El daño colateral de la ley de alquiler catalana: aumento significativo de los pisos más baratos

Más de dos años después de que el Parlamento catalán aprobara la ley que limita el precio de los alquileres en Cataluña y a la espera de que el Gobierno apruebe la ley de vivienda, ya se pueden extraer algunas lecciones de la norma regional que acabó siendo anulada parcialmente por el Tribunal Constitucional en marzo de 2022. Durante el año y medio en que se aplicó íntegramente -coincidiendo con la pandemia- se produjo una reducción global de precios del 5% pero solo entre las viviendas más caras, mientras se tradujo en un "aumento significativo" de los pisos más baratos.

El informe de Esade 'Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña', de los profesores José García Montalvo, Joan Monras y Josep Maria Raya, alerta de que la normativa generó "efectos colaterales no deseados que señalan a que el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino la falta de oferta".

La normativa catalana se aplicaba en la práctica a municipios del área metropolitana de Barcelona y suponía un control de alquileres "muy parecido" al aplicado en Berlín, apunta el estudio. Según explican los autores, la menor oferta de pisos en alquiler "podría incrementar los precios a la larga", trasladar vivienda de alquiler a venta o bien reducir la construcción futura.

Además de reducir precios un 5% -de forma decreciente en el año y medio analizado-, también recortó un 10% los contratos firmados, principalmente los de las viviendas caras.

La lección tras el análisis por grupos de precios

El estudio analiza el efecto de la ley en seis grupos de precios y confirma que los pisos que se alquilaban más baratos fueron los que más se encarecieron con la norma de contención de los alquileres. 

Las viviendas con precios muy bajos ubicadas en zonas donde aplicaba la normativa aumentaron un 12,7%, frente al 6,9% de media en las zonas en las que no se aplicó. Los alquileres de precio bajo repuntaron un 9,4%, y lo hicieron un 6,4% en zonas donde no afectaba la ley. Los pisos de precio medio-bajo apenas notaron el efecto de la norma: el alquiler aumentó un 6,6% con la aplicación de la norma y un 6,7% donde no se aplicó.

Saltando un poco en los importes de las rentas de alquiler, la viviendas de precios medios-altos en zonas controladas repuntaron un 3,8% y un 8,1% sin ella, mientras que en las altas aumentó un 0,6%, por un 7,4% de incremento sin el efecto de esta normativa. Por último, en el caso de las viviendas de alquiler de precio muy alto, el precio cayó un 2,9% y repuntó un 6,5% sin ella.

"Pareciera que el índice de referencia actúa en sentido contrario al buscado: haciendo aumentar los alquileres de aquellas viviendas que se arrendaban por debajo del mismo", indican los autores. Más allá del "alto grado de incumplimiento" de la norma catalana, con "pisos con alquiler por encima del índice de referencia".

Los profesores publican el estudio mientras el Gobierno intenta cerrar el proyecto de ley de vivienda que el Consejo de Ministros aprobó en febrero de 2022 y que sigue a la espera de cerrar flecos en los que la coalición no encuentra el acuerdo. En este caso, la definición de zona tensionada o de grandes propietarios han sido las principales piedras en el camino, aunque en este tiempo se han abierto otras, como los honorarios de las agencias inmobiliarias y quién debe asumirlos, inquilinos o propietarios.

Según los autores, la norma nacional ofrece una visión "más suavizada" que la normativa catalana.