independencia de su perfil. Con el transcurso de los meses y la inflexión del euríbor, las entidades han ido abriendo la mano extendiendo mejores propuestas a cualquier solicitante, aunque tradicionalmente reserven los precios más agresivos para esos perfiles superiores.

Rebaja de tipos del BCE

El mercado ha encadenado dos años de encarecimiento progresivo en hipotecas por la escalada de tipos determinada por el Banco Central Europeo (BCE) para doblegar la inflación. En diciembre de 2021, con el euríbor en su mínimo histórico del -0,502%, la TAE media de las hipotecas se situaba en el 1,499%. La subida posterior de tipos del BCE, desde el 0% al 4,5%, eleva esa misma TAE a un pico del 4,109% en septiembre del año pasado, cuando comienza a declinar de la mano igualmente del euríbor ante la sola expectativa de que la autoridad monetaria recorra el camino inverso con el precio del dinero.

Solo ha aplicado una rebaja, de 25 puntos básicos, hasta el 4,25%, enfriando las expectativas a futuro de que acelerará la reversión de tipos. Pero el mercado hipotecario ha entrado en una dinámica diferente, alentada por la oferta y la demanda. Y es que se han despejado varias incertidumbres que también contribuyen en positivo. De un lado, no ha aflorado el rebrote significativo de morosidad que se temía por la presión sobre las economías domésticas del propio encarecimiento de su financiación con el rally de los tipos y en encarecimiento de la cesta de la compra por la inflación. De otro lado, las mejores ofertas con el cambio de ciclo en la política monetaria animan una demanda de préstamos antes inhibida por el miedo a dónde podría escalar el interés.

Entre enero y abril se firmaron operaciones hipotecarias por valor de 20.136 millones de euros, lo que supone un aumento interanual del 13,78% que contrasta vivamente con el desplome del 17,99% que acusaba junto doce meses atrás precisamente por el encarecimiento del producto. En el mes estanco de abril se han fijado además contratos por 5.778 millones, la cuantía más elevada desde julio de 2022, el mes en el que el BCE aplicó la primera subida de tipos en el actual ciclo de política monetaria.

El crédito crece un 8,9%

La dinamización del mercado hipotecario no es un fenómeno aislado. En esos mismos cuatro meses, el crédito al consumo alcanzó los 11.993 millones, con un aumento interanual del 19,38% y mientras que la financiación para empresas subía un 7,11%, hasta sumar 114.407 millones también entre los meses de enero a abril.

Un año antes y en comparativa interanual la concesión para empresas caía un 8,47%, aunque la financiación al consumo repuntó un 8,37%. La financiación por los tres conceptos (hipotecas, crédito al consumo y con empresas) aumenta en el periodo analizado un 8,90% frente al desplome del 8,80% registrado en el mismo tiempo el pasado año lo que está permitiendo a la banca volver a crecer en stock financiado.

Otro indicador que muestran las estadísticas es un retroceso en las refinanciaciones. En abril apenas un 5,38% del dinero dispuesto en hipotecas era para refinanciaciones frente al 11,1% tope de noviembre pasado, aunque todavía superior al 2-5% habitual y en empresas supuso un 5,6% frente al 7,2% máximo de agosto.

Las cifras resultan, no obstante, inferiores a 2022, cuando otorgaron 21.581 millones en hipotecas en ese mismo periodo de cuatro meses y 116.692 millones a empresas. La tendencia irá a más ante la necesidad también de la banca de compensar vía volumen el estrechamiento del margen por la caída de tipos.