Las capitales más atractivas para comprar una casa y ponerla en alquiler

Invertir en vivienda para alquilar sigue siendo un negocio rentable y de riesgo moderado. Lo es a pesar de que la rentabilidad bruta del alquiler ha bajado un 8,3% en el segundo trimestre del año respecto a los tres meses precedentes, hasta situarse en el 7,01%, según datos de urbanData Analytics. El descenso se explica por la bajada generalizada de los precios del alquiler tras la pandemia, mientras que los precios de compra han retomado la tendencia positiva.

Pero, ¿cuáles son las capitales de provincia más rentables del país para comprar una vivienda y destinarla al alquiler? El primer puesto lo ocupa Lleida con una rentabilidad bruta del 7,93% a cierre del segundo trimestre. También superan la barrera del 7% y de la media nacional las siguientes capitales: Huelva (7,54%), Murcia (7,47%), Ceuta (7,23%) y Zamora (7,08%).

El inversor que esté decido a apostar por la vivienda también podrá conseguir un rendimiento superior al 6% en prácticamente la mitad de las capitales de provincia del país. Por encima de esa cota se colocan ciudades como Segovia (6,95%), Santa Cruz de Tenerife (6,89%), Castellón de la Plana (6,84%), Almería (6,78%), Tarragona (6,69%) o Soria (6,68%). En ese grupo también están Toledo, Lugo, Cuenca, Oviedo o Cáceres.

Los datos de la proptech especializada en el asesoramiento inmobiliario desvelan que las capitales donde más ha subido la rentabilidad bruta del alquiler respecto al primer trimestre del año son Ceuta, Zamora, Lugo, Cuenca y Melilla. En todas ellas se han registrado alzas en el entorno del 10%.

Por el contrario, la rentabilidad ha bajado en 16 ciudades. Teruel (-10%), San Sebastián (-4,13%) y Córdoba (-3,03%) lideran las caídas, aunque en Ávila, Pamplona, Badajoz, Huesca y Castellón la rentabilidad se ha reducido más de un 2%. 

Los expertos de urbanData Analytics explican que la rentabilidad bruta del alquiler se calcula a partir de los ingresos máximos anuales de alquiler y el precio de compra de la vivienda. Además, no tiene en cuenta gastos de mantenimiento y gestión de alquileres, así como la rotación y meses vacíos por falta de alquiler. 

Menor retorno

Las capitales de provincia que ofrecen un menor retorno a los propietarios son San Sebastián (3,37%), Palma (4,40%), A Coruña (4,70%). En los primeros puestos de la tabla también se colocan Madrid y Barcelona. De hecho, los dos mercados por excelencia ofrecen rentabilidades bastante más bajas que otros secundarios.  En concreto, en la capital de España el retorno para el propietario es del 4,87%, mientras que en Barcelona alcanza el 4,76%. Desde urbanData Analytics explican que el mercado del alquiler de ambas capitales, al igual que el de compra, empezó a moderarse antes del impacto de la pandemia, y tras el inicio de la crisis los precios comenzaron a caer con descuentos de doble dígito. En el caso del mercado de compra, prácticamente ha recuperado los niveles previos a la pandemia.

"Ambos se mantienen como mercados estables, con un elevado dinamismo debido a altas tasas de absorción y tiempos muy bajos tanto de venta como de alquiler", dice Manuel Cacho, director de Soluciones de urbanData Analytics. El experto explica que en algunos barrios, determinadas tipologías de vivienda pueden alcanzar rendimientos superiores a la media de la ciudad, por lo que de cara a una inversión destinada al alquiler recomienda realizar un análisis microlocalizado para "identificar las oportunidades con mayores rentabilidades y bajo riesgo".  

"Ya en 2019 y comienzos de 2020 algunos municipios presentaban desaceleraciones"

¿Y qué ocurrirá con la rentabilidad bruta del alquiler en los próximos meses? Desde urbanData Analytics prevén que la tendencia negativa cambie a medida que la economía se recupere. "No obstante, ya en 2019 y comienzos de 2020 algunos municipios presentaban desaceleraciones a los crecimientos de los precios del alquiler", explica el director de soluciones de urbanData Analytics.

Con todo ello, desde la proptech creen que es un buen momento para invertir en inmobiliario. "Estamos en un ciclo maduro, a pesar del Covid-19; y aunque algunos activos presentan rentabilidades muy comprimidas observamos oportunidades de inversión en zonas geográficas donde tradicionalmente no estaban focalizados ciertos activos", dice Cacho.