Contradicciones y antagonismos en búsqueda de una identidad

Hace tiempo que deseaba escribir sobre las tensiones que existen por parte de algunos entre el colectivo de profesionales inmobiliarios colegiados y los colectivos profesionales inmobiliarios privados, principalmente en algunas partes de España, más que en otras. Los primeros, integrados en corporaciones de derecho público, y los segundos, en asociaciones de derecho privado.

La reserva de actividad de la que gozaban los primeros quedó suprimida como consecuencia de la liberalización del año 2000, mientras, los segundos, ya venían agrupándose desde algunos años antes en organizaciones de naturaleza privada ante la imposibilidad de acceder a la colegiación. Este mismo escenario se mantiene hasta el día de hoy, no obstante, el contexto y el mercado inmobiliario de entonces, poco o nada tienen que ver con el contexto y el mercado actual.

Sin temor a equivocarme, estoy en disposición de afirmar que perduran en el tiempo recelos entre ambos: los primeros tienden a considerar un error la liberalización de la actividad, y un fracaso de los motivos en los que se basó; y los segundos, un avance que permitió equiparar una realidad que se desarrollaba dentro de un marco normativo ambiguo, hacia una realidad dentro un marco profesional normativo europeo igualitario entre ambos.

Los primeros, sujetos en primera instancia a normas deontológicas y disciplinarias a cargo de las corporaciones públicas, y los segundos, al autocontrol de las asociaciones privadas a las que se hubiesen incorporado. O también, directamente de los tribunales por ambas partes. Es fácil adivinar que, ambas realidades, a pesar del tiempo transcurrido, no se han fusionado, sin embargo, conviven de forma normalizada y los vasos comunicantes son evidentes.

A falta de un marco regulador adecuado que armonice ambos contextos, el usuario de los servicios de un agente inmobiliario (el llamado consumidor) es quien resulta mayormente perjudicado, habida cuenta que desconoce las circunstancias de la persona a quien ha confiado la venta de su inmueble, que, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual, uno de los bienes más importantes de su vida.

Tampoco añado nada nuevo si afirmo que el caos y la indefensión del ciudadano, falto de referentes e información, dominan el escenario en muchos casos. Un ciudadano indefenso ante las malas praxis de algunos pocos que no se preocupan de formarse y solo de intentar ganar dinero.

Los factores expuestos, y las diferentes ópticas de todos los operadores del mercado en el ámbito de la intermediación o, si se prefiere, de la mediación inmobiliaria, me animaron a tratar de congeniar ambas posturas y a fortalecer esos vasos comunicantes, aprovechando mi posición privilegiada al presidir corporaciones de derecho público (los COAPIS), y asociaciones y federaciones privadas.

En algunos de los ámbitos de actuación geográfica en los que me muevo, en Cataluña, por ejemplo, los nexos de comunicación entre ambas visiones se han fortalecido y han servido para alcanzar un alto reconocimiento profesional en el mercado y una mejor imagen de hermandad entre los operadores pertenecientes a uno u otro colectivo.

Tras la pérdida de la reserva de actividad del año 2000, el legislador catalán tomó conciencia de la necesidad de proteger al consumidor a través de un marco regulador propio, y por ello, fue pionero en dictaminar una Ley Autonómica de Vivienda que, finalmente, fue aprobada en el año 2007.

Esos mismos nexos me llevaron a tratar de sentar en una misma mesa nacional a defensores de una u otra visión con la finalidad de alcanzar el máximo consenso posible en todo el territorio español de cómo debía de abordarse una futura legislación sobre el intermediario, mediador o, de manera más genérica, operador inmobiliario. Labor a priori ardua y compleja, pero no imposible, y con esa ilusión de propiciar el encuentro y el consenso más amplio posible, puse en marcha la creación de un ambicioso proyecto que culminó con la constitución de una plataforma de dialogo que se ha denominado: Confederación Nacional de Agentes y Empresas Inmobiliarias -CNAEI-.

En estos momentos, a mi entender, las mismas circunstancias, razones, o motivos que favorecieron la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda en Cataluña, se dan a nivel estatal a través del nuevo proyecto de Ley de la Vivienda, previsto para 2022. Huelga decir que los legisladores autonómicos de otras comunidades, más allá de Cataluña, tratan de incorporar medidas semejantes en sus respectivas legislaciones, lamentablemente con dispar éxito.

No es este el lugar en el que desgranar los argumentos y obstáculos, estrictamente técnico-jurídicos, con los que tropiezan (he visitado y conversado con la DG de Vivienda de ocho comunidades), pero valga simplemente afirmar que la opción viable para poner control y rigor en las transacciones inmobiliarias en general, y en las de la vivienda en particular, pasa necesariamente por un marco legal de ámbito nacional que ampare las leyes autonómicas.

