El 'boom' de la vivienda de obra nueva resucita los 'cadáveres' inmobiliarios de la crisis del 2008

La crisis de 2008 dejó un desolador paisaje de esqueletos de hormigón que se repartían a lo largo de toda España. Durante muchos años, estos proyectos residenciales que se quedaron a mitad de construir han sido el espejo de los excesos que vivió el sector inmobiliario antes de que estallara la burbuja.

Sin embargo, tras varios años de recuperación y en pleno auge de la vivienda de obra nueva, que puede presumir de contar con una demanda sólida y sostenida, los proyectos fantasma de la anterior crisis empiezan a ver la luz.

La urbanización de El Quiñón, impulsada por Paco el Pocero en Seseña, es un claro ejemplo de cómo una ciudad fantasma ha podido resucitar. Pero la historia de este pueblo de Toledo, símbolo de las tropelías que algunos promotores llevaron a cabo en el ciclo anterior, no es la única, ya que desde 2014-2016 se empezaron a reactivar proyectos que se habían quedado bloqueados con la crisis, explica Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, que puntualiza que pese a ello, todavía hay muchos proyectos "que siguen sin poder reactivarse, incluso por problemas de las sociedades propietarias".

Las cifras de producción que se manejaron en España hace 20 años suenan ahora alarmantes y es que en el periodo 2002 a 2007 se iniciaron es nuestro país más de cuatro millones de viviendas de obra nueva. "Cuando a partir de este año se cierra el flujo de liquidez, promotores y constructores habían dedicado grandes sumas de dinero prestado a aumentar sus reservas de suelo, a lo que se sumó una caída pronunciada de la demanda", explica Juan Lostao, director Corporativo de Negocio Inmobiliario de Haya Real Estate, que apunta que el resultado fue que un elevado número de obras se paralizaron.

"No existe consenso al respecto de las cifras, pero algunos autores reputados calculan que eran del entorno de 1,3 millones, de los que 0,57 millones eran obras paradas y 0,73 millones de terminadas que no obtuvieron Licencia de Primera Ocupación", concreta Lostao.

La media anual de producción en los primeros años del siglo XXI fue de más de 600.000 unidades, mientras que ahora los expertos consideran que una cifra de producción saludable para nuestro país rondaría entre las 120.000-200.000 viviendas por ejercicio.

¿Dónde hubo un mayor stock?

Según lo explica Pardo, las zonas que acumularon mayor stock son difíciles de analizar, pero puede estimarse que son las mismas zonas que acumularon mayor volumen de vivienda terminada sin vender. Así, destaca que "algunas de las provincias donde se apreciaban mayores porcentajes de vivienda nueva sin vender sobre el parque total en 2011-2012 eran Castellón, Almería, Toledo, La Rioja, Ciudad Real, Lleida, Alicante, Murcia, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas". "Todas ellas con más de un 3% de vivienda nueva sin vender sobre el total de viviendas, superando el 5% en las tres primeras provincias", explica el experto de JLL.

Ahora que ha regresado la actividad, la mayor recuperación se está dando "fundamental en los extrarradios de capitales de provincia o de ciudades importantes que tiene una actividad económica saludable. También en las zonas costeras con buenos servicios, infraestructuras y buen clima", destaca Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Por su parte, Lostao apunta que "en el caso de las promociones que Haya está finalizando, el 80% de nuestra producción de vivienda está ubicada en las provincias de Toledo, Ciudad Real, Valencia, Alicante, Castellón, Barcelona y Murcia".

¿Cómo se agiliza la venta de estos proyectos?

Cuando estalló la burbuja el grueso de estos proyectos terminaron en manos de la banca y sus servicer, y Sareb, también conocida como Banco Malo, por acumular una gran parte de los activos tóxicos del sector financiero.

Uno de los grandes servicers en España es Aliseda, que en el caso de los proyectos sin finalizar lleva a cabo dos estrategias. Por un lado estaría la rama destinada a los promotores. En este caso, Adolfo Blazquez, director de Suelo de Aliseda Inmobiliaria explica que la compañía puso a la venta el pasado año 126 promociones sin finalizar de su cartera.

"Con nuestro Plan Construye Fácil se da la posibilidad de volver a poner en marcha la obra por parte del promotor, escriturando a su nombre y con garantía hipotecaria, dejando el 70% del pago hasta en dos años, lo que ayuda a que reactiven las ventas antes. Nuestro objetivo siempre ha sido favorecer que los promotores locales puedan acceder a este tipo de proyectos y mediante las facilidades de pago conseguimos que obtengan el tiempo necesario para comercializar las viviendas y obtener financiación bancaria. Hasta el momento, hemos vendido 56 promociones sin finalizar, equivalentes a 750 viviendas y 98.000 metros construidos·, explica Blazquez.

