La vivienda en España: ni hay burbuja ni va hacia un nuevo 'crash'

La euforia que ha estado experimentando el sector inmobiliario residencial en España empieza a frenarse, sin embargo, esto no significa que la vivienda vaya encaminada hacia un crash como el que se espera en otras economías europeas.

"Por primera vez en muchos años la situación de España es mucho mejor que la del resto de países de Europa en términos del sector residencial", asegura Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora Colliers.

El aumento de los tipos de interés que están llevando a cabo los bancos centrales en su lucha contra la inflación está generando preocupación por el impacto que el endurecimiento de las condiciones financieras pueda tener sobre los mercados inmobiliarios. "En muchas economías desarrolladas, el precio de la vivienda ha subido de forma muy significativa en los últimos años, una tendencia que se aceleró durante la pandemia y que ha avivado el temor de que se hayan formado burbujas inmobiliarias", explica el último informe de Caixabank Research, que asegura que "en España, el riesgo de burbuja inmobiliaria parece contenido".

La situación es diferente en otras grandes economías. De hecho, el Exuberance Index que elabora trimestralmente la Reserva Federal de Dallas señala que el número de economías con un mercado residencial sobrevalorado se acerca a los máximos de 2006 (pico del boom inmobiliario en el ciclo anterior).

Sobrecalentamiento

CaixaBank Research ha elaborado un ránking en el que valorar el momento que atraviesa el mercado residencial y su riesgo de sobrecalentamiento a partir de datos de Eurostat, de la Reserva Federal de Dallas, de la ONS (UK) y de la OCDE.

Los mercados que más preocupan son aquellos en los que la tendencia alcista ya se daba antes de la pandemia, "ya que reflejaría corrientes de más largo plazo y acumulación de desequilibrios durante más tiempo".

En este grupo de países destacan Nueva Zelanda, Canadá y Australia, donde además se aprecia un repunte significativo de los precios de la vivienda durante la pandemia, un incremento del peso de la inversión residencial y elevados niveles de endeudamiento por parte de las familias.

En Europa, los casos más preocupantes serían Países Bajos, Luxemburgo y Suecia, pues todos los indicadores dan claras señales de sobrecalentamiento. "En algunos de estos países, como Australia, Canadá, Suecia y Nueva Zelanda, ya se empiezan a observar señales de un cambio de tendencia en el inmobiliario (los precios ya están corrigiendo a la baja) como consecuencia del proceso de endurecimiento de la política monetaria y años de políticas macropudenciales", explica el informe.

Un segundo grupo estaría formado por países en los que algunos de los indicadores se encuentran en zonas preocupantes, pero con señales más tranquilizadoras en otros. En este grupo encontramos a Alemania, Portugal y Francia, países en los que la tendencia alcista en los precios es anterior a la pandemia, pero donde los niveles de endeudamiento de los hogares no son preocupantes.

Finalmente, en la parte baja de la tabla encontramos países como España o Italia, en los que no se aprecian, por el momento, señales de sobrevaloración ni desequilibrios excesivos en el mercado inmobiliario. En efecto, la JERS clasifica a estos dos países en riesgo bajo de sobrevaloración (ver gráfico).

Situación en España

"Todos los analistas de alguna manera coinciden en que se trata de una recesión técnica que se dará en Europa durante dos trimestres, pero con la particularidad de que no va a haber caída de empleo. Además, el sentir mayoritario es que en España no se va a dar esta situación", explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, que destaca que "presumiblemente la inflación se empezará a controlar a lo largo del próximo verano, por lo que 2024 se verá ya con otra perspectiva".

Además, el directivo recalca que la situación del sector promotor en España es robusta y estable y recuerda que el producto de este año "está ya vendido y el del año que viene lo está en un ratio superior al 80%, por lo que la situación debería extenderse mucho en el tiempo para que pudiera llegar a afectar al sector. De este modo, si se cumplen las previsiones y en el último trimestre de 2023 la situación de recesión empieza a suavizarse, el mercado de la vivienda de obra nueva no tendría por qué notar un impacto severo".

Por su parte, David Martínez, CEO de AEDAS Homes, asegura que "a pesar de los posibles efectos a corto plazo del cambiante contexto económico, las perspectivas para el sector inmobiliario son positivas teniendo en cuenta sus sólidos fundamentales: existe una demanda embalsada y solvente, hay una oferta escasa y capacidad limitada de producción, el ahorro de las familias se sitúa en niveles récord y las empresas promotoras registran un bajo nivel de endeudamiento".

Si se amplía el radar y se analiza el sector en general, teniendo también en cuenta la vivienda de segunda mano, la situación cambia. "Hasta la fecha estamos viendo crecimientos interanuales en las transacciones de vivienda", explica De la Fuente, "si bien este incremento está decreciendo, lo que implica que se están vendiendo menos viviendas y aunque puede que haya compradores que adelanten su decisión de compra por el encarecimiento de la financiación, creo que las transacciones de vivienda usada finalmente van a terminar cayendo".

