Francisco Pérez (Culmia): "El apetito de los fondos por el alquiler es tan alto que se mantiene pese a la Ley de Vivienda"

Culmia se ha abanderado como una de las promotoras que apuestan de forma clara por el desarrollo de la vivienda asequible en España y su plan pasa por entregar unas 800 unidades de este tipo al año a través de la que será una de sus tres ramas de negocio junto al Build to Rent (BtR) y el Build to Sell.

En su conjunto la compañía espera entregar a partir de 2024 unas 2.500 unidades al año, ya que a las 800 de vivienda protegida (VPO) se sumarán otras 1.700 unidades, de las que entre un 15% y 20% deberían ser para alquiler. Al frente de este ambicioso proyecto se encuentra Francisco Pérez, CEO de la compañía, que recuerda que Culmia nació hace ahora un año con una cartera de suelos heredada de la antigua Solvia Desarrollos Inmobiliarios con capacidad para levantar alrededor de 15.000 unidades.

"Nosotros arrancamos con unas 4.000 viviendas en comercialización repartidas en 75 promociones", por lo que ya desde un principio la promotora del fondo Oaktree se situaba como un jugador de referencia en el sector.

"El objetivo para este año es doblar las ventas comerciales de 2020 y alcanzar las 1.200 viviendas, lo que se traduce en unos 400 millones de euros", explica Pérez, que asegura que avanzan firmes hacia ese objetivo. Con estas cifras, la promotora confía en obtener una facturación de unos 280 millones de euros, al escriturar alrededor de 850 unidades, con un ebitda de unos 28 millones.

Apuesta por la VPO

El directivo conoce de primera mano los entresijos del negocio de la vivienda asequible ya que hace más de 30 años, cuando dió sus primeros pasos en el mundo del ladillo, trabajó en una sociedad municipal haciendo vivienda protegida. "Conozco de cerca este mercado y la compañía tiene una amplia experiencia en promover este tipo de producto que tanto escasea y tanta falta hace en España", destaca Pérez.

De hecho, Culmia ha detectado tal apetito por parte de los fondos que está estudiando la posibilidad de "hacer proyectos de Build to Rent con nuestras viviendas de VPO, lo que sería algo novedoso en España. Nosotros las construiremos, las empaquetamos y las venderemos", explica Pérez, que asegura que pese a "los mensajes que se han lanzado en los últimos días sobre la futura Ley de Vivienda nos estamos encontrando con que los inversores nos están manifestando que siguen interesados en este producto".

Según el directivo esto se debe a diferentes factores como el hecho de que actualmente "existe un exceso de liquidez, lo que se suma a que los fondos quieren cambiar la composición de sus portfolios, que estaban dedicados a retail y oficinas, y ahora quieren darle un mayor peso al residencial y la logística". Además, Pérez destaca que España es de los pocos países de Europa con tamaño suficiente como para que exista un desarrollo de este mercado.

Precisamente por eso Culmia apuesta de forma decidida por este sector, en el que ha dado un paso importante al resultar adjudicataria provisional del lote 3 de la primera fase del Plan Vive Madrid.

"Se trata de una cartera de suelos de la Comunidad de Madrid en la que levantaremos 1.700 unidades de alquiler asequible con una inversión de 200 millones de euros", explica el directivo que asegura que su ambición es mayor ya que "vamos a seguir apostando por el Plan Vive en sus próximas licitaciones y estamos abiertos a otros planes similares como el que proyecta el Ayuntamiento de Madrid y en otras regiones".

Pérez confía en que la inyección de 1.000 millones procedente de los fondos europeos acelere los concursos que están pendientes de salir. "El negocio del alquiler asequible tiene una condición para que haya inversión privada y que el precio del alquiler tiene que estar a 8,5 euros por m2 útil. Si está por debajo no funciona y esto sucede en muchas regiones, por eso es muy importante que el Gobierno haga un buen reparto de las subvenciones para que estos proyectos salgan adelante", advierte el CEO de Culmia.

Industrialización

Para el desarrollo de la primera cartera del Plan Vive Culmia ha apostado por la industrialización a través de una alianza con Avintia. "El objetivo es controlar plazos e intentar minimizar todo el impacto que pueda tener la subida de precios de los materiales. En el caso de la VPO, y más para alquiler, es muy importante que no se desvíen los costes ya que el margen es de por si muy ajustado". De hecho, "nuestra intención es aplicar industrialización también en todos aquellos proyectos de Build to Rent de vivienda libre que podamos", destaca Pérez.

La industrialización puede ser una solución "no solo a la subida de precios de los materiales, también al problema de la mano de obra que se ha convertido en un mal endémico y es algo que nos preocupa bastante", reconoce Pérez, que cree que "el sector debe ponerse en marcha y hacer los cambios necesarios para ser más atractivo de cara a los jóvenes y también a las mujeres, que tienen ahora más opciones en el sector gracias a este nuevo modelo productivo".

Ley de Vivienda

"De la Ley de Vivienda conoceos la música y no nos suena muy bien. Ya se ha demostrado que el control a los alquileres no ha funcionado como se esperaba en otros países. Además, en España se supone que estamos intentando incrementar el parque de alquiler, pero no sé si desde la Administración no se dan cuenta de que los promotores de BtR somos los mismos que estamos haciendo vivienda asequible", explica Pérez, que advierte que es imposible que exista "una gran promotora solo para vivienda asequible".

"No se dan cuenta que los promotores que levantamos pisos de alquuler somos los mismos que hacemos vivienda asequible"

"Nosotros podemos hacer este producto porque tenemos economías de escala que nos permiten hacer una actividad que es menos rentable, pero si el negocio del BtR no funciona, no sé si seremos capaces de tirar para adelante con el asequible", alerta el CEO de Culmia.

Estrategia con sus suelos

Del total de los suelos la compañía desarrollará dos tercios, ya que la otra parte, con capacidad para 5.000 unidades "son suelos que consideramos no estratégicos por ser pequeños -para 20-25 viviendas- y algunos proyectos más grandes que no están en nuestro radio de acción".Con estas ventas la firma espera ingresar unos 150- 180 millones antes de que acabe el próximo año.

Por otro lado, "nuestro objetivo es de aquí a 2025 invertir 450 millones en suelo para unas 7.000 unidades. 200 millones se desembolsarán este año y ya tenemos muy avanzados 160 millones", aclara el directivo.