Obra nueva en 2021: el residencial 'prime' tras la pandemia

El mercado de la vivienda de obra nueva en España cerró 2020 con unas cifras mucho más elevadas de las que se le auguraban al final del primer trimestre del mismo año. En marzo de 2020, el cierre se preveía marcado por un varapalo de grandes dimensiones que traía consigo la pandemia, asociado a la caída sin frenos de la demanda y al abaratamiento del producto. Finalmente quedó en un 'nada más lejos de la realidad'.

En total se realizaron 60.380 operaciones de vivienda nueva, 4.094 más que en 2019. En otras palabras, se produjeron un 7,2% más de transacciones que el ejercicio anterior. ¿Y los precios? Hubo un incremento del precio medio de un 6,5%, lo que implica siete años consecutivos al alza. Además, según el último informe de Sociedad de Tasación, el metro cuadrado alcanzó los 2.472 euros, la cantidad más alta desde 2010, aunque aún le queda recorrido para llegar a máximos de 2007 (2.905 euros/m2).

Las razones que explican este comportamiento son diversas. En primer lugar, el mercado inmobiliario español se encontraba a marzo de 2020 mucho más saneado que en épocas anteriores, como la crisis de 2008.

Por otra parte, se encuentran los motivos intrínsecos a la propia pandemia, como es el hecho de pasar tanto tiempo en casa. Esto ha provocado que la elección de vivienda se haga de forma minuciosa y la búsqueda se oriente a conseguir unas determinadas características. Entre estas, sobresalen contar con jardín y/o terraza y un espacio para teletrabajar. Además, se detecta un desplazamiento del interés de la demanda hacia las afueras de las ciudades en detrimento del bullicioso centro. Y todas estas características las aporta más fácilmente la vivienda de obra nueva.

En consecuencia, la demanda, lejos de caer, se ha disparado, y esto unido a la escasa oferta que ya había antes de la pandemia, ha acentuado el problema de la falta de vivienda de nueva construcción en España. Esta situación oferta-demanda es la causante de que los precios se hayan mantenido estables durante la pandemia y que finalmente hayan aumentado.

Obra nueva de lujo, más resiliente

Si el sector de obra nueva se ha mantenido estable a pesar de la pandemia, desde Home Boutique, consultora inmobiliaria especializada en la vivienda de lujo de las zonas prime de Madrid, hemos detectado que el segmento del alto standing ha resistido aún mejor el envite del coronavirus.

Es cierto que las búsquedas se mantuvieron, pero la decisión de compra se detuvo en el tiempo. Observamos que había interés, se visitaban las distintas propiedades que teníamos en cartera, recibíamos consultas e incluso cerramos algunas operaciones gracias al sistema de firma digital del que disponemos, pero el volumen descendió respecto al mismo periodo del año anterior.

El sector del lujo residencial podríamos decir que fue prácticamente asintomático durante la pandemia, y desde finales de 2020 mostró una vuelta paulatina a la situación pre-Covid.

¿La explicación? No deja de ser un área refugio, activos seguros sobre los que apostar siempre reportará beneficio y soportan muy bien las crisis. Además, las condiciones que aporta una ciudad como Madrid en cuanto a calidad, cultura, gastronomía, pero, sobre todo, la competitividad de sus precios en comparación con otras capitales europeas como París o Londres es lo que la hace tan sumamente atractiva como foco de inversión residencial prime. Y entre las razones que harán que la vuelta a la normalidad se acelere se encuentran los bajos tipos de interés, las ayudas fiscales o la acumulada demanda que se observa.

En cuanto al perfil inversor o comprador, el cliente internacional ha sido el gran ausente en los primeros meses de la pandemia. Ante la incertidumbre y la imposibilidad de viajar, ha retrasado sus opciones de compra, mientras que el cliente nacional es el que ha cogido gran fuerza y representado entre el 80 y el 90% de las operaciones. La demanda provenía principalmente de Latinoamérica (Venezuela, México, Colombia) y la intención de compra se ha mantenido, pero no se ha efectuado. Sin embargo, ya observamos que el comprador internacional está volviendo.

Si nos vamos a los barrios, nuestra experiencia y área de actuación nos ha demostrado que Salamanca sigue siendo el rey, aunque se disputa la primera plaza con la zona Centro. Tras ellos, Chamberí les sigue de cerca. Y estamos detectando que otras zonas como Jerónimos o Arturo Soria han experimentado una demanda renovada, situándose como las grandes preferidas este año.

¿Cómo va a evolucionar el sector?

Tras la vuelta a la normalidad que ya empezamos a experimentar, las perspectivas se auguran halagüeñas en cuanto al regreso de los niveles pre-Covid en todos los segmentos del sector inmobiliario.

En cuanto al área prime, y en concreto la obra nueva de lujo, si apenas ha notado los vaivenes de la pandemia, poco le va a costar reponerse por completo a como se encontraba a inicios de 2020. La vuelta del comprador latinoamericano junto con el incremento del nacional, unidos a las nuevas promociones que se van a poner en el mercado, harán que este año se cierren operaciones muy interesantes.