Quién debe pagar las reparaciones y averías de un piso alquilado

A la hora de afrontar los gastos de una vivienda alquilada es complicado saber cuál de ellos tiene que asumir el propietario del inmueble y cuáles son los que le toca pagar al inquilino que tiene arrendado el piso o la casa. Es lo que sucede, por ejemplo, con las reparaciones o averías que pueden surgir por el uso de la propia vivienda.

En estas situaciones que se producen de manera frecuente en una casa, donde se pueden dar pequeñas averías, como un atasco en el fregadero, o reparaciones más costosas, como un electrodoméstico estropeado o una gotera.

De este modo, es importante conocer quién debe asumir este tipo de gastos, cumpliendo con la normativa general vigente o teniendo en cuenta estos factores a la hora de firmar un nuevo contrato de arrendamiento.

El propietario paga las reparaciones y averías

En primer lugar, hay que tener en cuenta la regulación que se recoge en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En el artículo 21, que versa sobre la conservación de la vivienda, se establecen una serie de normas que tienen que ver con los gastos en reparaciones y averías para el correcto mantenimiento de la vivienda.

"El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido", se puede leer en el primer apartado.

Sin embargo, se establece un matiz a esta norma, que indica que será el inquilino el que tenga que pagar la reparación en la vivienda de alquiler en dos supuestos recogidos en el Código Civil: cuando el arrendatario es el responsable del deterioro o pérdida, a no ser que pruebe que no ha sido culpa suya, y cuando el arrendatario es responsable del deterioro causado por alguna de las personas de la propia casa, por ejemplo, cuando el titular del contrato de alquiler tiene hijos y estos son los que rompen alguno de los enseres del hogar.

De este modo y a rasgos generales, será el arrendador el que tenga que pagar los gastos de reparaciones y averías que se produzcan en el domicilio alquilado, siempre y cuando estas no hayan sido causadas directamente por el inquilino o por alguno de los habitantes que estén bajo su responsabilidad.

En cuanto al inquilino, tiene la responsabilidad de comunicar al propietario en el plazo más breve posible la reparación necesaria en la vivienda, así como facilitar que este compruebe el estado de la vivienda o el enser a reparar.

También deben saber los inquilinos que, "en todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrán realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

El inquilino paga las pequeñas reparaciones causadas por uso diario

La mencionada ley recoge otro matiz importante a tener en cuenta, ya que se indica que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

Esto quiere decir que el inquilino sí que se hace cargo de algunas reparaciones, las que tienen que ver con el desgaste de los enseres por el uso diario. Desde el bufete de Sierra Abogados especifican algunas de las condiciones que han de darse para que una reparación se considere "pequeña".

Por un lado, tiene que ver en esta cuestión el tiempo que llevan los inquilinos en la casa, ya que, si el acaban de entrar a vivir, el responsable de la reparación será el arrendador, a no ser que se demuestre que ha sido por mal uso.

Igualmente, hay que tener en cuenta el coste de la reparación, teniendo como referencia una cantidad aproximada de 150 euros. Por debajo de este coste se considera "pequeña reparación" e iría a cargo de los inquilinos.

Por último, se puede tener en consideración la zona afectada de la vivienda, ya que las reparaciones generales que afectan a la propia casa tendrá que pagarlas el propietario, mientras que las de bienes del interior que se desgastan por el uso frecuente o por mal uso serán cargo del inquilino.

Las cláusulas en el contrato de alquiler

En los contratos de alquiler se suelen añadir cláusulas que pueden establecer los derechos y obligaciones de los propietarios y los inquilinos del inmueble a la hora de reparar daños y averías cuando el piso esté alquilado.

Sin embargo, estas condiciones especificadas en el contrato nunca pueden sobreponerse a lo que indica la mencionada Ley de Arrendamientos Urbanos. Teniendo esto en cuenta, en caso de disputa sobre quién debe pagar una reparación o avería, será lo firmado en el contrato de alquiler lo que tendrá que decidir lo que sucede con los gastos.