Comprar una vivienda ocupada como inversión: riesgos y beneficios

Una fórmula de inversión emerge en el sector residencial: la compra de viviendas ocupadas para después ponerlas en alquiler. Particulares y fondos ven en estos inmuebles una oportunidad para aumentar la rentabilidad de su inversión, aunque el proceso también presenta complejidades legales y financieras que pueden poner en riesgo el retorno. Por eso, antes de apostar por una operación de este tipo es esencial contar con asesoramiento especializado, evaluar los costos reales del proceso y considerar si el riesgo merece la pena frente a otras formas de inversión inmobiliaria más seguras.

El mayor atractivo de comprar una casa ocupada es su precio, que puede ser hasta un 30% y 50% más reducido que el valor del mercado, según estimaciones de Inviertis, plataforma tecnológica de inversión inmobiliaria. Después de la adquisición y tras regularizar la situación, el propietario alquila la vivienda a precio de mercado (actualmente en máximos históricos), por lo que consigue una rentabilidad muy atractiva. "En términos generales, la TIR (tasa interna de retorno) de la inversión esperada es mínimo del 20%, de otra forma no tiene sentido el riesgo asumido", explica Rebeca Pérez, CEO y fundadora de la plataforma.

Otra de las ventajas que supone invertir estos activos es que el propietario puede acceder a inmuebles fuera de mercado, "especialmente interesante en el entorno actual de falta de oferta, o en zonas que quizás no se podría permitir. Además, también ofrece un alto retorno en la venta por plusvalía", añade la experta.

Muchos de los inmuebles ocupados pertenecen a fondos inmobiliarios, ya sean de procedencia bancaria como de socimis, aunque también hay particulares que han preferido desprenderse de su propiedad para no afrontar los largos y costosos procesos de desahucios. En cuanto al perfil de los ocupas, es muy diverso: desde familias con problemas financieros, a inmigrantes sin papeles con dificultades para encontrar vivienda a personas que aprovechan el marco legal para no tener que pagar el alquiler.

Los riesgos

A pesar de su atractiva rentabilidad, la compra de viviendas ocupadas también implica muchos desafíos que pueden suponer un gran riesgo económico. Es el caso de los procesos de desalojo, que se extienden durante meses o incluso años, dependiendo de la situación particular de cada inquilino. Además, el coste asociado a estos trámites legales pueden disminuir parte de las ganancias obtenidas por el precio reducido de compra. Aun así, algunos inversores especializados cuentan con equipos legales o acuerdos con empresas que se dedican exclusivamente a gestionar ocupaciones y desalojos, lo que les permite manejar el riesgo con mayor eficiencia.

"No sabes cuánto va a durar el proceso de desalojo ni cuánto dinero te va a costar en abogados, procuradores... Además, generalmente este tipo de viviendas no se pueden financiar ya que se necesita la visita de un tasador y, en términos generales, el ocupa no da acceso a la vivienda. Tampoco se puede saber en qué estado está el inmueble. Necesitas, en general, asesoramiento experto en todo el proceso", explica la responsable de Inviertis. Respecto a los métodos que se utilizan para echar a los ocupas, el más popular es ofrecer dinero por las llaves, el conocido como cash for keys, pero es una práctica "cada vez menos efectiva, además de cada vez más cara", añade.

Las viviendas ocupadas se anuncian en portales inmobiliarios, aunque muchos se mueven off market, es decir, fuera de los canales tradicionales de comercialización, y que se ofrecen directamente a inversores profesionales por el riesgo reputacional que entraña para el vendedor. Algo muy importante, estas viviendas se comprar sin hipoteca.

Por todo ello, esta fórmula de inversión sólo está indicada para expertos o inversores con mucha liquidez pues los tiempos desde que se compra el inmueble hasta que se tiene la posesión pueden ser largos. "También son inversores asesorados legalmente y con mucha "calle", es decir, que conocen bien la zona y los perfiles de ocupas", dice Pérez

Más de 15.000 ocupaciones

La ocupación de viviendas se presenta año tras año como uno de las principales preocupaciones de los propietarios, especialmente de los que tienen casas vacías. Según el Ministerio del Interior, en 2023 se contabilizaron 15.298 denuncias por ocupaciones -incluyendo tanto el delito de usurpación como el de allanamiento- frente a las 16.765 del año anterior.

Por comunidades autónomas, Cataluña y Andalucía suman más de la mitad de los casos, con 6.258 denuncias y 2.331, respectivamente. Las infracciones también son elevadas en la Comunidad Valenciana (1.640), Comunidad de Madrid (1.516), Castilla-La Mancha (632) y Canarias (581). En una horquilla de entre 400 y 200 denuncias se encuentran Baleares (407), País Vasco (293), Castilla y León (269) y Aragón (219). Por el contrario, los datos más reducidos se registran en la Ciudad Autónoma de Melilla (2), la Ciudad Autónoma de Ceuta (3), La Rioja (19), Navarra y Cantabria (ambas con 37 denuncias).

De un año a otro, las denuncias aumentaron en ocho territorios, con Asturias (29,4%). La Rioja (15,6%) y Cantabria (14,5%). En cambio, disminuyeron en diez comunidades autónomas encabezadas por Región de Murcia (31,5%), Navarra (26,5%) y Comunidad Valenciana (19,1%).