En Madrid y Barcelona el precio del alquiler difiere hasta en 478 euros, según el distrito

Las ciudades de Madrid y Barcelona han experimentado importantes subidas del precio del alquiler residencial a lo largo de los últimos años. Sin embargo, la escalada ha sido muy desigual dentro de las propias urbes, ya que entre los distritos más baratos y más caros existen diferencias de hasta 478 euros en la renta mensual en el caso de la capital y de 422 euros en la Ciudad Condal, según los datos del índice del alquiler elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

El distrito de Chamberí, en Madrid es el que ha experimentado un mayor encarecimiento en los últimos cuatro años, con un crecimiento de las rentas del 19,8%. Así, mientras que en 2015 el alquiler medio de un piso en este distrito se pagaba a 900 euros, en 2018 había subido hasta los 1.078 euros.

Villaverde y Puente de Vallecas, los distritos de Madrid donde se paga una renta mensual más baja, de 600 euros

Esta cantidad de renta mensual es además las más elevada entre todos los distritos de Madrid y Barcelona y supone una diferencia de 478 euros respecto a la renta media que se paga en los distritos más baratos de la capital, que son Villaverde y Puente de Vallecas. En ambos casos, la renta media es de 600 euros tras haber crecido un 9,1%desde 2015, cuando los pisos se pagaban a 550 euros.

Chamberí se lleva también el podio por tener el m2 más caro, con 16,3 euros.

El distrito de Salamanca se sitúa como el segundo donde más han subido los precios de los pisos en alquiler, con un aumento del 15,8%, que ha situado la renta media mensual en 1.042 euros, frente a los 900 que se pagaban en 2015. Igualmente se lleva el segundo puesto en cuanto a precio por m2, con 15,9 euros.

El podio en Madrid lo completa el distrito Centro, que es el tercero que más se ha encarecido con una subida de las rentas medias del 15,1% desde 2015. Ese año el pago mensual medio de un piso era de 750 euros y en 2018 fue de 863 euros, con pisos que de media rondan los 55 m2.

Si bien, hay otros distritos que le adelantan en cuanto a renta media mensual, como es el caso de Moncloa-Aravaca, Chamartín o Retiro, donde el mes se paga a 1.029 euros en el caso del primero y a 1.000 euros en los dos restantes. Si bien, en el caso de Moncloa y Retiro el tamaño medio es algo más grande que en resto de distritos mencionados, con 70 m2 y 72 m2, respectivamente, lo que también influye en la renta media. En el caso de Madrid los pisos más espaciosos están en Barajas y Hotaleza, con 82 m2 y 80 m2.

Precios en la Ciudad Condal

En Barcelona, el mayor incremento de precio se ha dado en el distrito de Ciutat Vella, con una subida del 17,8% desde 2015, lo que ha supuesto que la renta media pase de 650 a 766 euros al mes. A diferencia de lo que sucede en Madrid, en este caso este distrito no es el que tiene la renta más elevada de la ciudad, ya que ese puesto se lo lleva Sarrià-Sant Gervasi, con un alquiler medio 1.052 euros al mes, tras haber registrado una subida de precios del 16,9%, lo que sitúa el valor por m2 en 13 euros. Le sigue Les Corts con un alquiler medio mensual de 971 euros. 

En Eixample es donde se paga la tercera renta mensual más elevada de Barcelona, con una media de 900 euros . En este distrito catalán los precios han crecido un 16,6% entre 2015 y 2018, ya que hace cinco años el alquiler se pagaba a 772 euros. 

En Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample se pagan las rentas mensuales medias más elevadas de Barcelona

En el caso de la Ciudad Condal la diferencia de precios entre los distritos más caros y los más baratos es de hasta 422 euros. Así, frente a los 1.052 euros que se pagan de renta media en Sarrià-Sant Gervasi, siendo el distrito más caro, están los 630 euros mensuales que se pagan al mes por un piso en Nou Barris, donde el metro cuadrado es también el más barato de la Ciudad Condal (10,5 euros).

Si bien, el distrito donde menos han crecido los precios en estos cuatro años es Sant Andreu, con un incremento del 12,9%, lo que ha situado el m2 a 10,7 euros y la renta mensual media en 700 euros.

Según explicó en la presentación del índice José Luis Ábalos, Ministro de Transportes, actualmente el 38% de los hogares que viven de alquiler en España destinan más del 40% de los ingresos al pago de las rentas. Un esfuerzo financiero que está muy por encima del 30% que se recomienda destinar al pago de una vivienda, ya sea de compra o de alquiler. Este esfuerzo en muchos casos es todavía mayor en algunos distritos de Madrid y Barcelona, donde los precios se han tensionado mucho en los últimos años.

