La crisis de la vivienda se agrava y ya amenaza directamente a la economía por varias vías, según la Comisión Europea

La intensa subida del precio de la vivienda en varios países de la eurozona, incluido España, lleva siendo años una seria amenaza para la economía de las familias a nivel 'micro' (agentes individuales) y, en otro nivel, para los gobiernos, que se enfrentan a un creciente gasto en ayudas (a veces contraproducentes) para intentar aliviar esta crisis. Ahora, la dificultad para acceder a una vivienda ha dado un paso más y se ha convertido en una amenaza para la 'macroeconomía', es decir, para el rendimiento de la actividad económica en su conjunto. En un nuevo informe publicado por la Comisión Europea sobre el estado de la economía de la zona euro se dedica un recuadro de varias páginas a advertir sobre el riesgo que supone la escasez de vivienda en varios países del euro y su posible impacto en el PIB. La carestía de los inmuebles amenaza la movilidad interna, la eficiente asignación de los recursos y la productividad de forma directa.

El aumento sostenido de los precios de la vivienda en Europa y la dificultad de acceso a una vivienda asequible están generando graves problemas sociales y económicos, según el informe de la Comisión Europea. "Los costes de la vivienda han superado consistentemente el crecimiento de los ingresos, aumentando las preocupaciones sobre la estabilidad económica, la cohesión social y el bienestar familiar", afirma la Comisión. Desde 2013 hasta 2022, los precios reales de la vivienda en la eurozona aumentaron un 27%, con incrementos especialmente significativos en países como Irlanda (81%) y Portugal (75%).

En el caso de España, el aumento desde entonces ha sido de un 35% (en términos reales, es decir, descontando la inflación). Sin embargo, si se mira a futuro, España va a encabezar las subidas, lo que complica las cosas a aquellas familias que quieren adquirir un inmueble en el que poder constituir un hogar. En otoño, la agencia de calificación crediticia S&P revisó al alza las previsiones de precios de la vivienda para 2024 en las principales economías europeas, estimando una subida del 3% nominal en España en 2025, solo superada precisamente por Irlanda y Portugal. Una subida más agresiva vaticinan los expertos de BBVA Research, deslizando un 4,7% nominal en su último observatorio inmobiliario. Desde el equipo de análisis de Bankinter se apunta directamente a un 5% este año y un 3% en 2026.

Aunque los expertos insisten en negar la existencia de una burbuja en España, destacando las claras diferencias con lo que ocurrió en 2008, esta serie de subidas inducen a pensar que el precio de la vivienda ha comenzado a alejarse de sus fundamentales, algo que constata el indicador de sobrevaloración que elabora el Banco Central Europeo (BCE). Los economistas del banco central confeccionan este indicador en base a la relación entre el PIB per cápita y el índice de precios de la vivienda, la evolución de la relación entre el precio de la vivienda y el alquiler, y otros dos indicadores sintéticos que elabora el supervisor teniendo en cuenta el tipo de interés real de la economía y otros datos de ingresos. La cifra es rotunda: la sobrevaloración media (se recogen valores máximos y mínimos) de la vivienda en este momento alcanzó el 9,8% en España en el segundo trimestre de 2024, último dato disponible. Un dato que superó incluso al 9,3% del conjunto de la zona euro para el mismo cuarto.

La falta de oferta adecuada (vivienda vacía y en condiciones para vivir que esté a la venta) es una de las principales causas del problema. Según el informe de Bruselas, "la construcción de nuevas viviendas ha sido insuficiente en la última década, agravada por barreras regulatorias, costes crecientes de materiales y limitaciones de capacidad". Entre 2010 y 2023, el número de viviendas completadas en la eurozona cayó a mínimos históricos en comparación con periodos anteriores. Además, políticas como las regulaciones de alquiler han reducido los incentivos para construir viviendas destinadas al mercado de alquiler, empeorando la situación. Aunque el informe no lo dice de forma abierta y clara, se desprende que algunas de las políticas que han tenido como objetivo facilitar el acceso a la vivienda han generado efectos contraproducentes en el largo plazo.

