Las socimis y promotoras españolas cotizan en bolsa con descuentos del 26% en plena bajada de tipos

Este jueves el Banco Central Europeo (BCE) realizó una nueva bajada de los tipos de facilidad de depósito de 25 puntos básicos y terminó de confirmar el inicio de un ciclo de recortes que llevarán, según las previsiones del mercado, a las tasas de interés al 2% para julio del 2025 (150 puntos básicos menos que la tasa actual, del 3,5%). Este nuevo entorno más acomodaticio vuelve a beneficiar a ciertos sectores que se habían visto castigados por la última expansión de la política monetaria. Socimis y promotoras son dos de esas industrias y las compañías de la bolsa española ya están reflejando en sus cotizaciones este nuevo escenario más favorable.

Estas compañías se enfrentaban, además, en sus últimos resultados a la actualización del valor neto de sus activos (revisan el dato semestralmente) y las firmas españolas han continuado reduciendo esta cifra (Colonial, Lar España, Neinor Homes, Aedas Homes), salvo Merlin y Metrovacesa. Pero, incluso con estos nuevos recortes y las subidas que acumulan la mayoría de estas empresas en bolsa, siguen ofreciendo un descuento medio del 26%.

El descuento de Metrovacesa es el más elevado de todas estas firmas y se acerca al 37%. La promotora que cotiza en el Mercado Continuo aumentó ligeramente su NAV (valor neto de los activos) de los 13,33 euros por acción en los que lo fijó a cierre de 2023 a los 13,34 euros de este primer semestre. Es un ligero incremento pero es el reflejo de que la situación comienza de nuevo a ser más favorable para su negocio. De hecho, también sus resultados operativos están evidenciando este escenario y, en las últimas cuentas presentadas, la compañía entraba en beneficios en el primer semestre del 2024, con unas ganancias de 3,8 millones de euros, frente a las pérdidas de más de 35 millones del mismo periodo del año anterior.

Los inversores están recogiendo el buen tono de sus resultados en bolsa y la empresa se revaloriza alrededor de un 9% en 2024. Durante este año, de hecho, Metrovacesa ha llegado a cotizar cercana a los 10 por acción, un precio que no alcanzaba desde 2019 y cerraba (aunque de forma temporal) el hueco provocado por el estallido de la pandemia (para volver a cotizar en niveles pre-Covid, debe superar los 9,55 euros). Ahora, sus acciones se mueven un 15% por debajo de aquel nivel, pero los expertos aún creen que pueda avanzar un 4% adicional durante los próximos meses. Recomiendan mantener sus acciones.

Colonial es la única del sector que registra caídas en bolsa en lo que va de año, pero estas ya son de menos del 3%, frente al más del 25% que llegó a perder en los peores momentos del ejercicio. La firma inmobiliaria ya rentabiliza la bajada de tipos en bolsa y solo en septiembre su cotización se revaloriza más de un 12% (el rebote es incluso mayor desde los mínimos del año, de más del 30%), convirtiéndola en el valor más alcista del Ibex 35 en lo que va de mes.

Y, pese a esta fuerte subida de las últimas semanas, el descuento que ofrecen los títulos de Colonial sobre su NAV roza el 36%. La compañía también abandonaba las pérdidas en el primer semestre de 2024 y sus ganancias neta en los primeros seis meses del año ascendían a 86 millones de euros. Pese a ello, volvía a reducir el valor de sus activos hasta los 9,66 euros, frente a los 10 euros por acción en los que los valoraba a finales de 2023. El optimismo, sin embargo, es la hoja de ruta para los expertos que esperan que durante los siguientes meses su cotización avance un 9% adicional, olvidando también en bolsa los números rojos y aconsejan mantener posiciones en la firma.

