Qué pasará con el alquiler en 2024: del tope de precios al control de rentas y ayudas en las zonas tensionadas

El mercado del alquiler atraviesa una honda transformación en la que ha tenido mucho que ver la intervención del Gobierno para frenar la subida descontrolada de los precios, al alza desde 2015 (salvo el paréntesis de la pandemia). Primero, limitó el incremento de las rentas al 2% y, después, aprobó la controvertida ley de vivienda, que incluye importantes novedades en cuanto al control de los alquileres o incentivos fiscales para 2024. Sin embargo, buena parte de esas medidas todavía no pueden ejecutarse porque el Gobierno no ha aprobado el índice de precios de referencia ni se ha definido ninguna zona como tensionada.

Bonificaciones para los propietarios

El nuevo año traerá consigo un abanico de bonificaciones fiscales en el IRPF para los pequeños propietarios de viviendas que pongan sus casas en alquiler. Los cambios -recogidos en la ley de vivienda- afectan a los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento y son especialmente atractivos si la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Hay que tener en cuenta que las zonas tensionadas tendrán que ser consideradas como tal por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana a petición de las comunidades autónomas y, por el momento, ningún territorio ha sido considerado como tal.

En la actualidad, los rendimientos netos positivos obtenidos del arrendamiento de viviendas disfrutan de una reducción general del 60% que ahora se reducirá al 50%. Asimismo, la ley de vivienda también contempla otros incentivos:

Reducción incrementada del 90%. Cuando el propietario formalice un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la renta anterior.

Reducción incrementada del 70%. Cuando el arrendador alquile la vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años y el inmueble se encuentre en una zona tensionada. También se beneficiarán de la bonificación cuando se trate de viviendas arrendadas a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine al alquiler socialm y cuando se trate de alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda.

Reducción incrementada del 60% para los casos en que se hubieran efectuado obras de rehabilitación (en los términos de la normativa de IRPF) en los 2 años anteriores a la celebración del contrato de arrendamiento.

Control de precios

Los contratos de alquiler que se renueven en 2024 no podrán superar el 3% de subida (hasta ahora es el 2%) en los supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor. Ahora bien, antes de aplicar el límite, las dos partes pueden llegar a un acuerdo. Cuando el propietario sea un gran tenedor el incremento no podrá sobrepasar en ningún caso el 3%. Estos límites afectan a todos los contratos de arrendamiento de vivienda, con independencia de que los inmuebles estén situados o no en una zona tensionada. Además, antes del 31 de diciembre del próximo año, se creará un nuevo índice de referencia aplicable al territorio.

Respecto a las zonas tensionadas, el Gobierno todavía tiene que aprobar el índice de precios de referencia que limitará las rentas para poder topar los precios y, entre otras cosas, modificar el régimen de prórrogas de los contratos. El objetivo es que esté listo en las próximas semanas.

Las administraciones competentes podrán declarar zona tensionada si en ellas se cumple alguna de estas dos condiciones: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. O que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tres puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

Ayudas para los inquilinos

Por el lado de los inquilinos, en 2024 se mantienen las ayudas recogidas en el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 destinadas a las personas más vulnerables. También se puede solicitar el Bono Alquiler Joven, la ayuda de 250 euros al mes (máximo de 6.000 euros por beneficiario) dirigida a las personas de entre 18 y 35 años que cumplan una serie de requisitos.

Precisamente, uno de los objetivos del nuevo Gobierno es ampliar la financiación del bono y que se convierta en una "medida a largo plazo" para facilitar el acceso al alquiler asequible. Por el momento, el Ejecutivo no da detalles de dicha ampliación. Las comunidades autónomas son las encargadas de gestionar las solicitudes y el cobro de las ayudas al alquiler.