El 'drama' de la vivienda en cifras: se necesitan 350.000 pisos de alquiler social y 1,5 millones de unidades asequibles

"Crisis social", "el mayor problema de España", " una gran emergencia". Así se refieren los expertos del sector a la problemática que se vive entorno a la vivienda y la dificultad de acceso a la misma. Un problema que, según apuntan muchos informes, tiene su origen en la falta de vivienda social.

La producción de vivienda protegida (VPO) en nuestro país cayó en picado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis financiera, generándose un déficit de pisos sociales que los expertos cifran en el entorno de las 350.000 unidades.

La inacción política en términos de vivienda pública en los últimos diez años ha derivado en una situación crítica para la población española, que se enfrenta a un mercado de la vivienda encarecido e inaccesible. De hecho, según el último informe del Banco de España, "alrededor de un 45% de la población que residía de alquiler a precios de mercado se encontraba en riesgo de pobreza o de exclusión social en el periodo 2015-2023". "Esta proporción es la más elevada en el conjunto de las economías europeas, situándose unos 13 puntos porcentuales por encima del promedio de la UE-27", explica el informe.

Mientras que la fórmula del alquiler ha ido ganando terreno a la propiedad como modo de vida, con un crecimiento del 60% en los últimos 16 años, la producción de pisos para alquiler social ha estado frenada. De hecho, uno de los factores que han llevado a que España tenga uno de los parques de vivienda pública más pobres de Europa es el hecho de que en pleno boom de construcción, los esfuerzos se enfocaron en levantar vivienda de VPO para la venta y no para el alquiler, descapitalizando el patrimonio público.

En este sentido, el Banco de España, apunta que "el reducido parque público de vivienda en alquiler social existente en España es el resultado de la apuesta en las décadas precedentes por una política de vivienda centrada en la vivienda de protección oficial (VPO) en propiedad y la escasa dotación presupuestaria para el alquiler social, tanto a nivel estatal como de las CCAA".

Así, recuerda que el actual déficit de vivienda en alquiler social en España se produce a pesar de que en el pasado, concretamente desde la década de 1980 y hasta la primera década del siglo XXI, se produjo un elevado esfuerzo inversor en vivienda pública.

El número de viviendas protegidas calificadas en los planes estatales y autonómicos en el período 1990-2014 superó los 1,3 millones de viviendas, cifra que supone un 6,7% de las viviendas principales de 2023. Sin embargo, entre 2015 y 2023 no se alcanzan ni las 100.000 unidades, según los datos más recientes del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.

En el lado contrario se encuentra la demanda. El Observatorio del Alquiler estima, partiendo de los datos facilitados por las comunidades autónomas, que solo el año pasado se registraron unas 375.000 peticiones de alquiler social.

Según la Radiografía del alquiler social y el sinhogarismo en España, elaborada por el Observatorio del Alquiler impulsado por la Fundación Alquiler Seguro, la Universidad Rey Juan Carlos y la SOCIMI social tuTECHÔ, en España alrededor de 432.000 viviendas se encuentran cubiertas por algún tipo de figura de protección pública.

"Se trata de una cifra del todo insuficiente para cubrir la demanda y las necesidades del conjunto de la población. Las solicitudes para acceder a un alquiler social, que la mayoría ni siquiera proceden de personas sin hogar, desbordan completamente los recursos con los que cuentan las administraciones públicas", asegura este informe.

A la cola de Europa

Las cifras que maneja el Banco de España son todavía más críticas. Así, explica en su estudio que el aumento de la oferta de vivienda en alquiler por parte de los particulares en el período reciente no ha sido complementado por un incremento de la inversión pública en alquiler social.

Esto ha llevado a que "el parque de alquiler social en España es muy reducido en el contexto de las economías avanzadas, con una cifra estimada en 2023 de este tipo de viviendas situada alrededor de las 300.000 unidades, que representan en torno al 1,5% de las viviendas principales y el 1% del stock total de viviendas", detalla.

Esta ratio contrasta con el peso relativo del parque de vivienda en alquiler social en el promedio de las economías europeas o de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) que se sitúa, en ambos casos, en torno al 7% del parque de viviendas, y alcanza cifras significativas, por ejemplo, en Francia (14%), el Reino Unido (16,7%) o los Países Bajos (34,1%) (OCDE, 2024).

Para que España pueda equipararse a los ratios promedio de las economías avanzadas requeriría la incorporación de una cifra situada en torno al millón y medio de viviendas adicionales en régimen de alquiler social.