La economía se resentirá

El encarecimiento de la vivienda afecta también a la movilidad laboral y la competitividad económica. "La inaccesibilidad de la vivienda puede desalentar la movilidad laboral, dificultando la reducción de desigualdades regionales y limitando la productividad agregada de la economía", advierte la Comisión. "Más allá de las consecuencias sociales más inmediatas, la baja disponibilidad de vivienda y la baja asequibilidad de la misma podrían desalentar la movilidad laboral y residencial... dañando la adecuación (el match) entre empleos y, por ende, mermar la productividad agregada y la movilidad social. También eleva el coste de la tierra y la mano de obra y, por tanto, también el precio de los locales y la infraestructura para las empresas y los gobiernos", advierte la CE.

Esto repercute negativamente en el crecimiento económico, ya que las empresas se enfrentan a mayores costes de mano de obra y espacio (hay que ofrecer mayores incentivos a los trabajadores para que se muden a los puntos calientes, puesto que la vivienda supone un serio obstáculo), lo que limita su capacidad de inversión en regiones en expansión. En el caso de España esto se puede observar en algunas zonas concretas como Baleares o Madrid, donde los profesionales de la enseñanza o la sanidad rechazan plazas por el elevado precio de la vivienda respecto a sus salarios. Con el sector privado sucede algo similar, lo que genera una menor eficiencia en la asignación de los recursos en la economía.

El impacto en los hogares más vulnerables es especialmente grave. Según el informe, una proporción significativa de los ingresos de los hogares más jóvenes y de bajos ingresos se destina a cubrir los costes de la vivienda, superando en muchos casos el 40% de los ingresos disponibles. Esto no solo profundiza la desigualdad, sino que agrava el riesgo de exclusión social y pobreza. "La inaccesibilidad de la vivienda socava la cohesión social, privando a las personas de su dignidad, salud y bienestar", señala la Comisión. A su vez, esto afecta a la economía agregada, puesto que estos hogares son los que presentan una menor propensión al consumo y se ven obligados a dedicar una mayor parte de su renta a la vivienda. Cuanto mayor es el porcentaje de renta dedicado a la vivienda menor es la renta que se puede dedicar al consumo de bienes y servicios.

El problema no solo afecta a los ciudadanos, sino también a la economía general. El informe destaca que las fluctuaciones en el mercado inmobiliario influyen directamente en los ciclos económicos y el PIB. En el primer trimestre de 2024, el sector de la construcción de viviendas representó el 6% del PIB de la eurozona y el 28% de la formación bruta de capital fijo. Por lo tanto, "políticas que estabilicen el mercado de la vivienda también contribuyen a la resiliencia económica", subraya la Comisión.

Por otro lado, el endurecimiento de las políticas monetarias ha añadido presión al mercado inmobiliario. Desde 2022, el aumento de los tipos de interés ha reducido la capacidad de endeudamiento de los hogares, dificultando aún más el acceso a la vivienda. Aunque los precios han comenzado a estabilizarse, "las ratios precio-ingreso siguen siendo cinco puntos porcentuales superiores a las de hace una década", destaca el informe.

Medidas contraproducentes en vivienda

La falta de inversión en vivienda social es otro factor determinante. "La oferta de vivienda social ha sido extremadamente limitada en la mayoría de los Estados miembros durante la última década", afirma la Comisión, lo que agrava la escasez de opciones asequibles para los grupos más necesitados. En este contexto, las subvenciones al alquiler, aunque bien intencionadas, pueden ser contraproducentes si no van acompañadas de un aumento en la oferta, ya que podrían incrementar la demanda y, por ende, los precios. Cuando falta vivienda porque la formación de hogares es más intensa que la construcción de nueva vivienda, la única solución pasa por construir, construir y construir.

