La compraventa de vivienda en costa se acerca a los niveles de la 'burbuja'

Hacía 15 años que la vivienda de costa no experimentaba un ejercicio tan extraordinario en términos de compraventas. En total, en 2022 se formalizaron 287.313 operaciones en municipios costeros -tanto de primera como de segunda residencia-, lo que supuso un incremento del 10,2% frente al año anterior y el nivel más alto tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 (ver gráfico).

El resultado también supone superar la media de compraventas de los últimos años, situada en algo más de 208.000. Son datos del informe Vivienda en Costa 2023, elaborado por Tinsa, que apunta que las operaciones en los municipios costeros ya representan el 40% del total nacional.

La reactivación de la demanda -especialmente intensa en los últimos dos años- se explica por la acumulación de los ahorros durante la pandemia del coronavirus, el acceso a la financiación y un nivel estable de empleo. "Los costes de financiación hipotecaria no traspasaron por completo las subidas de los tipos de referencia en 2022 y se mantuvieron en niveles moderados", apunta el informe de la tasadora basado en 250 municipios.

Por zonas, los archipiélagos balear y canario, junto con la costa mediterránea experimentaron las mayores subidas, mientras que en el resto de los litorales apenas se produjeron cambios. En concreto, en Baleares y Canarias se compraron y vendieron 47.396 viviendas, un 19,6% más que el año anterior. Los incrementos también fueron importantes en la costa mediterránea, con 185.709 operaciones, un 11,4% anual más.

El volumen de operaciones es sensiblemente inferior en la costa norte española, con 34.707 transacciones, lo que supone un modesto crecimiento del 1% respecto al ejercicio precedente. En el caso de la costa atlántica, fue el único punto del país donde se registraron menos operaciones que el año anterior: 19.501, un 2,8% inferior a 2021. 

Canarias y Alicante

El informe de Tinsa también analiza la evolución de las compraventas de viviendas por provincias. El texto desvela que las operaciones aumentan en 15 de los 22 territorios costeros mientras que se redujeron en siete. Los incrementos fueron intensos en Islas Canarias y Alicante, por encima del 26%, mientras que el mayor ajuste se produjo en Lugo (-18%). El mercado también se contrajo -aunque de forma moderada- en las provincias de Huelva, Guipúzcoa, Cantabria y Cádiz. 

Asimismo, el informe añade que el peso de las compraventas en los municipios costeros respecto al total de la provincia destaca en los dos archipiélagos y en Málaga, con mercados costeros que aglutinan más del 80% de las operaciones de la provincia. Entre el 70% y 80% se encuentran provincias de distintos litorales, tales como Almería, Pontevedra, Castellón y Cádiz. 

A cierre de 2022, las líneas de costa con mayor número de compraventas se situaron en Alicante, Málaga e Islas Baleares, con 41.800, 35.300 y 16.900 transacciones, respectivamente. "Barcelona y Valencia, con 31.200 y 22.000 operaciones reflejan la actividad propia de los polos de actividad, en donde el mercado de segunda residencia en costa de las capitales se sitúa muy por detrás del mercado de primera residencia", apunta el texto. También destaca el archipiélago canario, con 30.400 compraventas entre las dos provincias que lo componen.

Por tipo de vivienda, las compraventas de casas usadas aumentaron un 12,2% interanual, hasta las 260.400 transacciones.  Por su parte, la obra nueva se redujo un -6,6%, hasta las 6.800 operaciones en todo el conjunto de municipios costeros. "Si bien la mayoría de las compraventas son de vivienda usada, los municipios costeros de las distintas provincias registran proporciones de vivienda nueva entre el 4% de La Coruña y el 19% de Las Palmas", señala Tinsa. 

Impulso extranjero

Los compradores extranjeros de vivienda tiene mucho que decir en el mercado residencial de costa. De hecho, la demanda internacional ya ha superado los niveles previos a 2020. En la actualidad, protagonizan una de cada cuatro operaciones de compraventa de media. Su presencia es mayor en Baleares y Canarias (39%) y en la costa mediterránea (28%). En el caso de la costa mediterránea, Tinsa constata que los compradores no residentes han superado a los extranjeros residentes. 

"La proporción de no residentes es tradicionalmente mayor en las islas, aunque en el último año también se ha producido una alta concentración en costa mediterránea que ha invertido la naturaleza del comprador mayoritario en esta vertiente, habitualmente residente", explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En líneas generales, la demanda internacional ha mantenido en los últimos dos años una "intensa dinámica alcista", añade la experta.

El informe constata que el protagonismo de la demanda internacional en la costa española ha sido creciente desde 2009. Tras la contracción experimentada en 2020 y 2021 a causa de las restricciones de movilidad por el Covid-19, en 2022 se registró un rebote que "refleja la canalización de ahorros acumulados por los hogares extranjeros hacia el residencial español, tendencia más acentuada entre los compradores no residentes, aunque con un volumen de operaciones mayor entre los residentes. Con ello se supera el volumen de compraventas de extranjeros de 2019".

Las provincias que mayor número de compraventas de extranjeros cierran son Alicante y Málaga, con un peso superior de los compradores no residentes. Por nacionalidades, Reino Unido lidera la compra de viviendas en la costa, seguido de Francia y Alemania. Los países nórdicos, Suiza y Dinamarca, han reducido su presencia en el mercado español, en detrimento del resto de las nacionalidades del centro de Europa. También se incrementó la presencia de compradores rusos y ucranianos. 

Precios más altos

En materia de precios, Tinsa cifra en un 6,3% el incremento de la vivienda vacacional en el último año, hasta los 2.550 euros/m2. El dato -impulsado en gran parte por el interés de los extranjeros en este mercado- está un 35% por encima del valor medio de la vivienda de primera residencia en las zonas de costa. En concreto, el valor medio, considerando tanto primera como segunda residencia, subió un 4,1% anual en el primer trimestre, hasta los 1.591 euros/m2. 

En términos de valor absoluto, el precio más elevado de vivienda primera y segunda vivienda, por encima de 3.000 euros por metro cuadrado, se localiza en la isla de Ibiza (Sant José de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Ibiza y Sant Antoni de Portmany) y en Calviá (Mallorca). También las capitales de San Sebastián y Barcelona están entre los enclaves con el precio más elevado de la costa, aunque en su caso el mercado de primera residencia ejerce una gran influencia.

Actividad promotora

La actividad promotora en los municipios del litoral español aumentó en 2022, hasta superar ligeramente los niveles de 2019. En concreto, los visados de obra nueva supusieron el 32% del total nacional, y en el último año se incrementaron un 9,8%, hasta alcanzar 34.745 licencias. El aumento en la construcción de obra nueva fue más moderado que el avance de la demanda, limitada por la incertidumbre económica y los costes de construcción al alza en un entorno de elevada inflación e incremento de tipos de interés. 

"Este nivel de visados en costa se sitúa por encima de la media de 2015-2019, periodo en el que se ha ido restableciendo la construcción residencial en las zonas costeras tras la absorción por parte del mercado del stock utilizable heredado de la burbuja de 2007. Así, en 2022 se ha continuado con la tendencia alcista de los años previos a la pandemia", dice el informe. 

La costa atlántica experimentó una fuerte contracción de la actividad promotora (-28% en 2022 frente a 2021), al igual que la costa norte, que también redujo su número de visados (-5%). Por su parte, islas y costa mediterránea incrementaron su actividad un 20% y un 15% respectivamente, muy en línea con los incrementos de compraventas.