Así, pese a que la situación del sector de la vivienda en España es saludable, especialmente el de la obra nueva, será inevitable que se vea afectado, aunque de forma moderada, por el nuevo entorno de incertidumbre global y las medidas planteadas por los bancos centrales. En este sentido, Cristina Arias, Directora Servicio de Estudios Tinsa, explica que "el cambio en la política monetaria del BCE hace esperar una moderación de la demanda residencial en los próximos meses. El incremento de los tipos de interés se va trasladando gradualmente al mercado hipotecario desde comienzos de año. Esto encarece la financiación e induce una desaceleración del crecimiento económico que incrementa la percepción de riesgo por parte de las entidades financieras, quienes endurecen sus criterios de concesión de préstamos".

"Al mismo tiempo, la inflación continúa erosionando los ahorros de los hogares, que ante las perspectivas de desaceleración económica pueden cambiar su intención de compra", continua la experta, que destaca que "dado que tanto la construcción como la compra de una vivienda suponen un desembolso significativo y habitualmente requieren de financiación a largo plazo, con el incremento de los tipos de interés podemos esperar una moderación en demanda y oferta de vivienda, con efectos contrapuestos sobre los precios, que en conjunto desembocarían en una desaceleración de las tasas de crecimiento de los precios residenciales, sin que esto suponga caídas necesariamente, dada la limitada oferta disponible".

Caída de las transacciones de hasta el 15%

Por su parte, Ricardo Sousa, CEO de Century21, asegura que, en este contexto, "en el año 2023 se estima una caída de las transacciones de vivienda del entorno del 15%, mientras que el precio de las casas lo hará un 0,9%, tendiendo casi a la estabilización". Así, el directivo considera que "el nuevo rumbo de la política monetaria europea también va a tener un impacto directo en las personas que quieran comprar una vivienda y necesiten de una hipoteca, ya que, por un lado, los bancos van a ser más estrictos a la hora de analizar la capacidad financiera de los solicitantes de hipotecas para evitar la morosidad y, por otro, la subida de tipos encarecerá las cuotas mensuales".

Century21 ha analizado el impacto que puede tener la subida de tipos en relación con el esfuerzo de los españoles a la hora de adquirir una vivienda tomando como base unos tipos de interés posibles de hasta el 3% y el 5%. "En el caso de una subida de un punto supondría una tasa de interés del 3,80%, la tasa de esfuerzo subiría al 30% y en el caso de una subida de tres puntos colocaría el interés al 5,80%, con lo que la relación entre la deuda y los ingresos subiría al 37%", explica Sousa, por lo que se superaría la línea roja recomendada de esfuerzo del 33%.

Por su parte, Eduard Amoros, docente de VIU (Universidad Internacional de Valencia), tiene una perspectiva algo más pesimista y recuerda que "la subida de los tipos de interés aplicada por el BCE tiene un efecto directo sobre la subida de las hipotecas, algo que, indudablemente va a generar efectos no positivos para la adquisición de vivienda. De hecho, incluso el BCE interpreta que la vivienda puede llegar a caer hasta un 9% y esto va a condicionar de manera significativa a su adquisición por parte de las familias".

"Por tanto, el escenario que se plantea en estos momentos no es precisamente optimista, sino que está asociado a la incertidumbre y puede generar una caída de la demanda, de la inversión y falta de interés por la compra de vivienda", destaca el experto.

El año se cerrará con 550.000 transacciones

El informe de Caixabank Research desgrana en cifras como se va a materializar esa desaceleración en la actividad comercial del sector residencial. "Hasta la fecha los datos de compraventas siguen siendo muy buenos, pero se espera una ralentización", asegura y destaca que se va a producir por el "desvanecimiento factores temporales (ahorro embalsado, cambio preferencias), por la pérdida poder adquisitivo en los hogares (inflación) y el aumento tipos de interés.

Así, destaca que "de cara a los próximos trimestres, prevemos una moderación de las compraventas de vivienda, hasta alcanzar las 550.000 en el conjunto de 2022 y las 490.000 en 2023 (frente a las 566.000 de 2021)".

Así, los expertos de Caixabank esperan un retroceso de algo más de un 10% en 2023. En el lado contrario encontramos una "oferta muy limitada, ya que la producción de vivienda nueva es de 109.000 unidades en los últimos 12 meses, por debajo de la creación anual neta de hogares (180.000). A esto se suma unos costes de construcción elevados, aunque la tendencia alcista parece haber tocado techo". En cuanto a los precios, el informe destaca que este factor, que suele responder con algo más de retraso, se ralentizaría de forma notable en 2023, "pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento positiva. No esperamos una corrección brusca en la medida que el mercado no acumula graves desequilibrios". De hecho, en su análisis sobre los riesgos del sector en E

spaña explica los motivos por los que el país no está sobrecalentado, como es una menor exposición bancaria al crédito promotor que en la época de la burbuja era del 23%, frente al 7,1% actual. Además, el volumen de préstamos por encima del 80% es de apenas el 9%.