Entre las recomendaciones propuestas, el informe sugiere aumentar la inversión en vivienda social y reducir la congestión urbana. Estas políticas podrían redistribuir la demanda y aliviar las presiones en las áreas metropolitanas más saturadas. Además, se destaca la necesidad de mejorar los incentivos fiscales para promover la construcción de viviendas asequibles en lugar de fomentar la demanda mediante desgravaciones hipotecarias.

A nivel europeo, la Comisión está implementando el Plan Europeo de Vivienda Asequible, que destinará 15.000 millones de euros del programa Next Generation EU para mejorar la accesibilidad a la vivienda. "La integración de mercados de capitales y la atracción de inversión privada serán clave para aumentar la liquidez y diversificar el financiamiento de proyectos inmobiliarios a largo plazo", apunta la Comisión.

La crisis de la vivienda en Europa requiere una acción coordinada y estratégica, no solo para abordar las desigualdades sociales, sino también para garantizar el dinamismo económico a largo plazo. Como concluye la Comisión, "el acceso a una vivienda segura y asequible no solo es un derecho humano fundamental, sino también un pilar esencial para la estabilidad económica y social en Europa".

Alerta desde el FMI

En un especial sobre vivienda publicado el pasado diciembre por el Fondo Monetario Internacional (FMI), Deniz Igan, jefa de la División de Estudios Económicos Mundiales del organismo, se hacía eco de estos problemas, constatando que no es solo Europa la que atraviesa la peor crisis de asequibilidad de la vivienda en más de una década. Igan explica el término asequibilidad como la capacidad de un hogar para realizar regularmente los pagos de la hipoteca sin escatimar en otras necesidades esenciales.

Aparte de referir las mismas causas que el informe de la CE y otras investigaciones -problemas de oferta y demanda, tipos de interés, la pandemia-, Igan ofrece un recetario para las autoridades, partiendo de la base de confiar únicamente en la bajada de los tipos de interés no es la solución. "Las autoridades deben abordar los problemas estructurales que rodean a la asequibilidad de la vivienda. La eliminación de barreras normativas para mejorar la elasticidad de la oferta podría ser un primer paso. Una serie de normas como los códigos de construcción, las restricciones de uso del suelo y los requisitos administrativos controlan la construcción y rehabilitación de viviendas", defiende la economista.

La funcionaria del FMI tiene claro que estas normas están ahí por una buena razón: mitigar las externalidades negativas y mantener ciertos niveles de calidad de vida. Pero también pueden resultar excesivamente onerosas, resuelve. Y cita como ejemplo los códigos de construcción, que pueden simplemente enriquecer a los fabricantes de materiales, yendo más allá de lo que razonablemente cumplirían las consideraciones de salud y seguridad. Igan también plantea que los problemas estructurales también pueden reflejar una falta de competencia en los recursos, la construcción o las ventas. Ante ello, insta a las autoridades políticas a acabar con los oligopolios.

Siguiendo con su recetario, la economista del FMI propone intervenciones políticas más precisas. Por ejemplo, los gobiernos podrían considerar ayudas específicas para los hogares con bajos ingresos o los que viven en viviendas informales. "Los incentivos para que los promotores ofrezcan unidades asequibles, por ejemplo en forma de derechos de desarrollo adicionales, también podrían desempeñar un papel", añade.

Por último, llama a los gobiernos a tomarse muy en serio la aceleración del cambio climático. La subida del nivel del mar, los incendios forestales generalizados y los fenómenos meteorológicos extremos amenaza ahora una oferta mundial de viviendas ya insuficiente, alerta la economista. Y el aumento de la migración ejerce aún más presión sobre la vivienda y su asequibilidad, agrega. Por eso, "los responsables políticos deben afrontar el reto de hacer que la vivienda vuelva a ser asequible, esta vez de forma sostenible y mediante un plan integral", concluye Igan.