Limitación de precios

Por ello el Gobierno estudia la posibilidad de implantar limitaciones a las subidas de precios en zonas donde el encarecimiento ha sido desorbitado. Pero antes ha elaborado este indice de referencia de precios para que se convierta "en una herramienta de transparencia en el sector". "Esto nos permitirá tener un conocimiento más preciso y reducir el margen de error de las decisiones políticas que tomemos en el futuro en este sentido", explicó Ábalos durante la presentación del índice.

Beatriz Toribio, directora general de Asval, la patronal que aglutina a grandes y pequeños caseros de alquiler en España, considera positiva esta iniciativa por parte del Gobierno, ya que "no era normal y es una anomalía con respecto al resto de países europeos, que no existiera una estadística oficial de precios del alquiler. Esto es una muestra de la poca importancia que se le daba al alquiler", apunta Toribio.

La experta señala que este índice aportará mucha información y transparencia al mercado. "De hecho la herramienta refleja la amplia dispersión que existe dentro de una misma zona o un mismo municipio o región, pero de ahí a utilizarlo como herramienta para un posible control de precios, consideramos que no sirve".

La experta cree que esta medida podría generar incluso una subida del alquiler. "Al final son precios de referencia y esto podría provocar lo contrario. Si pones un precio de referencia todos lo que estén por debajo van a subir a esas medias", destaca. "Además, tampoco tiene sentido regular en base a precios de 2018 o de años anteriores aunque les apliques un coeficiente", señala Toribio.

El índice se nutre principalmente de datos de la Agencia Tributaria, por lo que hasta el cuarto trimestre de 2020 no estarán los datos de alquiler de 2019 y la información que aporte esta herramienta siempre tendrá cierto decalaje con la realidad del mercado.

El mercado se autoregula

Además de este factor, Toribio apunta que los precios, "como ya se veía antes de que llegara el Covid, tendían a normalizarse, pero es que ahora van a caer. Por lo tanto, tampoco tienen sentido ahora regular precios en un mercado que ya se está autoregulando".

"Ya lo vimos en la anterior crisis y esto va a volver a pasar. Si el paro crece al final repercute en el sector y el alquiler bajará. Es verdad que en Madrid y Barcelona no se van a dar grandes caídas por que ya veníamos de una falta estructural de oferta y esto va a seguir", concreta la experta.

Pedro Soria (Tinsa): "El miedo y la desconfianza de la gente a la hora de comprar en el momento actual acercará esta demanda al mercado del alquiler"

En la misma línea, Pedro Soria, director comercial de Tinsa apuntó durante un encuentro organizado por SIMAPRO Home Edition, que hay varios factores que podrían llevar a destensar los precios del alquiler en los próximos meses. "El miedo y la desconfianza de la gente a la hora de comprar en el momento actual acercará esta demanda al mercado del alquiler", señala. Asimismo, apunta que "parte de las viviendas de alquiler vacacional podrían pasar al residencial, lo que podría contribuir a que se destensen los precios en algunas zonas".

Toribio espera que "se cumpla lo que ha dicho el Gobierno. Que va a ser un índice de referencia y no un primer paso de cara al control de precios. La experiencia internacional ha mostrado que estos controles no consiguen lo que buscan. En París o Berlin los precios han subido igual o más que en Madrid o Barcelona", explica la directora general de Asval.

"Ademas, como ya ha señalada el Banco de España, la limitación de precios al final repercute en la oferta, y lo que nos preocupa es que el simple anuncio de este índice genera ya inquietud e inseguridad por lo que pueda venir después. Una limitación va en contra del sector y sobre todo de la colaboración público privada que se quiere impulsar para desarrollar el parque de vivienda publico de nuestro país", destaca Toribio.

En este sentido, Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, destaca que en caso de intervenirse el mercado "si nos encontramos frente a una limitación del precio muy restrictiva para los propietarios puede hacer que menos particulares decidan poner sus viviendas en régimen de alquiler y poco a poco se reduzca la oferta de viviendas para alquilar".

Seguridad jurídica

El sector reclama además una mayor seguridad jurídica entorno al alquiler. "Hay que ver como evoluciona todo por que llamamientos como el que ha realizado el vicepresidente Pablo Iglesias para que se mantenga la suspensión de los desahucios hasta 2021, generan una inseguridad enorme para los propietarios de vivienda, que en el 95% de los casos son particulares", explica Toribio. "La inseguridad puede llevar a la gente a tomar la decisión de cerrar una vivienda y no ponerla en alquiler o venderla y para el profesional genera una inseguridad jurídica enorme y va en contra de lo que necesitamos que es la colaboración público privada", recalca la directora general de Asval.

Desde la patronal demandan además mayores ayudas al mercado del alquiler tras esta crisis, dado que la morosidad se ha triplicado, hasta alcanzar el 15% y "estamos viendo que los créditos ICO no funcionan por que la gente no quiere endeudarse más", señala Toribio, que asegura que "hay mucha diferencia entre el interés por las ayudas de las comunidades autónomas que son ayudas directas a los inquilinos frente a los créditos ICO".