El mercado de la vivienda recalca su inestabilidad con un desplome de las hipotecas del 18,2% en mayo

El número de hipotecas sobre vivienda se desplomó un 18,2% interanual en mayo, siguiendo la misma tendencia que la compraventa, que tampoco pudo afianzar el pico logrado el mes anterior. En el caso de los préstamos para adquirir vivienda, las 27.435 operaciones (mínimo en un mes de mayo desde 2020) suponen la mayor caída desde noviembre del año pasado.

Datos fríos antes de enmarcar la situación. El importe medio de esas hipotecas para vivienda disminuyó un 0,3% y se situó en 141.457 euros (el dato más alto registrado desde noviembre de 2023) y el plazo medio de los préstamos fue de 24 años.

El tipo de interés medio al que se concedieron esos préstamos se situó en el 3,25%, el más bajo desde agosto de 2023. Con todo, lleva ya 14 meses por encima del nivel del 3%. El detalle de las operaciones desvela que en más de la mitad de las firmas (55,4%) se escogió el tipo fijo, con un tipo de interés medio de inicio del 3,42%, mientas que el resto (44,6%) optó por un interés variable, con un tipo medio al inicio del 3,07%.

Cinco factores tras el frenazo

Efectos de calendario. Hay que tener en cuenta el 'efecto Semana Santa' en los datos que publica este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE). Que este año cayera a finales de marzo contribuyó al subidón del dato de abril -tanto en la firma de hipotecas como en la compraventa-ya que el puente trasladar su impacto negativo sobre las operaciones (menos firmas en vacaciones) al tercer mes del año. Pero más allá de los efectos de calendario, la tendencia de disminución en la firma de hipotecas es una realidad desde que los tipos de interés iniciaran el camino de ascenso en 2022 para contener la inflación que dispararon al euríbor.

Cuestión informática. Además de esta arista, Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, apunta que la ralentización en la inscripción de hipotecas en mayo se debió "actualizaciones en los sistemas informáticos registrales", una de las teorías esgrimidas también la semana pasada para explicar el dato de compraventa. Con todo, el experto indica que "se mantienen las fuerzas contrapuestas de apetito crediticio por parte de los bancos (que debería empujar la demanda hacia arriba) y la continua disminución de la oferta de inmuebles en venta (que reduce el volumen de transacciones)".

Los precios de la vivienda. El cómputo en lo que va de año es negativo; los datos del INE indican que entre enero y mayo las hipotecas para comprar vivienda se redujeron un 4,5%. La incapacidad de mantenerse en terreno positivo es síntoma de las turbulencias que afectan al inmobiliario actualmente, especialmente alimentadas por los altos precios auspiciados por la poca oferta para la elevada demanda existente y por un mercado del alquiler por las nubes que invita a comprar más que a arrendar. Este es, para Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, el factor más evidente del desplome de las hipotecas: "Pese a que todos esperábamos que a lo largo del año bajaran, aunque fuera levemente, no ha sido así y lo peor es que seguramente tampoco veamos cambios drásticos en este sentido a corto o medio plazo".

Villén, por su parte, cree que el hecho de que las hipotecas fijas continúen ganando terreno a las mixtas abre un margen de mejora ya que la tendencia que anticipó el sector "continuará en los próximos meses, y empieza a verse reflejado en los precios la previsión de bajada de tipos de interés, tanto en las hipotecas fijas como variables". Este punto transita hacia la siguiente clave.

Los tipos de interés. La senda iniciada por el Banco Central Europeo (BCE) en junio con la primera bajada de los tipos de interés en ocho años aún no se recoge en las estadísticas -que salen con dos meses de decalaje- pero el sector espera que module el mercado. Además, la última caída del euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas variables en España, a mínimos anuales afianza esta teoría.

Esta es la línea que sigue Ferran Font director de Estudios de pisos.com: "Los próximos meses vendrán marcados por la relajación en los tipos que se traducirá en un aumento de la contratación de hipotecas, una relajación que ya ha empezado a producirse, aunque en la reunión de julio el BCE haya decidido mantenerlos. Esta política de tipos estará claramente condicionada por la situación geopolítica y la evolución de la inflación tanto de España como en la Eurozona".

El recelo del comprador. La incertidumbre económica es otra explicación al freno en las hipotecas. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, señala que esta inseguridad mantiene paralizado al 19% del potencial comprador de vivienda a la espera de que haya una posible reducción de tasas en el futuro.

A este respecto, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) confía en una estabilización -e incluso ligeros repuntes- en las cifras en la segunda mitad del año. Se basan en que "los compradores pagaban un 3,46% de interés medio en enero de este mismo año, mientras que hoy obtienen financiación al 3,25%", algo que, más allá de que existen factores económicos e inmobiliarios que empujan el mercado de la vivienda al alza, les invita a pensar en un cierre de año positivo.