La crisis de la vivienda a la inversa: el país 'rico' donde cada vez hay más casas vacías entra en una espiral insostenible

Hay un país desarrollado en el que la vivienda es hoy un 25% más barata que hace 35 años. Esta economía es un tanto peculiar y este dato lo demuestra. Mientras que en el mundo desarrollado los precios de los inmuebles no dejan de marcar máximos históricos, en este país se encuentran muy lejos de ellos. Mientras que en el mundo desarrollado hay una escasez cada vez mayor de viviendas (salvo contadas excepciones), en este país hay cada vez más casas vacías. Japón sufre una suerte de crisis de la vivienda a la inversa. Cada año hay más inmuebles abandonados, una espiral que amenaza con 'destruir' barrios y zonas enteras por una multitud de factores, que pueden ser el heraldo de lo que sucederá en otros países avanzados, en los que se pronostica también un descenso notable de la población en las próximas décadas.

Las casas vacías, conocidas en Japón como 'akiya', son un síntoma del rápido envejecimiento y las bajas tasas de natalidad. Con estimaciones de comienzos de 2025, el 13,8% de todas las propiedades residenciales japonesas están vacías. El número de casas abandonadas en Japón alcanzó la cifra récord de nueve millones en octubre de 2023, 510.000 más que en 2018, según datos del Gobierno. Los análisis de mercado sugieren que el número real de casas vacías es aún mayor. El Instituto de Investigación Nomura estima que aproximadamente 11 millones de viviendas en Japón están vacías, y para 2033, las viviendas vacías representarán más del 30% de todas las propiedades residenciales. Es cierto que este es un fenómeno que afecta sobre todo al Japón rural (donde se pueden conseguir viviendas a precios irrisorios), esa parte del país donde el envejecimiento se ha agudizado por la marcha de los jóvenes a las grandes ciudades. Sin embargo, también hay zonas de Tokio (la capital) y otras grandes ciudades que empiezan a convertirse en barrios fantasma.

¿De dónde viene la economía de Japón y hacia dónde se dirige? El país ha vivido un boom y bust (expansión y estallido con recesión) paradigmático del que todavía no se ha recuperado. La gran crisis inmobiliaria de Japón se gestó en los años 80, durante un periodo de fuerte expansión económica conocido como la 'burbuja japonesa', donde se construyeron millones de viviendas en un país que parecía que se iba a comer a EEUU y al mundo entero (como China hoy). Gracias a una política monetaria extremadamente laxa y a un sistema bancario que otorgaba crédito con facilidad, las empresas y particulares accedían a financiación barata. Con el dinero fluyendo sin restricciones, se produjo una oleada especulativa en los mercados bursátil e inmobiliario. En ciudades como Tokio, los precios de la vivienda se multiplicaron por cuatro entre 1985 y 1990, llegando a niveles totalmente desorbitados: se llegó a decir que el terreno del Palacio Imperial de Tokio valía más que todo el estado de California. Este crecimiento no reflejaba la realidad de la demanda ni la capacidad productiva, sino una burbuja alimentada por expectativas de revalorización constante.

El estallido de esta burbuja comenzó a principios de los 90, cuando el Banco de Japón decidió frenar la especulación subiendo los tipos de interés. Eso provocó un colapso súbito de los precios de activos: el mercado inmobiliario se hundió, las acciones se desplomaron, y el sistema financiero quedó tocado al acumular deudas incobrables. Los bancos se vieron atrapados con activos tóxicos y restringieron el crédito, lo que agravó la contracción económica. Japón entró en una espiral deflacionaria y de estancamiento conocida como la 'década perdida', que acabó prolongándose durante más de 20 años. A día de hoy (ha sido incluso superada por España en PIB per cápita), la economía japonesa sigue arrastrando las consecuencias: bajo crecimiento, alta deuda pública y una población acostumbrada al ahorro y la prudencia extrema. Todo lo anterior, junto a una población en caída libre está provocando este abandono masivo de viviendas que también afecta a ciertas zonas incluso de Tokio. Hoy, la vivienda en Japón es todavía un 25% más barata que en los 90.

