El TJUE aclarará este jueves si los clientes pueden reclamar aún los gastos hipotecarios

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aclarará este jueves si los clientes aún están a tiempo de reclamar a los bancos los gastos hipotecarios. En la actualidad, según las asociaciones de consumidores, hay ocho millones de usuarios a los que las entidades impusieron la obligación de pagar el cien por cien de los gastos y que podrían recuperar, de media, unos 1.500 euros.

El fallo del tribunal europeo pondrá claridad sobre cuándo empieza a contar el plazo de prescripción para reclamar estas cantidades. Una sentencia que llega en un momento clave puesto que algunas asociaciones de consumidores consideran que hoy 24 de enero es el último día para poder solicitar a los bancos la restitución, ya que justo se cumplen cinco años del fallo del Tribunal Supremo que aclaró el reparto de los gastos hipotecarios, imponiendo la mitad a los bancos y la otra mitad al consumidor. El Código Civil español señala que el ejercicio para la acción restitutoria prescribe a los cinco años. Por otro lado, otras asociaciones tienen dudas respecto al plazo de prescripción y alargan la posibilidad de reclamar hasta el 14 de abril, puesto que tienen en cuenta que el estado de alarma declarado en pandemia paró los plazos de prescripción.

Ahora, se espera que el fallo del TJUE, que se conocerá este jueves, arroje luz sobre qué margen tiene los consumidores para reclamar. El Tribunal europeo tiene dos cuestiones prejudiciales españolas preguntando sobre los plazos de prescripción. Una de ellas, la remitió el Tribunal Supremo el 22 de julio de 2021 para conocer cuándo empieza a contar el plazo de prescripción. La segunda, la envió la Audiencia Provincial de Barcelona, para completar a la del Supremo, puesto que el Código Civil de Cataluña amplía de cinco a diez años el plazo de prescripción. El TJUE se va a pronunciar sobre esta segunda cuestión, aunque se espera que se resuelva la duda al completo.

El Tribunal europeo ya declaró en un fallo del 16 de julio de 2020 que la cláusula que impone al cliente el pago de todos los gastos hipotecarios es abusiva y, por tanto, puede declararse nula. En ese fallo ya adelantó, sin embargo, que las reclamaciones de los consumidores pueden quedar sujetas a la prescripción, pero indicó que siempre que esta no dificultara o hiciera imposible la recuperación del dinero.

Desde entonces, en España ha habido diversidad de sentencias al respecto. Algunos tribunales han considerado que el plazo de prescripción comienza a contar desde la firma de la hipoteca o desde que el cliente realizó el último pago de estos gastos; otros consideran que se inicia cuando la cláusula ha sido declarada abusiva y otros, directamente, señalan que el asunto no prescribe. Ante esta falta de claridad, los distintos bancos se han negado a devolver el dinero a los clientes alegando que la acción de restitución ya ha prescrito puesto que cuentan como fecha de partida el día que se firmó el contrato hipotecario.

El fallo del TJUE afectará a aquellos clientes que firmaron la hipoteca antes de junio de 2019 y en las que no se negociaran los gastos, puesto que en esa fecha entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria que imputó todos los gastos a los bancos, excepto la tasación de la vivienda.

Proceso sobre los gastos hipotecarios

El Tribunal Supremo determinó por primera vez el 23 de diciembre de 2015 que era abusiva y, por tanto nula, la cláusula de las hipotecas que impusiera el cien por cien de los gastos al cliente. Este fallo, aunque fuera de diciembre, se dio a conocer el 21 de enero de 2016. Tras la multitud de litigiosidad que provocó y la disparidad de resoluciones judiciales al respecto, el Supremo dictó una segunda sentencia el 23 de enero de 2019 en la que aclaró el reparto de los gastos hipotecarios. Así, determinó que los gastos de notaría, gestoría y registro de la propiedad se abonarían a medias entre el banco y el consumidor. Finalmente, el TJUE emitió otra sentencia en julio de 2020 en la que determinó que la banca debía devolver todos los gastos hipotecarios al cliente que le fueran cargados de forma abusiva, a excepción del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que desde la Ley hipotecaria de 2019 ya pagan las entidades, pero que antes se imponía al cliente, y también tumbó el reparto de gastos que había hecho el Supremo en 2019.

Así se reparten finalmente los gastos

La Ley hipotecaria estableció que de los gastos relativos al préstamo hipotecario, la banca asumía los de gestoría, notaría, tasación de la nota simple, registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El cliente solo acarrearía con los de la tasación de la vivienda. No obstante, no cabe confundirlos con los gastos de la operación de compraventa que sí asume el cliente en su totalidad, como notaría, gestoría y registro de la propiedad, además del IVA (si la vivienda es nueva) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si es de segunda mano) y que suponen en torno al 10% del precio de la vivienda.