Y es aquí donde voces de ambos posicionamientos: los adscritos a corporaciones de derecho público, y los adscritos a organizaciones de naturaleza asociativa privada, discrepan del camino y las medidas que la Ley debe adoptar. Y es aquí donde yo empleo mi mayor esfuerzo actual para comprender a ambos y mediar para que no se pierda ningún esfuerzo válido para el consumidor final y la unidad nacional de tan hermosa profesión.

Aprovechando la oportunidad única que brinda el nuevo proyecto de Ley de Vivienda anunciado por el Gobierno, considero prioritario y con sólidos argumentos

de suficiente calado, basados en el derecho constitucional a acceder a una vivienda digna, el exigir para el ejercicio de la profesión de agente inmobiliario un nivel formativo amplio y consistente, que garantice plenamente a los ciudadanos necesitados de servicios vinculados a la vivienda una alta prestación profesional sobre lo que necesite. Y ahí está uno de los dilemas.

Por una parte, los COAPIS (Consejo General que yo presido) exigen un alto nivel formativo de ámbito universitario, propio de una titulación académica específica y transversal que dé cabida a todas aquellas disciplinas que afectan, en mayor o menor medida, a la vivienda, para así dar la mayor garantía posible de excelencia y, al mismo tiempo, solicitar la colegiación obligatoria que completaría el nivel de seguridad jurídico necesario.

La creencia de este colectivo es que la pertenencia a una corporación de derecho público de esa naturaleza avalaría al cien por cien el control deontológico y blindaría al sector frente a actuaciones negligentes, actualmente nefastas. Podría extenderme en consideraciones y comparaciones con Europa que avalan estas pretensiones, pero, en todo caso, será en otro artículo.

Es incuestionable que la vivienda se ubica en el espacio propio de un derecho constitucional sustentado en el concepto básico sobre el que se apoyan otros derechos fundamentales, que no es otro que el del "interés general" de la Constitución, el interés común de toda la ciudadanía que prima por encima de los intereses privados, legítimos todos ellos, pero que se mueven en otros parámetros.

Es también incuestionable que el interés general es el máximo postulado que el legislador debe respetar. Por ello, siguiendo con el dilema, existen también otras voces profesionales (obviamente, fuera de los COAPIS) que postulan que esa protección debe modularse y guardar proporcionalidad, es decir, que las medidas de protección del derecho en cuestión deben guardar proporcionalidad con el interés general, dado que el exceso de medidas de carácter restrictivo puede conculcar otros derechos como el del libre acceso a las profesiones.

La CNMC es uno de los organismos que no se muestra favorable a la incorporación de medidas que puedan poner en riesgo la igualdad de oportunidades en un mercado libre y competitivo, de manera que los operadores inmobiliarios en general, debido a la imposición de normas restrictivas, puedan situarse en un plano de desventaja. Los incorporados a asociaciones profesionales de ámbito privado, y desde el mundo político también, rechazan esa alta formación académica universitaria y la obligación de pertenencia a un colegio profesional.

Pues bien, ante esta situación, en mi doble condición de presidente de los COAPI y de varias instituciones y entidades privadas, algunas de las cuales agrupan un importante número de profesionales no colegiados, y que postulan propuestas en orden a una futura ordenación y/o regulación de la profesión claramente diferenciadas, incluso antagónicas, me pregunto, a veces: ¿Qué debo hacer? ¿Dimitir de alguno de mis cargos? ¿Puede mi doble postulado colisionar en la defensa de sus respectivos intereses, o, por el contrario, puede facilitar el consenso?

En definitiva: mi pleno conocimiento de ambos posicionamientos ¿puede impedir la leal defensa que en cada caso me corresponde como presidente? Es probable que, sin mayor reflexión, la respuesta de muchos a estas preguntas se incline por apoyar la renuncia a los cargos que puedan entrar en contradicción.

En el interesante debate sobre esta disyuntiva, sorprendo a menudo cuando digo que puedo servir con lealtad a ambos colectivos, sin perjudicar a ninguno de sus lícitos intereses y ambiciones, bien al contrario, ayudar a que cada uno perfile mejor sus identidades sin concurrir tensiones entre ellos, de manera que la presunta incompatibilidad desaparecería si vemos ambos posicionamientos lícitos y posibles en un mismo mercado. Y, lo que es más importante, a mi juicio contribuiría a clarificar los diferentes escenarios ante el consumidor, que es lo que realmente le interesa, y, por extensión, a todos los profesionales prestadores de los servicios inmobiliarios.

Para un buen funcionamiento, el mercado inmobiliario requiere sin duda estabilidad, y la estabilidad la proporciona la seguridad jurídica, y la seguridad jurídica exige transparencia, y la transparencia pasa por la identificación de los operadores que actúan y por la exigencia de una formación adecuada al interés en juego, y por un control del cumplimiento, no solo de los requisitos, sino también deontológicos, en el ejercicio de la actividad. Además, todo ello bajo la premisa de proteger al consumidor en todas las actuaciones vinculadas con la vivienda que precisen de la intervención de un agente inmobiliario.