Social frente a asequible

Más allá de estas unidades sociales, España tiene otra necesidad, que es el alquiler asequible. Es común confundir o unificar estos dos productos cuando responden a problemas distintos. El primero atiende a un segmento del mercado que no tiene capacidad para afrontar el pago de una renta mayor de los 300 -350 euros al mes. Se trata de personas en situaciones de vulnerabilidad que engloban un amplio espectro de casuísticas.

Por otro lado, estaría el alquiler asequible que se englobaría en un rango de precios superior, que dependiendo del mercado en el que hablemos (existe una gran disparidad de precios entre las distintas poblaciones), ronda entorno a los 600-800 euros al mes.

En el entorno político han puesto recientemente un gran foco en aumentar la producción de esta tipología de vivienda mediante acuerdos de colaboración público privada. Así, las distintas administraciones cede en el suelo público para que inversores privados destinen su capital a construir edificios completos de pisos de alquiler a precios limitados, generalmente con descuentos que se mueven entre el 25-35% respecto a precios de mercado. Estos inversores se encargarán de gestionar el alquiler de estos pisos durante 5 o 7 décadas y una vez pasado ese periodo, los inmuebles revertirán de nuevo al patrimonio público sin haber gastado un solo euro de inversión.

Según los expertos, España necesitaría casi un millón y medio de viviendas de alquiler asequible para reducir la tensión que existe en los precios de las viviendas en renta en el mercado libre. Esto ha llevado a una situación de sobresfuerzo a la hora de pagar el alquiler. Así, el Banco de España apunta en su informe que "la magnitud agregada de los hogares arrendatarios en situación de sobresfuerzo depende también del número total de hogares en alquiler".

"En España, el porcentaje de este colectivo sobre el total de hogares ha crecido en buena medida por el aumento del régimen de alquiler de mercado, incrementándose los hogares arrendatarios en sobresfuerzo desde un 3,7% del total de hogares en 2007 hasta un promedio cercano al 6% en el período 2015- 2023. Esta proporción se encuentra por encima de la media de las economías de la UE-27 en este período, que es de un 4%", explica.

Apuesta por el alquiler

Actualmente las distintas administraciones son conscientes de la importancia de forjar un parque publico de alquiler robusto y en ese contexto, han anunciado objetivos y medidas para modificar la orientación de su política de vivienda e incrementar su esfuerzo inversor para lograr un progresivo incremento del parque público de vivienda en alquiler social. Por ejemplo, el Plan de Vivienda en Alquiler Asequible tiene como objetivo aumentar en 184.000 viviendas el parque público de viviendas destinadas al alquiler en los próximos años.

Según ha explicado el Gobierno, este objetivo se alcanzaría con 123.000 nuevas viviendas en programas impulsados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), 50.000 movilizadas por la Sareb y 11.000 del Fondo Social de Viviendas en alquiler.

Las viviendas impulsadas por el MIVAU se movilizaran a través de una línea de préstamos ICO de 4.000 millones de euros, complementada con un aval público de hasta un 50 % del importe de los préstamos suscritos, para la construcción y rehabilitación de viviendas (43.000 unidades), la construcción de vivienda asequible sobre suelo público de la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) (36.000 unidades), el uso de fondos europeos del PRTR para construir viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes (20.000 unidades), las ayudas a las CCAA del Plan Estatal de Vivienda (14.000 unidades) y los convenios con entidades locales (unas 10.000 unidades).

"El cumplimiento de este objetivo supondría incrementar de manera notable las cifras recientes de producción de vivienda protegida de alquiler promovida en los planes estatales y autonómicos, que se situaron en unas 2.300 viviendas anuales con la calificación definitiva de viviendas protegidas en régimen de alquiler en el promedio del período 2022- 2023", explica el Bando de España

Asimismo, en este mismo período las calificaciones provisionales de nuevas viviendas protegidas en alquiler en los citados planes se situaron en unas 3.500 viviendas de media anual. "Estas cifras muestran la modesta producción de nueva vivienda de alquiler social en el período reciente, e ilustran la magnitud cuantitativa del esfuerzo que supondrá aumentar de forma sustancial y sostenida la producción de este tipo de viviendas para alcanzar los objetivos planteados, así como los retos que supone converger a las ratios promedio de alquiler social en las economías avanzadas", concluye el organismo.