Contrato de arras: qué es, cuántos tipos existen y plazos para firmarlo

Comprarse una casa es uno de las decisiones más importantes de la vida. Suponen un gran desembolso económico, pero también implica realizar diversos trámites legales. Muchos de ellos son de sobra conocidos, pero otros no tanto. En ese segundo grupo se encuentra el contrato de arras.

De hecho, seis de cada diez propietarios que piensan vender su inmueble desconocen algunos de los puntos esenciales de este contrato imprescindible para la operación, según el despacho de abogados Mendez Lit, especializado en derecho inmobiliario. 

"Tras acordar el precio de compraventa corresponde cerrar el acuerdo en el que indicarlas condiciones y delimitar operativa de la operación. Encontramos para ello distintos instrumentos y uno de ellos es el denominado acuerdo de arras", explican los expertos del despacho de abogados. 

En la práctica, el vendedor no quiere retirar su inmueble del mercado sin tener una garantía de que el ofertante va a llevar a término la compra. Por otro lado, el comprador suele requerir cierto tiempo para organizarse de cara a la adquisición, por ejemplo cuando requiere financiación o va a trasladarse desde otro inmueble y no desea perder la oportunidad de adquirir el que ahora le interesa comprar.

"Suele darse al contrato de arras una atención menor, pero es un verdadero contrato de compraventa donde se posterga el pago final a elevación a público. No se trata de una mera reserva, que tiene más que ver con la agencia que con la compra. Es importante que nuestras arras sean detalladas para evitar conflictos posteriores", dice", David García Cerecedo, abogado especialista en Derecho Inmobiliario de Mendez Lit.

Existen varios tipos de arras. Por un lado están las  confirmatorias. Son aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado a cuenta de la obligación de pago del comprador. La compraventa ya se entiende realizada. Las partes no pueden desistir - echarse atrás -. Si una de ellas incumple, la otra podrá obligarle a cumplir o solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

También existen las arras penitenciales. Son la más comunes. Este tipo de arras permiten el desistimiento libre de las partes. La entrega de dinero se realiza como garantía del cumplimiento del contrato. Pero cabe no cumplir asumiendo su pérdida por el comprador o su devolución duplicada si es el vendedor. En este caso no se puede obligar al cumplimiento forzoso ni a reclamar daños y perjuicios que se entienden incluido en la penalización que hemos dicho.

Por último, están las arras penales. Se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. Las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios. No son comunes.

Un elemento clave en el contrato de arras es diferenciar entre el desistimiento (facultad de las partes de desvincularse libremente de la compraventa) con el incumplimiento de las obligaciones pactadas. "El desistimiento habilita la salida voluntaria de la operación a costa de las arras. El incumplimiento faculta al cumplidor a exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar/vender) o la resolución del contrato con daños y perjuicios", explica el experto de Mendez Lit. 

En cuanto al importe de las arras, está abierto a lo que libremente pacten las partes. En la práctica suele ser equivalente al 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontará del total al momento de otorgar escritura de compraventa.

Sobre la fecha límite, es imperativo que el documento de arras exprese claramente cuál será la fecha antes de la cual habrá de escriturarse la compraventa ante notario. Por otro lado, 

Notario y preaviso

Por lo general, es costumbre que la notaria en la que se otorgará escritura la elija la compradora, aunque nada impide otro acuerdo por las partes. "Podrá designarse éste en arras o dejar mención de la facultad de la compradora en este sentido para cuando llegue el momento", explica David García. 

Además, también es aconsejable pactar un plazo de preaviso mínimo para la designación de notario y la fecha de comparecencia en notaria, por ejemplo 10 días. De esta manera se evitan tensiones en cuanto a fecha de otorgamiento.

En cuanto a los gastos notariales, es uno de los puntos más conflictivos que se atienden en los despachos de abogados. Según explica el experto, el Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, serán a cargo de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura y los de la primera copia y posteriores de la compradora. Lo más frecuente es que la compradora corra con los gastos de notaría.

Los expertos recomiendan que se asuma según criterio prorrata temporis, correspondiendo el abono del Impuesto de Bienes Inmuebles al vendedor hasta el día de elevación a público y, en adelante, al comprador. Es aconsejable solicitar a notaria, unos de días antes de la compraventa, consulta telemática al Ayuntamiento del impuesto. De esta manera se tendrá certeza del estado de su liquidación, pudiendo deducir del precio de compra recargos que consten sin abonar.

Además, para evitar asumir cargas prexistentes, como impagos de la vendedora o derramas de la comunidad de propietarios, ha de solicitarse correspondiente justificante de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad. En cuanto al certificado energético, dependiendo de la comunidad autónoma, será obligatorio, o no, su aportación al momento de escriturar.

"Si bien ha de acordarse que el inmueble se entregue libre de cargas y gravámenes (hipotecas, anotaciones de embargo, condiciones resolutorias), información que puede obtenerse mediante la solicitud de nota simple registral, habrá de prestarse especial atención a las servidumbres que obren sobre el inmueble (paso, luz, etc.), sin descuidar otras afecciones", concluye el abogado.