¿Cómo funciona exactamente la hipoteca inversa? Una alternativa muy útil para la jubilación que deberías conocer

En el contexto actual de incertidumbre sobre la suficiencia de las pensiones públicas, la hipoteca inversa se presenta como una herramienta financiera útil que permite a las personas mayores de 65 años convertir su vivienda en una fuente de ingresos sin necesidad de venderla ni abandonar su hogar. Este producto está diseñado para ofrecer liquidez inmediata y flexibilidad financiera en la última etapa de la vida para todos aquellos cuyo ahorro se ha materializado esencialmente en forma de vivienda habitual. Y sin que ello suponga un perjuicio ni para quién la contrata ni para sus herederos. De hecho, acceder a una renta complementaria puede resultar un aspecto clave para mantener una calidad de vida, especialmente en personas con dependencia. Es además un producto muy flexible, dado que puede cancelarse en cualquier momento una vez contratado.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

Es simplemente un préstamo, que utiliza la vivienda habitual como garantía, y que no requiere devolución durante la vida del que contrata. Es decir, no se devuelve el crédito en vida, sino al fallecimiento. El esquema de funcionamiento es simple: el propietario recibe liquidez en forma de una renta periódica, que puede asimismo combinarse con un pago inicial. Todo lo que se recibe está exento de tributación en el IRPF. Y será a su fallecimiento cuando los herederos devolverán el capital prestado y los intereses devengados. Para ello podrán optar por utilizar recursos propios, con lo que la vivienda en su totalidad formará parte de la masa hereditaria. O vender la vivienda, para con lo obtenido saldar la deuda pendiente con el intermediario financiero y poder disponer del resto.

¿Qué ocurre con los intereses?

Dado que en el caso de la hipoteca inversa el cliente no devuelve nada en vida, es lógico que los intereses no satisfechos se acumulen. Esta práctica se basa en la ley de capitalización compuesta, que establece que los intereses devengados se añaden al capital y generan a su vez nuevos intereses. Es importante destacar que el uso de esta forma de capitalización no implica ni abuso ni agravio para el cliente. De hecho, la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo, regula el cálculo del TAE (Tasa Anual Equivalente), como indicador obligatorio del coste del crédito, a partir del uso de capitalización compuesta. Es asimismo una característica técnica que también se encuentra en las hipotecas tradicionales. Una vez concedido un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, la amortización por el método francés—el más común en el mercado español y que implica pagar una cantidad fija cada mes—, conlleva que, durante los primeros años de vida del préstamo, cada pago mensual tiene un porcentaje significativo que se dedica al pago de intereses. Dicho de otra forma, en los años iniciales del préstamo, amortizamos "poco" del capital que nos han prestado. Mientras que pagamos "muchos" intereses. Otro debate diferente es si el tipo de interés nominal aplicado para el cómputo de intereses a través de la ley de capitalización compuesta es elevado. Una discusión que no puede realizarse por comparación con la hipoteca tradicional, destinada a la compra de vivienda, sino con el coste de financiarse para la población mayor de 65 años o con el precio que tienen las hipotecas no destinadas a la compra de vivienda.

Protección al consumidor

En España, el producto está regulado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que establece que "los prestatarios tendrán derecho a recibir el asesoramiento adecuado e independiente previo a la contratación de la hipoteca inversa". A pesar de ello, ha habido algunas sentencias judiciales en contra de este producto por falta de transparencia. Lo que no implica que se trate de un producto "trampa", sino más bien de la existencia de casos aislados de abuso en la comercialización. Lo que puede utilizarse por el consumidor que pueda estar interesado en el futuro para aprender del mercado como un indicador de reputación, confianza o credibilidad acerca del intermediario implicado.

Falsos mensajes

Para finalizar, acabemos, por favor, con un "mito" que circula por las redes. El banco "no se queda la casa" en vida del titular, pero tampoco tiene ningún incentivo perverso a hacerlo después del fallecimiento. Contratando una hipoteca inversa el cliente sigue siendo el propietario de la vivienda de forma vitalicia. Y sus herederos pueden seguir siéndolo saldando la deuda acumulada.