La propuesta de Ley de vivienda, un diagnóstico correcto de la situación

Parece que 'La Ley de la Vivienda' que está preparando el gobierno español se está retrasando y se podría alargar hasta el mes de octubre. Tiempo que debe usarse para terminar de concretar una ley que será clave para el futuro del país.

El tema de la vivienda desde hace ya tiempo ha generado tensión en la sociedad y ha sido un tema de interés para ciertos grupos, tanto sociales como políticos, que han avivado aún más un debate que no es para nada desconocido en Catalunya pues ya a finales de 2020 el gobierno de la Generalitat aprobó un decreto que regulaba los precios de los alquileres para intentar dar solución al problema habitacional que se vive en los grandes núcleos urbanos. Una ley muy parecida a la que ya se aplicaba en Berlín y que recientemente el tribunal constitucional alemán anuló. En paralelo a esta sentencia y como si estuviera siguiendo sus pasos, el tribunal constitucional español ha admitido a trámite el recurso de inconstitucionalidad presentado por el Partido Popular contra la ley catalana del alquiler que podría terminar en su anulación.

En este sentido, la propuesta de Ley de la Vivienda, de la que leímos muchos titulares y ahora parece haber entrado en letargo, podrá ayudar a mejorar la situación actual pues parte de un diagnóstico correcto de la situación.

En primer lugar, hay que entender que la responsabilidad de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda es función de los poderes públicos, por tanto, no se puede traspasar esa carga al sector privado.

En segundo lugar, y viendo que la regulación de precios en Alemania y Francia no ha funcionado, es obvio que repetir la misma fórmula no puede ser la solución propuesta en nuestro caso porque nos encontraríamos con los mismos problemas. Además, este sería un análisis incorrecto de la realidad del sector, porque la realidad es que en España no existe un parque protegido de vivienda de alquiler que pueda hacer frente al problema habitacional en las áreas tensionadas. Lo que vemos en España es que la propiedad del parque de alquiler corresponde a pequeños propietarios y que a corto plazo esto no cambiará debido a la estructura que tenemos. Por ello, el parque libre privado es actualmente necesario y forma parte de la solución del problema, por lo que debe procurarse su mantenimiento y crecimiento.

Otro punto positivo del proyecto es que determina que el problema de acceso a la vivienda se concentra en colectivos vulnerables y jóvenes y, especialmente, en poblaciones con escasez de oferta. De esta forma, entiende que no es un problema sistémico, sino que se circunscribe a determinados colectivos y áreas urbanas sobre los que se debe focalizar la política pública de vivienda. Por este motivo es correcto identificar las zonas de mercado residencial tensionado a fin de concentrar los esfuerzos en aquellas áreas en las que es más necesaria una actuación urgente en materia de vivienda.

Otro acierto de esta propuesta de ley es la definición de gran tenedor que propone el texto, ya que se aproxima a la definición del resto de países desarrollados, dejando atrás la ficción jurídica que se había construido en Catalunya. En definitiva, se centra en grandes operadores que debido a su capacidad financiera pueden realmente intervenir y colaborar en la implantación de las políticas de vivienda.

Además, hay que apoyar también la estimulación del alquiler asequible vía regulación del IRPF que propone, pues tiene sentido en cuanto favorece la incorporación de nuevos parques de viviendas y favorece de forma directa a los inquilinos que forman parte de los colectivos más vulnerables. Los efectos de esta medida son inmediatos y beneficiaran de forma directa a los colectivos más vulnerables. En cuanto a su coste para las arcas públicas es muy probable que el efecto sea neutro ya que supone una redistribución de la actual reducción del rendimiento que ya no será general del 60% sino que estará entre el 50%, que será el que se aplicará en la mayoría de los casos, y el 90% en función de la renta del nuevo contrato y del nivel de renta o edad del inquilino. Lo que unos propietarios pierdan otros lo recuperaran y el coste final para el Estado será probablemente cero.

Y en relación a las viviendas vacías, entendemos necesario para dar seguridad jurídica a los propietarios que exista una definición clara de qué se entiende por vivienda desocupada.

Finalmente, debe analizarse cuál es la aportación directa del Estado a las Comunidades para el desarrollo de políticas públicas de vivienda, donde es muy interesante ver la propuesta de priorizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda hacia los sectores más vulnerables y reforzar el presupuesto asignado a las CCAA para cubrir este objetivo, si bien tendremos que estar atentos a que este refuerzo, que es necesario, sea, además, suficiente.