Una vez este tipo de promociones han empezado a moverse en el mercado fueron "los fondos internacionales los primeros que vieron una oportunidad" en este tipo de proyectos, explica Corral.

"Estos relanzaron y dinamizaron el mercado con compras muy baratas. Ellos fueron los impulsores iniciales y posteriormente, entraron las promotoras nacionales en asociación con fondos. En la tercera fase entraron las promotoras que consiguieron sanearse después de la crisis y luego, llegaron los inversores locales", apunta el directivo.

Los inconvenientes

Sin embargo, hasta que se ha llegado a este punto se ha realizado una labor tediosa y larga y es que no ha sido tarea fácil preparar estos proyectos para darles una segunda vida. "Todas estas promociones tenían un préstamo detrás que se ha tenido que ejecutar. Además, muchas sociedades estaban en concurso y los periodos de conversión de la propiedad de esas promociones hacia los bancos o Sareb ha sido muy largo. Mientras, estos proyectos han sido en muchos casos objeto de todo tipo de vandalismo, okupación y robo de instalaciones", explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

El experto apunta que de las carteras que se han vendido a los fondos, este tipo de producto ha sido el más complicado, ya que entre otras cosas, "hasta que no eras el propietario del activo no podías ir a ver como estaban realmente las instalaciones".

Esto claramente suponían un hándicap y así coincide Pardo, de JLL, que apunta que "las dificultades para retomar un proyecto sobre una obra en curso son múltiples, porque tras varios años de estar parada una obra se pueden producir deterioros físicos y existen dificultades para retomar los proyectos originales". "La deuda de muchos de esos proyectos era elevada y hay que conseguir importantes descuentos en la misma, o comprar los activos una vez ejecutados por los bancos que, por otro lado, tienen poco interés en ejecutar y quedarse con activos tan poco líquidos como la obra parada", explica Pardo.

Asimismo, Echavarren, destaca que desde el punto de vista técnico hay dos cosas que afectan al valor y la viabilidad del proyecto y que son el estado real de las instalaciones y si el proyecto se adecua al Código Técnico de edificación, ya que en algunas ocasiones han tenido que tirar la obra.

Por otro lado, Lostao apunta que "muchos de estos proyectos provienen de hace años, cuando la demanda y las sensibilidades de los compradores eran completamente diferentes. Hay que revisar, por ejemplo, la distribución de viviendas por número de dormitorios, la presencia de terrazas y zonas comunes. Además, hay que incorporar a promociones a medio construir la sensibilidad hacia aspectos como el ahorro energético o la huella de carbono".

¿Qué los impulsa?

"Estamos en un contexto distinto al ciclo anterior. Hay proyectos que no tenían sentido antes y ahora siguen sin tenerlo. Sin embargo, hay otros que en el nuevo contexto socio económico y cultural, cobran sentido y pasan a cubrir necesidades que antes no había, como puede ser para el mercado de alquiler en los distintos modelos que se están implantando en la actualidad", explica Pardo.

Además, Echavarren apunta que la falta de suelo finalista es un factor que también está impulsando el desarrollo de estos proyectos, ya que se tratan de "una buena alternativa de valor si se tiene en cuenta de forma adecuada el estado de grado de avance y condiciones de estos proyectos, ya que pese a que por lo general no se logra un mayor margen con este tipo de promociones, si que se consigue más rápido y en vez de los dos y tres años que se manejan en los proyectos que se levantan desde cero, en este caso estaríamos hablando en muchos casos de un año o año y medio".

¿Se venden más baratas?

Según lo explica el director Corporativo de Negocio Inmobiliario de Haya Real Estate, que está gestionando para sus clientes la finalización de unas 10.000 viviendas, con una previsión de entrega para final del ejercicio de unas 3.000 unidades, el precio "depende de varios factores como la ubicación, calidades y grado de avance en el que se encontrara la promoción en el momento de la reactivación, pero en general sí suelen estar en un rango de precios más bajo que la promoción desarrollada desde cero, entorno a un 10%-15% inferior", asegura Dostao.

El CEO de Foro Consultores coincide en que "en líneas generales se suelen vender por debajo de mercado, sobre todo en las zonas cercanas a los núcleos urbanos·, pero destaca que "como tenían precios más baratos, al despertar la demanda arrancaron con esos precios, pero poco a poco están siguiendo una línea ascendente acercándose a los niveles actuales de las nuevas promociones".