Las cláusulas Covid del alquiler triunfan entre las empresas, pero no convencen a los propietarios de viviendas

La pandemia del coronavirus ha cambiado significativamente la forma en la que se relacionan propietarios e inquilinos. Ahora, las dos partes buscan estar más protegidas legalmente ante posibles nuevas restricciones que afecten a la actividad inmobiliaria. Con ese objetivo nacieron hace ya más de un año las llamadas cláusulas Covid del alquiler que permiten finalizar los contratos antes de lo estipulado, y hacerlo sin penalización.

Sin embargo, los expertos confirman que estas cláusulas han tenido un impacto muy diferente dentro del sector inmobiliario: se han generalizado en el ámbito empresarial -especialmente en los sectores logístico, comercial, hotelero y oficinas-, pero apenas se han incluido en los contratos de vivienda habitual.

¿A qué se debe esta diferencia? Desde la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI) lo achacan a una cuestión de oferta y demanda, y a la propia naturaleza de los inmuebles. "Los propietarios de viviendas prefieren no poner cláusulas que les condicionen, y más teniendo en cuenta el desequilibrio que hay entre oferta y la demanda. Sin embargo, en el caso de las oficinas y negocios no existe un desequilibrio a favor de oferta. Además, el mercado es más complejo, hay diversidad en la tipología de activos y los contratos están menos encorsetados", dice Jose María Alfaro, coordinador general de FAI.

El experto recuerda que los contratos de viviendas en alquiler sí que incluyeron anexos para modificar las condiciones de los contratos con carácter temporal. Propietarios e inquilinos pactaron reducciones o aplazamientos de las renta durante meses, pero solo durante los primeros meses de la pandemia. "Entre abril y julio del año pasado se produjo el mayor número de modificaciones, pero ahora nadie las está pidiendo", asegura. 

Un reciente informe de KPMG también constata la brecha entre particulares y empresas. La consultora cifra en un 75% los contratos con cláusulas Covid que se firmaron en el ámbito empresarial después de la pandemia. "Ya son habituales en todos los contratos entre profesionales; es decir, en instituciones financieras, promotoras, fondos de inversión, constructoras e incluso pymes, pero no en la esfera particular", explica Pelayo Oraa, socio responsable del área Fiscal de KPMG Abogados.

¿Qué regulan las cláusulas?

En líneas generales, los aspectos que regulan las cláusulas Covid entre empresas son retrasos en los plazos de entrega de construcciones, reducciones de renta si se limita el uso de los inmuebles o ampliaciones de plazos para cumplir las obligaciones por el tiempo que dure la situación. 

El informe de KPMG sostiene que en el 100% de los contratos llave en mano -compraventa, construcción o arrendamiento- se han incluido cláusulas Covid que prevén una ampliación de los plazos por el mismo número de días en los que dure la emergencia sanitaria. Además, en el 100% de los contratos que se incluye una cláusula por fuerza mayor contemplan la pandemia y las emergencias sanitarias como dicha causa.

"Estas cláusulas han evolucionado desde una regulación con efectos temporales y carácter excepcional -por ejemplo, mientras dure el Covid-19- a una regulación más general, que prevemos se convertirá en estándar en todos los contratos", dice Carlos Bardavío, socio responsable de Legal de Real Estate de KPMG Abogados.