Por debajo del 30%, pero cercana, está la rebaja a la que cotizan las acciones de Aedas Homes, de casi el 29%. La promotora comienza su ejercicio fiscal en abril y para actualizar su NAV todavía habrá que esperar a los próximos resultados que serán semestrales. Por el momento, el valor neto de sus activos se sitúa en los 32,63 euros por acción y alcanza dicho descuento aún revalorizándose sus acciones más de un 30% en 2024 (para los expertos, éstas aún tienen un recorrido alcista del 7% y recomiendan hacerse con sus títulos

Esta semana saltaba la noticia de que Castlelake, el fondo mayoritario en la compañía (con más del 79% del capital), estaba avanzando pasos para su salida de la compañía y se encontraba en conversaciones con un fondo de inversión internacional que había mostrado su interés en la compañía. Este fondo no posee presencia en España por lo que Aedas sería su puerta de entrada a nuestro país. Por el momento solo son conversaciones ya que las elevadas expectativas de precio que maneja Castlelake están siendo uno de los obstáculos y busca ingresar cerca de 1.000 millones por su participación (la firma capitaliza alrededor de 1.040 millones de euros en bolsa).

Por el momento, al igual que en el resto de compañías, los resultados siguen mostrando una expansión de su negocio, especialmente tras la apuesta que están haciendo tanto Aedas como Neinor en la coinversión y que está suponiendo el desembarco de grandes fondos y una recogida positiva por parte de los inversores.

La inversión en Aedas no solo destaca por su potencial o el descuento que ofrezcan sus acciones, sino también por la atractiva política de dividendos con la que cuenta la compañía. De hecho, su dividendo es el segundo más rentable de toda la bolsa española, solo por detrás del de Neinor Homes, alcanzando ambas retribuciones un 11% y un 19% de rendimiento respectivamente con cargo a los beneficios que generen en 2024.

De hecho, desde Renta 4 apuntaban en un informe que el riesgo del sector de las promotoras es simplemente perderse la oportunidad de inversión que presentan: "El principal riesgo del sector desde el punto de vista inversor, es… ¡perderse la oportunidad!, teniendo en cuenta: 1) el bajo riesgo de ejecución operativa (por la solidez de la demanda junto con la rigidez de la oferta) y visibilidad de las carteras de ventas y construcción de todas las promotoras analizadas; 2) el bajo riesgo por el lado de balance (apalancamiento controlado por parte de las compañías; ratio LTV promedio supera ligeramente el 23%) y; 3) los descuentos vs NAV a los que cotizan (promedio cercano al -40%), pero especialmente, las rentabilidades por dividendo (promedio superior al 10% y sostenibles)".

Las acciones de Merlin cotizan actualmente no solo en zona de máximos del año sino también en niveles de marzo de 2020, en plena caída por el estallido de la pandemia y acercándose cada vez a los precios pre-Covid (están a menos de un 13% de distancia). Aun cotizando en este entorno, sus títulos siguen ofreciendo cierto descuento con respecto al valor de sus activos, concretamente algo más de un 24%. Merlin rompió con la tónica del sector y en sus últimos resultados semestrales la firma aumentó ligeramente su NAV hasta los 15,11 euros por acción, frente a los 15,08 euros con los que cerró 2023.

El buen desempeño que está registrando la socimi tanto a nivel operativo como en bolsa ha llevado a los analistas a colgarle su mejor consejo de compra desde enero y, de hecho, se coloca como la tercera mejor recomendación de todo el Ibex 35, tal y como se refleja en La Liga Ibex (la combinada de elEconomista.es que se elabora con las medias de las recomendaciones de Bloomberg y FactSet). Tras revalorizarse sus títulos algo más de un 16% en el ejercicio, estos todavía presentan un potencial alcista del 12%.

Por debajo del 20% se encuentran los descuentos de Lar España y Neinor. La socimi rebajó también su NAV en sus últimos resultados hasta los 10,22 euros por acción (frente a los 10,74 anteriores), pero el descuento también se acorta por la fuerte subida de su cotización, del 34% (tiene un potencial del 7%). Aunque Neinor mantuvo su NAV estable en los 15,79 euros por acción, las ganancias bursátiles que acumula, del 44%, ha provocado que el descuento se reduzca hasta el 12%. Ambas cuentan con una recomendación de compra por parte de los expertos.