El sector logístico-industrial incrementa el valor de sus activos un 4,3%

Durante el segundo trimestre del año, coincidiendo con el avance en la vacunación y la estabilización de la pandemia, el mercado de valoraciones de activos inmobiliarios ha repuntado, aunque no en todos los segmentos por igual. Los activos inmobiliarios de los sectores logístico, residencial Multifamily y oficinas cerraron con una variación positiva, mientras que los del sector retail registraron un ligero descenso frente al trimestre anterior. "Estamos en una situación de cautela pero con optimismo respecto a los trimestre anteriores", señala Fernando Fuente, senior director Valuation & Advisory Services de CBRE España. Así se desprende de las cifras del segundo trimestre del Índice CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora.

El sector logístico-industrial (donde se han analizado 43 activos) muestra un crecimiento en las valoración de los activos inmobiliarios del 4,34% en el segundo trimestre, por lo que se alza como "vencedor". En este periodo se cerró la venta de la cartera de Montepino, una operación que ha supuesto un incremento en el volumen de inversión de 1.000 millones de euros.

Fuente señala que "apoyado en el aumento del ecommerce, la demanda inversora sigue muy focalizada en este producto". Así, el apetito inversor continúa creciendo para el producto de última milla y para productos con contratos a largo plazo, lo que ha producido una compresión en la yield prime, fijándola en 4,25%.

En el caso de las rentas, del informe de CBRE se extrae que se han mantenido estables durante el segundo trimestre de 2021. "No se esperan cambios importantes en las rentas en los próximos meses, aunque si un aumento de incentivos en nuevos contratos de arrendamiento. El aumento de la oferta disponible de las naves de grado A está evitando una variación al alza en los precios de alquiler", explica Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory CBRE España.

Otro de los grandes protagonistas es el residencial en alquiler que cuenta con "unos buenos fundamentales", señala Fuente, entre los que destaca el crecimiento del alquiler frente a la compra, la profesionalización del sector, y el apetito del inversor. En este caso, el análisis de los 103 activos valorados (más de 1.100 millones de euros de valor agregado y 353.000 m2) muestra una revalorización trimestral del 1,11%, tras experimentar un incremento del 0,78% en el conjunto de 2020.

Las oficinas, un 1%

En cuanto al comportamiento de las valoraciones de los activos del mercado de oficinas (analizados más de 300.000 m2) han registrado un incremento del 1,04% entre abril y junio respecto al trimestre anterior, cuando las valoraciones se ajustaron un -0,47%, lo que indica un cambio de ciclo. En este sentido, Fuente destaca el mercado de oficinas en Barcelona tanto en niveles de ocupación como de demanda, mientras que en Madrid el arranque de año ha sido mas moderado. Del informe se desprende de nuevo la polarización del mercado entre edificios Grado A bien ubicados y 100% alquilados, y los edificios de peor calidad, con vacancia y en ubicaciones secundarias.

En el segmento de las oficinas, Fuente apunta que "vemos una tendencia clara por la sostenibilidad y la seguridad con una inversión por parte de los propietarios para que sus edificios sean más eficientes y óptimos y den mucha seguridad desde el punto de vista sanitario a los ocupantes como principales iniciativas para la reactivación de este producto".

El retail venía de ajustes del 2% en los productos principales y casi del 4% en ubicaciones secundarias

Dentro de los activos de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del retail son los únicos que han sufrido un ajuste en el segundo trimestre del año, concretamente del -0,21%, aunque "no refleja un punto de inflexión, hemos visto que el ajuste que ha tenido este sector se ha frenado", aclara Fuente, "gracias al avance de la vacunación y la llegada del buen tiempo que favorecen la afluencia de público en los comercios y repercute en la mejora de sus ventas". Y es que este segmento venía de unos ajustes trimestrales en la valoración del 2%, en el caso de los productos principales, y casi del 4% para los productos en ubicaciones secundarias. Así, "los retailers parecen más dispuestos a retomar los planes de expansión", añade el experto.

En línea de optimismo moderado, Javier Kindelan, executive managing director Valuation & Advisory Services Continental Europe, señala que, en el caso de la actividad de inversión en inmobiliario, "no creo que recuperemos los niveles precovid hasta 2022, pero vamos a ver un crecimiento muy fuerte en la segunda mitad del año".