El cambio de los fondos inmobiliarios en España: del cierre de Banif a la globalización de los reits

La inversión en el sector inmobiliario ha dado un vuelco en menos de tres lustros. Hace tan solo 13 años el mayor fondo de inversión vendido en España era Banif Inmobiliario, comercializado por el Banco Santander, que llegó a tener más de 4.000 millones de euros de patrimonio y casi 70.000 partícipes. Eran los años previos al final del boom del ladrillo y las gestoras de los principales bancos vendían a sus clientes más conservadores este tipo de productos como si ofrecieran un retorno asegurado. A fin de cuentas, el crecimiento exponencial del sector durante aquellos años mantenía la ilusión de ofrecer una rentabilidad similar al cobro de un alquiler. De hecho, estos fondos nutrían su cartera de numerosos pisos en arrendamiento. La rentabilidad media a un año que ofrecían los fondos inmobiliarios se situaba en el 5,4%, muy por encima de los fondos de renta fija y con la percepción de seguridad que daba pensar no estar invertido en bolsa.

De esta forma, esta clase de fondos llegó a acumular 8.600 millones de euros de patrimonio y 165.781 partícipes a finales de 2007, con Santander y BBVA controlando la mayor parte. Lo que nadie podía imaginar entonces es que tan solo un año después se iniciaría su final, en paralelo a los primeros síntomas de crisis que dejaba entrever la caída de Lehman Brothers en Estados Unidos y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España.

El golpe fue mortal porque los inversores que quisieron retirar su dinero se encontraron de golpe con la dificultad de estos vehículos de inversión para obtener liquidez, en un momento de fuerte contracción de la economía. Las peticiones de reembolsos eran superiores a la capacidad de poder vender los activos en cartera, que además se depreciaban día a día. En el caso del Banif Inmobiliario, el Santander realizó una tasación extraordinaria de los inmuebles para ajustar los precios. Las peticiones de retirada de dinero llegaron a alcanzar el 90% del patrimonio, lo que obligó a la gestora a suspender los reembolsos. Los inversores tuvieron que pleitear para recuperar parte de su inversión. Y los fondos inmobiliarios iniciaron su cierre paulatino, según iban pudiendo desprenderse de los activos. A día de hoy, todavía quedan dos fondos en ese proceso, según Inverco.

Las socimis, cuya regulación fue aprobada en 2009, tomaron el relevo poco a poco como vehículos de inversión especializados, como ya lo habían hecho los Real Estate Investment Trusts (Reits) en el resto del mundo. Y, debido a las facilidades tributarias que ofrecen este tipo de sociedades, que cotizan en bolsa (en el caso de España en su gran mayoría en el MAB, como las sicavs) a cambio de reparto de dividendos recurrentes, se fueron popularizando hasta alcanzar aproximadamente las 80 socimis con un volumen de inversión de 50.000 millones.

Más diversificados y más globales

Pero aunque algunos inversores españoles tengan todavía el infausto recuerdo de los fondos inmobiliarios españoles, lo cierto es que la inversión a través de fondos internacionales en este sector permite beneficiarse de la gran ventaja de la inversión colectiva en España: el diferimiento fiscal al realizar traspasos. En España se puede acceder a una oferta de 272 fondos especializados, de los que 115 disponen de clases en euros, pudiendo acceder a fondos centrados en áreas geográficas concretas como Europa o Asia o con una estrategia más global.

Estos fondos no invierten en inmuebles directamente –como algunos en Reino Unido que se han visto forzados a suspender reembolsos–, sino que canalizan la inversión de diferentes maneras, desde centros logísticos hasta residencias de la tercera edad, pasando incluso por terrenos cultivables de proximidad con el consumidor o Reits que aglutinan torres de telecomunicaciones, como American Towers. Y, por supuesto, compañías inmobiliarias cotizadas. Eso sí, su dependencia del ciclo económico les hace más susceptibles de verse afectadas en momentos de fuertes caídas de los mercados, como este año. Pero, a largo plazo, ofrecen una rentabilidad atractiva. En el caso de los fondos con clases en euros disponibles a la venta en España, la rentabilidad anualizada a 10 años es del 6,8%, según Morningstar, un porcentaje más que aceptable teniendo en cuenta todas las turbulencias de los mercados en este período de tiempo.

Las oficinas presentes en las carteras de las socimis europeas tienen mucha calidad, por ubicación y modernidad

José María Luna, socio de Luna Sevilla Asesores Patrimoniales, señala que la diversificación y la posibilidad de invertir en empresas relacionadas con el sector en todo el mundo en las que sería muy difícil de acceder de forma directa es una de las grandes ventajas de estos fondos sectoriales. Josep Monsó, gestor del GVC Gaesco Oportunidades Empresas Inmobiliarias, uno de los fondos con mejor comportamiento en el año, explica que algunas tendencias se han visto fuertemente afectadas por el derrumbe de los mercados, pero es probable que se mantengan a largo plazo, como las relacionadas con la gestión de hospitales, los centros de datos o los centros comerciales que por su ubicación y tiendas en su interior sean susceptibles de recuperar clientela a pesar del impacto del coronavirus.

Víctor Asensi, institucional sales internacional de DPAM, subraya que las oficinas presentes en las carteras de las socimis europeas tienen mucha calidad, por ubicación y modernidad. "Ello hace que, debido a la escasez de oficinas de estas características, el sector vaya a comportarse de forma resiliente, sobre todo en ubicaciones prime en las principales ciudades europeas", apunta.En Janus Henderson destacan que "los balances de los Reits están más robustos: menor apalancamiento, vencimientos de deuda más largos y fuentes de financiación más amplias lo que hace que tienen vencimientos limitados a corto plazo"".