¿Burbuja inmobiliaria en Portugal? El turismo y los compradores extranjeros alimentan el boom de la vivienda

El precio de la vivienda en Portugal acumula tres trimestres consecutivos con incrementos interanuales superiores al 10%. La tendencia es creciente y en el último dato publicado el aumento de precios fue del 12,2%. La llegada masiva de turistas, las ventajas para residir en Portugal ofrecidas a ciertos extranjeros y la salud económica del país parecen estar detrás de este boom inmobiliario, que corre el riesgo de desembocar en una burbuja de precios.

Nihad Ahmed, economista de FocusEconomics para Portugal, explica en declaraciones a elEconomista que "las tendencias actuales en el mercado inmobiliario, con un crecimiento acelerado de los precios de la vivienda, sugieren que el sector podría estar incubando una burbuja. Concretamente, el índice de precios de la vivienda se ha expandido por encima del 10% en términos anuales desde la segunda mitad de 2017 y lleva más de dos años creciendo de forma ininterrumpida". Esta experta advierte de que el turismo y los inversores no residentes tienen gran parte de la culpa de este movimiento.

La llegada de turistas a Portugal registró un nuevo récord en 2017 (12,7 millones) tras crecer un 12% y los datos recogidos en lo que va de 2018 parecen ser todavía mejores. Algunos turistas optan por comprar una vivienda para disfrutar de sus vacaciones en el país, mientras que otros (la gran mayoría) se deciden por alquilar o alojarse en hoteles, lo que contribuye al aumento de la actividad de rehabilitación inmobiliaria. Todo ello beneficia al sector de la construcción, que acumula más de un año de expansión.

Los economistas de CaixaBank Research subrayan que "el mercado inmobiliario vive un momento de gran dinamismo, bien reflejado en el crecimiento de los precios y las transacciones, así como en una amplia batería de otros indicadores".

Standard & Poor's: "La fuerte demanda doméstica y extranjera, y la escasez de la oferta, van a promover subidas fuertes de los precios de las casas en Portugal"

El Fondo Monetario Internacional (FMI) publicaba el jueves pasado el informe que evalúa anualmente la salud económica de Portugal. Sobre la vivienda destacaban que "tras la caída de precios del 18% en términos reales entre 2010 y 2013, los precios se han incrementado alrededor de un 20% en términos reales, especialmente en Lisboa, Oporto y la región del Algarve".

La mayoría de las transacciones se han realizado en viviendas ya construidas y muchas por no residentes. Aún así, "la proporción de compra de vivienda financiada por hipotecas ha estado creciendo desde 2015 (ahora supone el 41%, todavía lejos del 65% visto en el ciclo anterior)... Además existen signos incipientes de sobrevaloración en la parte residencial del mercado inmobiliario". La situación sigue bajo control por el momento, aunque las autoridades deben "vigilar el mercado hipotecario y la evolución de los riesgos del mercado inmobiliario", marca el FMI.

"A diferencia de ciclos económicos anteriores, actualmente el crédito doméstico no parece ser el principal motor de esta dinámica. En particular, los datos más recientes (referentes al 1T 2018) muestran que el nuevo crédito hipotecario representa una fracción relativamente pequeña del valor total de las transacciones realizadas en el mercado. Por otro lado, a pesar del fuerte aumento de las nuevas operaciones de crédito hipotecario, el stock de crédito a la vivienda se está reduciendo, puesto que la amortización de hipotecas todavía supera las nuevas operaciones", explican los expertos de CaixaBank Research.

No obstante, Ahmed (FocusEconomics) cree que "observando la tendencia histórica respecto a los ciclos inmobiliarios en Portugal parece altamente improbable que el auge de la vivienda sea sostenible en el medio y largo plazo".

En vista de estos acontecimientos, el Banco Central de Portugal ha empezado a tomar medidas para limitar el aumento de precios de la vivienda. En este sentido, se han emitido recomendaciones para aplicar un proceso más estricto para otorgar hipotecas y préstamos, sentencia Ahmed.