Es por todos estos motivos que, desde el colectivo colegial, a veces menospreciado por razones diversas y muy probablemente por el desconocimiento sobre los valores históricos de su propia actividad, entiendo perfectamente la exigencia de algunos a unos estudios universitarios específicos al más alto nivel y a la colegiación obligatoria.

Sin embargo, desde los colectivos no colegiales, también entiendo que el más alto nivel formativo sea visto como excesivo y desproporcionado y consideren que las exigencias legislativas existentes en materia de consumidores y usuarios permiten ya dar seguridad jurídica suficiente y adecuada a las operaciones intervenidas, aun y cuando se trate de una vivienda, confiando a la creación de un registro autonómico de Agentes Inmobiliarios de acceso obligatorio la transparencia indispensable. Son muchos los que creen que el registro obligatorio al registro vendría a resultar equivalente a la obligatoriedad de colegiación.

Bien, y yo me pregunto, ¿por que ambas opciones no pueden coexistir, complementarse mutuamente y ofrecer al consumidor la libre elección del nivel profesional que desea según el caso que le incumbe? Tenemos en el mercado ejemplos de otras actividades profesionales en esa misma dirección, a saber, graduados sociales y abogados especializados en el ámbito laboral, notarios y agentes de cambio y bolsa, diplomados, licenciados, graduados y doctores. Ciertamente habría que analizar cada caso según sus propias peculiaridades. Sin embargo, en lo que aquí nos atañe, sirvan para acreditar que la coexistencia y la convivencia de profesionales de distintos niveles es factible y no entorpece la libre competencia.

No creo descubrir nada si afirmo que los vientos políticos no soplan a favor de incorporar medidas restrictivas, y menos aún, de recuperar la reserva de una actividad profesional que desde el año 2000, y de forma clara desde el 2003, desapareció. No obstante, precisamente, la ley del 2003, como ya he expuesto anteriormente, abre el camino a esa convivencia entre los dos posicionamientos: únicamente haría falta que el legislador tuviese la sensibilidad suficiente para intervenir en el sector de manera que la libre competencia quedase preservada y la defensa de los consumidores y usuarios quedase suficientemente protegida.

A su vez, los profesionales afectados, en lugar de mantener los posicionamientos respectivos, debiéramos unir los esfuerzos en un objetivo común: exigir al Gobierno y a los legisladores la implementación de las medidas necesarias para hacer efectivo el mantenimiento de las condiciones idóneas para sostener la competitividad del mercado, y, al mismo tiempo, dar la protección indispensable a consumidores y usuarios, creando, en consecuencia, las circunstancias idóneas para hacer efectiva las irrenunciables condiciones de seguridad jurídica y de transparencia.

Es incuestionable que, en la actualidad, por múltiples razones, cuyo análisis resultaría en estos momentos estéril, excepto en lo que al aprendizaje de los errores del pasado se refiere, la composición del mercado está mayoritariamente formada por operadores no colegiados, del orden del 70%/80% del universo total, y cualquier medida que se adopte deberá tener en cuenta esa realidad.

Es difícil imaginar que el gobierno o el legislador lo ignoren, de manera que no es superfluo suponer que la armonización de ambos posicionamientos llevados de su mano requerirá flexibilidad y generosidad por parte de todos los actores implicados.

Y es en ese contexto, donde pienso que puedo ser personalmente útil y leal, sin minimalismos ni maximalismos, con posicionamientos acordes con la realidad, orientados al consumidor para que, según sus propias necesidades, pueda escoger al profesional que necesita para su operación inmobiliaria y conocer qué le pueden ofrecer mejor unos y otros en ese momento: unos con la garantía de los registros obligatorios, y otros con la de la colegiación. El profesional podría optar a integrarse en uno u otro, libremente, según los requisitos exigidos en cada caso y el consumidor escoger conociendo las circunstancias del profesional elegido.

En definitiva, regulación para ambos posicionamientos, compatibilidad entre ellos, de manera que ninguno resulte excluido, proporcionalidad en las disposiciones legales que se adopten para hacer efectiva la concertación, basadas siempre en el interés común constitucional y acorde con la especial protección que el producto inmobiliario y, en especial, la vivienda requiere, generando seguridad jurídica y transparencia.

Para finalizar, quiero transmitir un mensaje claro y rotundo a todos aquellos colegiados que quizás puedan pensar que, por el hecho de escuchar y comprender los lícitos intereses de todos los demás agentes inmobiliarios, no colegiados, este presidente que escribe no puede defender con suficiente fuerza y convicción los intereses de los COAPI. Esa negación no existe. A estos dubitativos les digo que no solo es y será así, sino que, como ya he manifestado en el Pleno de presidentes de los COAPI, lo tengo como mi máxima responsabilidad.

En resumen, pienso que mi doble o múltiple condición de representante institucional avala mi participación en todo este proceso con compromiso, estrategia, perseverancia y lealtad, y pido disculpas a los que puede que no lo vean así.