Vivienda
Vivienda inversa: la fórmula para monetizar tus ahorros sin dejar tu casa
- Este modelo compite con la hipoteca inversa o la nuda propiedad
- Ofrece una mayor flexibilidad al propietario de la vivienda
Alba Brualla
España es un país de propietarios y las cifras hablan por sí solas. De los más de nueve millones de personas mayores de 65 años que hay en nuestro país, el 90% tienen una vivienda en propiedad.
"Esto significa que todas estas personas jubiladas han dedicado sus ahorros a invertirlos en la vivienda habitual", explica Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime Socimi (antes Almagro Capital), que asegura que "el 85% de los ahorros de todo este colectivo está en su vivienda".
El 70% de esta población mayor de 65 años tiene un único ingreso que es el Sistema Nacional de Pensiones y el 65% ingresa menos de 1.300 euros al mes. "Con este entorno era importante encontrar una solución para que estas personas pudieran monetizar de alguna forma los ahorros que tienen destinados en su vivienda, ya que este país no se puede permitir prescindir del consumo de 9 millones de personas", explica el directivo, que asegura que "es una realidad que hay gente que tiene patrimonio y no tiene liquidez".
En el mercado existen una serie de herramientas para llevar a cabo esta monetización. Una de las más conocidas es la hipoteca inversa. "Si bien, bajo mi punto de vista no es una herramienta real de monetización, si no que es una deuda financiera con garantía hipotecaria con determinadas particularidades, entre ellas dos muy relevantes", apunta Isidro.
"Por un lado el coste de la hipoteca inversa es superior a la hipoteca estándar y por otro, los tipos de interés se van capitalizando a lo largo de la vida de la hipoteca hasta su vencimiento y llegado ese momento los herederos tienen que hacer frente a toda esa capitalización, con el principal y con las tasas hereditarias, y lo normal es que tengan que vender el inmueble para hacer frente a la deuda", explica el vicepresidente de Inversa Prime Socimi.
Otra de las alternativas que cada vez va ganando más peso es la nuda propiedad. En este caso un comprador particular adquiere una vivienda y "se calcula una esperanza de vida del vendedor, con una renta teórica durante ese período, que traída a valor presente ofrece un precio de la vivienda con un descuento". De este modo "pagas inicialmente las rentas que vas a tener a lo largo de toda tu vida hasta que consumas tu esperanza de vida", destaca el experto, por lo que el descuento en el precio de venta del inmueble es elevado.
Desde Inversa Prime Socimi traen al mercado una tercera alternativa: la vivienda inversa, que consiste en la venta del inmueble asociada a un alquiler vitalicio que garantiza la permanencia en el hogar de por vida para las personas mayores. "Esta fórmula no la hemos inventado nosotros, ya que funciona con normalidad en países como Francia o Inglaterra, que negocian unos 4.000 millones de euros anuales en operaciones de este formato", explica Isidro.
La diferencia de la vivienda inversa con respecto a la nuda propiedad es que "nosotros sí que cobramos el alquiler de forma mensual y de este modo el propietario que pasa a ser inquilino puede tomar la decisión de abandonar la casa cuando quiera sin que eso le suponga una penalización en el pago de las rentas. Por ello, nosotros abonamos un precio mayor de la vivienda respecto a la nuda propiedad en el momento de la compra".
¿Qué pasa si sobrevive a la esperanza de vida calculada?
Además, el modelo de vivienda inversa permite al inquilino abandonar la casa cuando quiera y en ese momento dejaría de pagar el alquiler.
Pero, ¿qué pasa si sobrevive a la esperanza de vida calculada? "En nuestro caso los años adicionales de vida bonificamos la renta, de tal forma que tan solo pagan los gastos de comunidad. Por lo tanto se trata de un alquiler vitalicio flexible", apunta el directivo, que asegura que todos y cada uno de los contratos que han realizado son diferentes, ya que se componen de una duración, de una renta y de un descuento concretos.
"Los vendedores solo tienen que decirnos cuales son sus necesidades y nosotros les montamos un flujo de caja. Si quieren tener una renta antigua, pues aplicaremos un mayor descuento en la compra de la vivienda. Si por el contrario prefieren pagar una renta de mercado, el descuento es muy bajo. Se trata de una operación a medida en tiempo, descuento y duración para el vendedor y por nuestra parte exigimos una rentabilidad mínima del 6%".
Al cierre de 2021 la edad media de los inquilinos de Inversa Prime Socimi era de 85 años, frente a los 89 de 2020. "A partir de los 65 años merece la pena empezar a analizar este modelo, pero cuanto más joven el modelo es más largo y puede perder interés para los propietarios" reconoce Isidro.
¿Qué viviendas compran?
La compañía inició su actividad en Madrid, pero ya ha dado el salto a otras ciudades como Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla y próximamente cerrarán operaciones en País Vasco. En todas estas ubicaciones se centran en "viviendas prime, ya que el nuestro es un modelo de negocio conservador y prime que para nosotros implica buena ubicación, calidad del inmueble, liquidez y resiliencia.