Alemania amplía el tope a los alquileres a 2029 y planea más leyes que protejan a los inquilinos

El Bundestag alemán (Cámara Baja) ha aprobado extender el tope del precio a los alquileres hasta 2029. La ley federal Mietpreisbremse lleva en vigor desde el año 2015 y estaba previsto que perdiera vigencia este mismo año, tras la prórroga de abril de 2020. Además, los legisladores del Gobierno de la Gran Coalición (conservadores y socialdemócratas) prevén nuevas medidas jurídicas de protección a los inquilinos. La CDU/CSU y SPD contaron con el apoyo del Grupo Parlamentario de Los Verdes a la hora de votar el proyecto de ley para ampliar esta normativa cuatro años más.

La ley establece un límite de alquiler en los nuevos contratos. El arrendador no puede fijar un precio del alquiler que supere el 10% la renta media local de los precios de las viviendas similares ubicadas en la misma 'zona tensionada'. La aplicación de la ley, a pesar de ser federal, debe ser aplicada por cada estado federado (Länder), que son los que deberán declarar dichas zonas, ya sea por exceso de demanda o por baja oferta. Esta medida deja fuera a aquellas viviendas de nueva construcción desde 2014 o que hayan sido rehabilitadas recientemente, así como a los contratos vigentes desde 2015.

En lo que respecta a las obligaciones de los propietarios, el marco legal les obliga a informar al inquilino si el precio que solicita supera el tope legal y debe justificarlo. En caso contrario, el arrendador podría reclamar la devolución de la cantidad que ha abonado en exceso. En 2019, la ley sufrió una reforma para reforzar los derechos de los inquilinos, permitiendo que reclamasen de manera retroactiva lo que había pagado de más por su alquiler.

A pesar de que la normativa lleva en vigor desde hace diez años, los alquileres no dejan de encarecerse en las principales ciudades de Alemania. Según un análisis del Ministerio de Construcción, el alquiler es cada vez más caro a pesar del control de alquileres. Dicho estudio dice que los alquileres solicitados en las 14 ciudades independientes más grandes han aumentado en promedio casi un 50 % desde 2015.

Esto se debe, como en muchas otras ciudades de Europa, a una falta de vivienda asequible en el parque germano y una debilidad en los mecanismos de control con poca capacidad sancionadora. Esto ha provocado que el alcance de esta normativa sea muy escaso. Aunque es cierto que la ley ha moderado el incremento del precio del alquiler en algunas ciudades, no consiguió frenar la tendencia alcista en un entorno donde el equilibrio entre oferta y demanda es muy potente.

El caso específico de Berlín

En 2020, el gobierno de Berlín impulsó su propia ley para congelar y reducir los precios del alquiler. Esta norma es conocida como Mietendeckel ("techo del alquiler"). Esta normativa fijaba un estricto límite a las rentas para intentar llevarlas a los mismos niveles de 2019. Asimismo, establecía un tope máximo por metro cuadrado y la prohibición de subidas durante cinco años, salvo un aumento anual del 1,3% por la inflación.

A diferencia de la norma federal, esta se aplicaba también a los contratos ya vigentes, lo que generó una gran controversia y un debate a nivel público y jurídico. Finalmente, el Tribunal Constitucional Federal declaró en 2021 esta norma inconstitucional, ya que la competencia para regular los precios del alquiler es exclusivamente de los Länder, no de los gobiernos regionales.

Más protección a los inquilinos

La ministra de Justicia, Stefanie Hubig (SPD) aseguró que los inquilinos "merecen protección contra los aumentos descontrolados". La socialdemócrata recordó que en el acuerdo de gobierno con los democristianos "hemos acordado firmemente nuevos cambios en la legislación sobre arrendamientos". Entre las nuevas medidas están los alquileres indexados y los pisos amueblados, anunció la ministra.

Por su parte, el portavoz de políticas de vivienda y construcción de la CDU/CSU (conservadores), Jan-Marco Luczak, reiteró que el elevado precio de los alquileres en las grandes ciudades de Alemania supone una carga importante "incluso para la clase media". El democristiano reiteró que con esta ampliación del control de los alquileres "damos seguridad a la gente y tiempo para respirar".

Aún así, el portavoz conservador reiteró que el siguiente paso a dar es agilizar la construcción de vivienda nueva y que sea rentable. En este sentido, habló de la normativa actual como "una herramienta para la transición".