Adif fija el 30 de noviembre como la fecha límite para ejecutar la venta de los suelos de Madrid Nuevo Norte

30 de noviembre de 2024. Esta es la nueva fecha límite que han fijado Adif y Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) en su tercera y última prórroga consecutiva para traspasar los terrenos de la históricamente conocida como Operación Chamartín.

El pasado mes de octubre anunciaron que la venta de estos suelos, donde tendrá lugar el mayor desarrollo urbanístico de España y de Europa, se retrasaba de nuevo. "La prórroga podría ser de un año, aunque se estima que el proceso podría finalizar antes", explico Adif en un comunicado en el que aseguraba el proyecto sigue avanzando según los plazos previstos en los cuatro ámbitos que lo integran: Las Tablas Oeste; Estación Chamartín; Centro de Negocios Chamartín (CN); y Malmea, San Roque, Tres Olivos (Msrto).

Si bien, en la última presentación de resultados del gestor ferroviario se especifica que la fecha límite para hacer efectiva la venta de los terrenos, que supondrá una operación de 1.245 millones de euros, es el próximo 30 de noviembre.

El lento proceso registral y catastral de las fincas y bienes patrimoniales que están en manos de Adif y filiales de Renfe es el motivo por el que el traspaso de los suelos no pudo hacerse efectivo el pasado año.

Adif explicó en su momento que en los últimos meses se habían producido avances significativos en el proceso de adecuación registral de las fincas, y en la actualidad ya se encuentra finalizada en los tres registros (29, 54 y 38 de Madrid) la inscripción de los terrenos entre las empresas ferroviarias y se sigue trabajando en la inscripción separada de los bienes patrimoniales y demaniales ferroviarios.

Además, en paralelo, se avanza en el resto de las actuaciones registrales para posibilitar la transmisión de los suelos y aprovechamientos: la segregación registral de los suelos por ámbitos urbanísticos e inscripción en folio independiente de los aprovechamientos urbanísticos.

Actualmente Adif es el principal propietario de los suelos de este desarrollo, que cuenta con 2,3 millones de metros cuadrados, al tener en sus manos el 49,4%de la superficie. Crea MNN, participada por BBVA, Merlin y Sanjose y promotora del proyecto, cuenta con los derechos para hacerse con la mayor parte de las fincas (unos 1,5 millones de metros cuadrados).

El proyecto, que estuvo bloqueado durante casi 30 años, ya por fin ha solventado todos los escollos urbanísticos y judiciales- tras recibir el aval del Tribunal Superior de Justicia de Madrid en febrero del año pasado-, por lo que una vez se haga el traspaso de los suelos será una realidad.

Estructura de la operación

El acuerdo de venta entre Adif y Crea MNN (antes Distrito Castellana Norte) se remonta a 2015. En ese momento se estructuró la operación a través de una financiación a 20 años por 1.245 millones de euros. Concretamente, el convenio fija que, en el momento de la firma, la promotora tendrá que realizar un primer pago de 216,87 millones de euros.

El siguiente pago se producirá a los cinco años y será de 68,69 millones de euros más unos intereses de 23 millones de euros. A partir de entonces y durante 15 años se realizarán pagos anuales por cantidades muy similares y cada ejercicio decreciente, hasta alcanzar un monto de pago total de 984,22 millones de euros por los suelos más 261,23 millones de intereses, lo que da como resultado los 1.245 millones de euros pactados.

Apuesta de las promotoras

Madrid Nuevo Norte cerrará la brecha ferroviaria existente al norte de la estación de Chamartín-Clara Campoamor, dando lugar a un espacio urbano que traerá un nuevo centro de negocios a la ciudad, así como la inyección de 10.500 viviendas, espacios verdes y nuevas zonas comerciales.

El atractivo de este proyecto que se va a desarrollar a lo largo de los próximos 20 años no ha pasado desapercibido para las grandes promotoras residenciales, que han tomado posiciones haciéndose con suelo, especialmente en el ámbito Malmea-San Roque-Tres Olivos. Así, compañías como Aedas Homes, Pryconsa o Acciona Inmobiliaria tienen suelos en esta zona que es, precisamente, la que cuenta con una mayor dotación de suelo residencial. Concretamente, de la edificabilidad total de 965.321 m2, la vivienda acapara 714.338 m2, lo que dará lugar a unas 7.000 unidades (ver gráfico).

El proyecto, que previsiblemente moverá una inversión de más de 25.000 millones de euros, dará lugar al nuevo distrito financiero de Madrid. El Centro de Negocios es, de hecho, uno de los cuatro ámbitos que conforman el desarrollo y contará con una superficie de casi 800.000 metros cuadrados, y una edificabilidad de 1,3 millones de metros cuadrados.

Madrid Nuevo Norte no solo revolucionará el mercado residencial y de oficinas, también supondrá una importante inyección de espacio retail al crearse un nuevo núcleo comercial. Concretamente, la prolongación de la calle Agustín de Foxá se convertirá en un nuevo eje comercial en la ciudad, emulando la calle Serrano del barrio Salamanca en el norte de Madrid. En total, el desarrollo contará con una edificabilidad comercial de 103.119 m2. Los locales más grandes se encontrarán en el entorno del Centro de Negocios y en el resto del ámbito los espacios comerciales tendrán un máximo de 2.500 m2 de superficie.