El euríbor y el indomable precio de la vivienda hundieron las hipotecas casi un 30% en septiembre

El ajuste en el mercado inmobiliario que marcan los altos tipos de interés mantiene la firma de hipotecas en retroceso por octavo mes consecutivo. La estadística indica que se cerraron un 29,6% menos con respecto al año pasado y un nuevo acelerón en las caídas con respecto a agosto, cuando descendieron un 22,7%, aunque el número de operaciones fue mayor y superó la cota de las 30.000 que no alcanzaba desde junio.

La tasa de caída no se acercaba al 30% desde enero de 2021, cuando los efectos de la pandemia estaban a pleno rendimiento, aunque aún se queda por detrás del mayor desplome de los últimos años que se dio en septiembre de 2019 (-31%). En lo que va de año -entre enero y septiembre- el número de hipotecas para comprar vivienda se ha reducido un 17,2%.

La subida de los tipo junto al contexto de incertidumbre global proporciona la primera explicación a la caída de la contratación. Mientras el euríbor parece haber tocado techo en el entorno del 4%, el tipo medio de se sitúa en el 3,26% (+0,01%), su nivel más alto desde enero de 2016 pese a que modera las subidas. Si se compara con un año atrás, el tipo de interés medio para los préstamos sobre vivienda ha avanzado 1,26 puntos. Sobre el desarrollo en este año, acumula seis meses consecutivos por encima del 3%.

El ligero alza del tipo medio en septiembre abre la puerta a que las subidas se estanquen en los próximos meses ante la parálisis de la subida del tipo de interés a la que apunta el Banco Central Europeo (BCE) y que suscribe el Banco de España, aunque con un ojo en las tensiones globales que puedan dar al traste con el plan. Según comentó al elEconomista.es María Jesús Fernández, economista senior de Funcas, habrá que esperar a la primavera de 2024 para que los hipotecados noten la bajada del euríbor, el indicador al que están referenciadas la mayoría de hipotecas del país.

La tendencia de la firma de hipotecas también refleja "la fuerte competencia entre los bancos, que, unido a la inversión de la curva de tipos (más baratos a largo que a corto) mantiene los tipos de interés relativamente estables, viendo incluso un abaratamiento en los tipos fijos contratados", explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas. Con este planteamiento, el experto espera que esta tendencia del mercado hipotecario "seguramente se mantendrá en lo que queda de año, aunque es previsible que la caída de volumen respecto al año anterior se suavice en la parte final del año, no tanto por la recuperación de las operaciones sino simplemente porque el inicio de la contracción se produjo pasado el verano de 2022".

El 43,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron el pasado mes de septiembre a tipo variable, con un tipo de interés medio inicial del 3,09%, mientras que el 56,2% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde marzo de 2021 con el tipo medio al inicio fue del 3,40%.

Aumentan los pagos de vivienda a tocateja

Los datos actualizados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 0,1% interanual en el noveno mes del año, hasta los 143.186 euros. Tras esta caída hay otra clave: el número de operaciones que se cierran al contado es superior al registrado en 2022. En datos de Fotocasa Research, se ha detectado un incremento de cinco puntos porcentuales del comprador que no necesita financiación bancaria y que se sirve de ayuda familiar y/o ahorros para adquirir la vivienda.

El encarecimiento de las hipotecas está 'expulsando' del mercado al comprador medio, que o no tiene el importe necesario para la entrada del piso o no se arriesga a firmar una hipoteca con el actual precio del dinero. La situación podría alargarse porque de manera generalizada el sector no espera que los precios de la vivienda vayan a caer mientras la demanda siga siendo tan superior a la oferta y se vea cómo evoluciona el inmobiliario en los próximos meses, con el desarrollo de la Ley de Vivienda y las propuestas que plantee el reeditado Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Cancelaciones y nuevas firmas se acercan

El otro indicativo del momento que atraviesan las hipotecas es que el número de cancelaciones sigue siendo superior al de firmas . La tendencia ocurre desde el pasado mes de febrero aunque en septiembre recortó las distancias con 31.178 hipotecas canceladas frente a las 31.054 nuevas.

"Los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, ya que oscilaban entre una horquilla de 22.000 y 35.000 operaciones. Por lo que las firmas demuestran la gran resiliencia del inmobiliario frente a la situación de alteración económica y de subida de tipos que se está atravesando ", comenta María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.