Desde la gestora Apollo han dedicado un comentario con un gráfico en el que ponen de manifiesto la gravedad de una situación realmente curiosa y llamativa para cualquier ciudadano que sufre en la actualidad la otra crisis de la vivienda, la más común entre los países avanzados: la intensa escasez de inmuebles. La espiral inmobiliaria de Japón se ha comenzado a convertir en un riesgo perturbador a medida que las zonas donde abundan las casas abandonadas se convierten en refugio de criminales, bandas organizadas o centros de actividades ilegales. No solo eso, como si de una epidemia se tratara, estas zonas abandonadas están también presionando a la baja el precio de las viviendas de áreas cercanas, amplificando el impacto de estas crisis de la vivienda inversa.

La demografía es clave

El factor demográfico es decisivo. La población de Japón, incluidos los residentes extranjeros, era de 124,352 millones en octubre de 2023, según el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de Japón. El número de habitantes del país lleva 12 años descendiendo desde que alcanzara un máximo de 128,057 millones en 2010. El número de personas de 75 años o más aumentó en 713.000 durante este periodo, superando los 20 millones por primera vez.

Aunque el número de personas de 65 años o más disminuyó en 900.000, siguen representando el 29,1% de la población, una cifra récord. Este porcentaje hace que Japón se sitúe en la categoría de país "super-envejecido", empleada por Naciones Unidas para aquellos en los que más del 20% de la población supera los 65 años. Japón entró en esta categoría en 2004, hace ya más de 20 años.

Por el contrario, el número de recién nacidos en 2023 se redujo en 32.000 interanuales hasta los 799.000, lo que supone la tasa de natalidad más baja registrada por octavo año consecutivo. La tasa global de fecundidad de Japón se situó en 1,2 en 2023, la más baja desde que comenzaron los registros en 1947, muy por debajo de la fecundidad de sustitución de 2,1 hijos por mujer para mantener la población actual.

Esta realidad demográfica se plasma irremediablemente en la vivienda. Aunque zonas más demandas, como Tokio, presentan una evolución del mercado inmobiliario similar a la que se está viviendo en Occidente, con notoria demanda y subidas de precios, hay amplias zonas del país, especialmente las más alejadas de núcleos urbanos, en las que el fenómeno de las casas vacías crece sin parangón. La población mayor va falleciendo y los herederos (no siempre los hay, como se refleja también en los problemas sucesorios que está arrojando el panorama corporativo nipón) dejan 'morir' estas casas.

Como explica Seigo Umemoto, CEO de Renobank, una empresa inmobiliaria japonesa que se especializa en la remodelación de casas vacías intentando hacer negocio con ellas, la carga financiera de dejar intacta una vivienda abandonada es mínima para los propietarios. Los costes principales son una serie de impuestos que, en cualquier caso, no son lo suficientemente altos como para presionar a los propietarios a vender. Los incentivos a la venta escasean, ya que la demanda es mínima y la oferta grande, dejando titulares de algunas de estas propiedades vendiéndose por apenas 10.000 dólares.

Afecta a otros barrios

Además, hay una suerte de factor de retroalimentación, explica Umemoto en una entrevista con The Chosun Daily. El aumento de casas desocupadas puede provocar un fuerte descenso del valor de las propiedades circundantes, afectando a barrios enteros. Los datos recopilados por el Consorcio Akiya de Japón, un grupo de 14 empresas e instituciones de investigación que pretende atajar la crisis de las casas abandonadas en Japón, están reduciendo el valor de las propiedades circundantes, con pérdidas que alcanzarían los 3,9 billones de yenes (24.700 millones de dólares) en los últimos cinco años hasta 2023.

La situación es preocupante, prosigue Umemoto, ya que las casas abandonadas no solo suponen un daño estético para las áreas donde se ubican. También representan riesgos para la seguridad pública, ya que la vegetación excesiva y las plagas generan problemas de higiene, mientras que las propiedades vacías hacen que se multipliquen los delitos de allanamiento ilegal, así como los incendios. Las casas antiguas también son propensas a derrumbarse.

Para abordar este problema, el gobierno japonés ha introducido varias medidas, incluyendo subsidios para la demolición o inspección de viviendas vacías, una plataforma online para publicar viviendas vacías de forma gratuita, estudios para el seguimiento de propiedades abandonadas e incentivos para que las empresas participen en el mercado de viviendas vacías, como la de Umemoto. Estas empresas reforman las casas para buscarles una posible venta o proceden a su demolición buscando que el terreno se aproveche para comercios u hoteles. También se ha promulgado una nueva ley con desincentivos fiscales para mantenerlas vacías. Sin embargo, el problema parece que va a seguir creciendo.