Turismo e inversión extranjera

"En el ciclo actual, la entrada de inversores extranjeros ha tenido un papel clave en la revitalización del mercado inmobiliario portugués". Los economistas del banco catalán creen que esto se debe fundamentalmente a dos factores: "La pujanza de la actividad turística, que ha contribuido al aumento de la actividad de rehabilitación inmobiliaria, y la adopción de medidas para captar inversión extranjera, a través de la atribución de beneficios fiscales muy atractivos y de la concesión de permisos de residencia".

Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Portugueses, en 2017 hasta el 25% de todas las ventas de vivienda en Portugal tuvieron como comprador un extranjero. Franceses, ingleses e irlandeses se encuentran entre los grandes compradores de vivienda en Portugal.

El Banco de Portugal señalaba en el informe de estabilidad financiera de junio que la compra de vivienda por parte de extranjeros es positiva a grandes rasgos, pero también aumenta la vulnerabilidad a sufrir "un abrupto y significante incremento del riesgo de ajuste por la velocidad con la que suelen actuar estos inversores. En particular, una reversión abrupta en la demanda por los inversores internacionales y por lo tanto de los precios".

La visa oro y otros beneficios

Según las previsiones de la agencia de calificación Standard & Poor's, el precio medio de la vivienda en Portugal subirá este año un 9,5% impulsado en gran parte por la demanda extranjera. El informe de la agencia de rating destaca que uno de los pilares de este boom inmobiliario son las diferentes iniciativas que están fomentando la entrada en el país de extranjeros con un patrimonio importante, con alta cualificación y que vienen a ocupar empleos bien remunerados.

La demanda crece rápido, mientras que la oferta ha comenzado a expandirse ahora tras varios años aletargada, lo que está produciendo algunos déficits en la oferta de vivienda: "La fuerte demanda doméstica y extranjera, y la escasez de la oferta, van a promover subidas fuertes de los precios de las casas en Portugal", apunta la agencia.

A lo largo de la última década, la disminución del número de nuevas viviendas construidas ha creado una brecha entre oferta y demanda que está empujando al alza los precios del sector ahora que los compradores están ansiosos por adquirir una vivienda en Portugal. Según datos de CaixaBank Research, entre 2009 y 2014, el número de viviendas terminadas apenas superó un promedio de 24.000 por año, en comparación a las 60.000 que se finalizaron en 2008.

Además, medidas como la visa oro que impulsó el Gobierno para atraer la inversión extranjera a cambio de la residencia en el país contribuyen a alimentar la demanda. Muchos ciudadanos con un elevado patrimonio se están marchando a vivir a Portugal aprovechando la conocida 'visa de oro'. Este tipo de licencia permite a los extranjeros vivir legalmente en Portugal a cambio de que compren una propiedad de 500.000 euros o más.

Los jubilados van a Portugal

También, Portugal ofrece unas condiciones inigualables para los jubilados extranjeros. Aquellos pensionistas a los que se les otorgue la condición de no residentes habituales estarán exentos de pagar el impuesto de la renta en Portugal por un período de 10 años. Tampoco tendrán que pagar impuestos sobre la riqueza durante ese período. Esta medida, que ha pasado un tanto desapercibida durante años, ahora está empezando a levantar polémica en los países nórdicos, que ven como los retirados con mayores rentas se marchan al sur de Europa a vivir una jubilación de oro, generando riqueza fuera de su país de origen.

Si bien los precios de la vivienda subieron un 12,2% en promedio en Portugal, el incremento ha superado con creces a la media en Lisboa (20%) y Oporto (23%), las dos ciudades más grandes del país. Esto deja deja entrever que existen zonas especialmente calientes dentro del boom inmobiliario que vive en su conjunto Portugal.

Estos datos preocupan y generan "la difícil tarea de evaluar la sostenibilidad de los aumentos de precios se ve dificultada por el importante papel que está jugando la inversión extranjera, pero algunos indicadores se han situado recientemente en niveles que podrían sugerir una sobrevaloración de los precios. Por ejemplo, la ratio entre el precio de la vivienda y la renta disponible de las familias o el índice de sobrevaloración del mercado inmobiliario elaborado por el propio Banco Central Europeo han aumentado sostenidamente", explican desde CaixaBank Research.