La venta de viviendas caerá un 25% este año y se llevará por delante a 15.000 agencias inmobiliarias

El mercado de la vivienda se verá azotado por la crisis del coronavirus, lo que le llevará a una importante caída de ventas y también de precios.

Las estimaciones de los expertos pasan por una reducción de las operaciones de entre el 25% en el caso de los más optimistas, al 50% en los menos. En el caso de los precios medios hay más consenso y la horquilla que se maneja está más acotada, con caídas de entre el 6% en el mejor de los escenarios y del 15% en el peor. 

Este frenazo drástico de la actividad inmobiliaria llevará a la quiebra a muchas agencias inmobiliarias, que de hecho, ya empezaban a notar la ralentización del sector. Así, se espera que puedan desaparecer entre 10.000 y 15.000 agencias inmobiliarias en el mercado nacional, lo que supondría un aumento del desempleo en el sector de hasta un 25%, afectando a más de 35.000 profesionales", lamenta Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

El experto señala que "en el sector de la intermediación inmobiliaria muchas agencias pasarán serias dificultades para mantener la rentabilidad de sus negocios, sobre todo, entre aquellas con escaso pulmón financiero y pocas capacidades para competir en un mercado más reducido y complicado, con un impacto más importante en las agencias independientes y que no cuenten con el paraguas de una marca".

"La recuperación se iniciaría a partir del primer o segundo trimestre de 2021 y de una forma moderada"

El portal donpiso apuesta por un modelo de recuperación de esta crisis en forma de U y basa su estudio de previsiones para el sector en un escenario en el que las medidas de confinamiento acabarán en verano y sin tener en cuenta un posible repunte de la pandemia.

"Si las medidas de confinamiento no duran mucho más, España saldrá con las capacidades productivas intactas", explica Bermúdez, que apunta que esta es una diferencia respecto a la crisis de 2008. Según las estimaciones de la compañía, la base de la U se puede proyectar hasta el último trimestre de 2020, de modo que la recuperación se iniciaría a partir del primer o segundo trimestre de 2021 y de una forma moderada. 

La vivienda de precio medio bajo, la que más sufrirá

Según el experto, el segmento que va a sufrir un mayor impacto va a ser el de vivienda de precio medio o medio bajo. "Este perfil de demanda es el que va a sufrir una mayor destrucción de empleo, y si antes ya tenían dificultades para acceder al mercado de la vivienda, ahora se van a incrementar", explica Bermúdez, que asegura que otros de los grandes golpeados serán la segunda residencia y la vivienda turística, "soportando el mayor impacto de esta crisis", con una mermada demanda por parte de extranjeros. Aunque el mayor impacto se verá en la segunda mano, en este caso la obra nueva también se verá afectada "en los destinos vacacionales y segundas residencias", apunta el directivo. 

En el caso de la vivienda de segmento medio alto "se producirá una hibernación de la demanda. Esto quiere decir que gente que tienen capacidad de compra va a frenar la decisión al menos hasta que pase el mayor periodo de incertidumbre y que se generará en los primeros meses posteriores a la crisis". 

Caída de las ventas

Esta caída generalizada de la demanda llevará a un escenario de descensos de las operaciones que se moverá entre el 20% y el 25% al cierre de este año, según las estimaciones de donpiso. El subdirector general de la firma, apunta que "la peor caída de ventas en España se produjo en 2008 con una tasa interanual negativa del -28,79%. En 2019 el descenso fue similar con un desplome cercano al 26%".

Con las cifras que se esperan para este año, el volumen total de inmuebles vendidos en el ejercicio 2020 será de entre 370.000 y 400.000 unidades, frente a las más de 500.000 que se vendieron en 2019.

En la misma línea, Bankinter apuntaba en su informe inmobiliario que esperan un descenso de las operaciones para este año del 35%, hasta las 326.000 transacciones y cree que las operaciones "de extranjeros se verán muy reducidas durante los próximos trimestre, dado que podrían mantenerse ciertas limitaciones a los movimientos internacionales". 

"El plazo medio de venta de los inmuebles se verá incrementado de los 90 días actuales a los 120 días", explica Bermúdez, que asegura que "la cuantía de las ofertas por parte de los compradores en la negociación del precio será como en el 2008, con ofertas un 25% por debajo. Hasta que no pasen dos o tres meses el sistema de fijación de precios no se recompondrá y la incertidumbre alejará el cierre de operaciones y también a la inversión".

Según el expertos, esta crisis no hace más que acelerar una tendencia que ya se estaba viendo en el sector, ya que en tasas interanuales "vemos que las caídas de ventas no son nuevas". "El sector ya entró en fase de contracción a partir del tercer trimestre de 2019 con una tasa de ventas negativa del 3,26% y moderación de precios con un crecimiento de precios del 3,3% al cierre del pasado año", concreta. 

De este modo, los precios pasarán de crecer menos, como lo estaban haciendo hasta ahora, a registrar descensos de entre el "el 8% y10% en tasa interanual". Si bien, este porcentaje puede se mayor en según que zonas geográficas. Así, Bermúez considera que "la caída de los precios se producirá con mayor intensidad en las grandes capitales donde los precios estaban más tensionados, como Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca o San Sebastián, con caídas mayores al 10%".

El alquiler tradicional resistirá a la crisis

La oferta de vivienda en venta se verá reducida, según las estimaciones de donpiso, que creen que una parte de estas unidades podrían destinarse al mercado del alquiler o quedarse directamente fuera del mercado, debido a que "los propietarios no alcanzan sus expectativas de precio y preferirán esperar". Asimismo, también llegarán nuevas viviendas al alquiler tradicional, que vendrán del alquiler turístico. 

"En el alquiler tradicional prevemos que va a existir poco impacto. Lo cierto es que no vemos tensiones que hagan que el volumen de transacciones en alquiler vayan a caer y tampoco que bajen los precios de forma generalizada. Es cierto que habrá una mayor oferta, pero esta se verá compensada por la llegada de nueva demanda que procederá de gente que ya no quiere comprar o que no puede hacerlo. Así, entendemos que el crecimiento de la oferta que puede producirse en ningún caso va a a compensar el déficit que existe ya por el gran volumen de demanda", explica el directivo, que señala que por supuesto pueden producirse modificaciones puntuales de precios a la baja "pero no esperamos grandes modificaciones del mercado del alquiler tradicional". 

Otro escenario totalmente distinto es el que se maneja para el turístico y vacacional. Así, según el estudio de donpiso, la crisis perjudicará sobremanera al alquiler turístico y al mercado de segundas residencias, que podrían sufrir caídas en ventas de hasta el 30% y una reducción de precios de entre un 15% y 20%.