Ya hay hipotecas fijas más baratas que las variables

El mercado hipotecario español ha cambiado radicalmente en los últimos años, hasta el punto de que ya hay hipotecas a tipos fijos más baratas que a tasas variables (generalmente referenciadas al euribor). La guerra por captar clientes y generar ingresos por parte de las entidades ha llevado al sector financiero a dar un vuelco a su oferta y tirar los precios de los primeros préstamos para la adquisición de una vivienda.

Esta batalla, sin embargo, podría tener los días contados si los reguladores, especialmente el BCE, empiezan a presionar a los bancos para que suban los precios, porque ahora generan poca rentabilidad o, incluso, pérdidas. Esta misma semana, el presidente de Mecanismo Único de Supervisión (MUS) del organismo comunitario, Andrea Enria, ha criticado públicamente esta estrategia que, algunos expertos, consideran "suicida".

Algunas entidades ponen en valor la elevada competencia existente en el mercado bancario español

Algunas entidades quitan hierro a las advertencias de los supervisores y ponen en valor la elevada competencia existente en el mercado bancario español, que permite a los ciudadanos acceder a un préstamo para la compra de un piso a tipos asequibles y permanentes en el tiempo, lo que ofrece mayores garantías para que puedan cumplir con sus compromisos de pago, ahora que comienza a atisbarse una ralentización de la economía de nuestro país.

Tras el verano, las entidades han intensificado la guerra y por primera vez se están viendo en la cartelera de las sucursales y en los portales de Internet de los bancos créditos a tipo fijo más baratos o casi tan baratos como los variables. BBVA, Openbank y Myinvestor (Andbank) son los grupos financieros que ofrecen las mejores condiciones a plazos de vencimiento cortos (15 años) y siempre y cuando se contraten productos adicionales, como la domiciliación de la nómina o determinados seguros. BBVA vende desde finales de agosto hipotecas con un tipo de interés TAE (incluyendo todos los gastos y comisiones) del 1,74%, por debajo de algunas de las ofertas a tasas variables de la competencia, que superan el 2%. El movimiento del banco azul ha tenido respuesta por algunas entidades en las últimas semanas. Así, MyInvestor ha rebajado hasta el 1,49%, mientras que Openbank lo hace al 1,65%. Ibercaja, Abanca, Liberbank y Sabadell también han movido ficha para no perder pulso, aunque sus precios están por encima de las tres entidades que por ahora se muestran más combativas en la lucha por captar estos préstamos.

Tranquilidad de por vida

Las propuestas, cada vez más atractivas, han llevado a que más del 40% de las nuevas operaciones se realicen a tasas constantes, ya que aportan una cierta tranquilidad, al estar al margen de los vaivenes del euribor, a pesar de que éste se encuentra en niveles negativos históricos. En 2016, no representaban ni el 10%. De hecho, alguna entidad, como CaixaBank, ni siquiera promociona las hipotecas a tipo variable. Sus directivos llevan tiempo pidiendo a los responsables políticos que pongan freno a las variables, porque éstas suponen un riesgo para los consumidores, ya que en un futuro podría haber subidas bruscas del euribor y muchos clientes podrían verse obligados a no pagar sus cuotas.

Pero, los bancos han incentivado la comercialización de los tipos fijos, porque hasta la fecha les reportaba una mayor rentabilidad, al contar con precios más elevados, y porque en el horizonte se atisba un largo periodo de euribor en negativo. Este indicador se encuentra en la actualidad en el -0,28% y, según el cálculo provisional, cerrará octubre en el -031%.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) refleja en uno de sus últimos boletines que "la contratación a tipos fijos continúa creciendo, tras permanecer durante décadas siendo un producto de menor reclamo". "El hecho de que anteriormente no se hubieran dado las condiciones para una oferta tan competitiva como hasta ahora, restaba atractivo al fijo", señala. A junio de 2019, el porcentaje del stock ligado a una tasa constante presentaba un repunte respecto al dato registrado un año antes de cerca del 30%, situándose su peso en el 14,7%.

Mejor opción

Las claves para que un usuario se incline por una u otra tipología están, principalmente, en las expectativas en la evolución del euribor y en el plazo de vencimiento, porque, por norma general, la vinculación que exige cada banco suele ser la misma o parecida en ambas modalidades. El mercado da por hecho que el BCE no aumentará el precio oficial del dinero hasta al menos 2022, por lo que hasta entonces no se estima que el euribor vaya a entrar en terreno positivo. Y ya lleva cuatro ejercicios por debajo del 0%. Por eso, para financiaciones a más corto plazo –diez o quince años como máximo– puede salir más rentable para un consumidor la variable que la fija, siempre y cuando la primera es más barata.

Para periodos de vencimiento más largos, podría llegar a resultar más atractivo contratar la modalidad de fijo, ya que una vez el BCE mueva sus fichas y deje atrás la política expansiva para impulsar la economía, no se descarta que el euribor escale con fuerza. A día de hoy, en el mercado no se percibe una remontada con brío hasta al menos 2025, pero hay que tener en cuenta que este indicador llegó a situarse en el 6%.

Eso sí, desde los comparadores de hipotecas como iAhorro, Help & Cash o Rastreator se hace hincapié en que los clientes deben negociar con las entidades para conseguir la mejor oferta posible. En muchas ocasiones, y principalmente los bancos más tradicionales, son flexibles a la hora de fijar las condiciones finales para captar usuarios. Además, aconsejan analizar las propuestas con al menos tres grupos financieros.

Solo unos pocos clientes pueden acceder a las ofertas más asequibles que cuelgan de los carteles en las sucursales o en la páginas de internet, porque están generalmente dirigidas a personas o familias con ingresos medios –superiores a los 2.000 o 3.000 euros–, con una cierta estabilidad de empleo o ingresos recurrentes, y que contraten los productos adicionales para acogerse a las bonificaciones. La nueva ley, que entró en vigor el pasado 1 de junio, impide a los bancos que esta vinculación sea obligatoria.

Los tipos medios de las hipotecas que se comercializan se sitúan en el 3% en la modalidad de las fijas, incluyendo los gastos y comisiones de los productos reclamados, mientras que están por debajo del 2,3% en las variables, unos niveles históricamente bajos. El euribor, que de manera tradicional ha afectado a los precios en más de un 90% de las operaciones, ha estado de media siempre por encima del 2% y los diferenciales han estado sobre el 0,5%, aunque en algún momento éstos llegaron a bajar hasta el 0,2%.

Las entidades necesitan colocar hipotecas para incrementar sus volúmenes de actividad. Desde que comenzó la crisis, nunca el saldo de créditos para la adquisición de una vivienda ha crecido y no se espera que lo haga, en el mejor de los casos, en 2021. Ejercicio tras ejercicio, los banqueros han venido posponiendo el punto de inflexión en este segmento de actividad, que ya se produjo en consumo y pymes hace ya algún tiempo. Las amortizaciones siguen siendo más elevadas que los importes de las nuevas transacciones, por lo que el stock desciende.

Además, en los últimos meses, los bancos están percibiendo una menor demanda de hipotecas, por la ralentización de la economía, los peores datos de empleo y la falta de confianza de los consumidores. De hecho, en los ocho primeros meses de 2019 el volumen de los nuevos préstamos para la adquisición de pisos de las familias ha bajado un 2,5%, frente a los aumentos de doble dígito que venía registrando. En esta caída ha influido el retraso de operaciones derivadas de la entrada de la nueva normativa. En junio y julio la concesión se desplomó más de un 20%.