Nuevo golpe a los fondos: la subida impositiva en Cataluña frena la venta de pisos en alquiler

La situación se complica todavía más para los grandes fondos de inversión que cuentan con carteras de pisos en alquiler en Cataluña.

La limitación de los precios tras declararse 271 municipios como zona tensionada supuso ya un golpe para los grandes tenedores. Algunos de ellos decidieron poner a la venta sus carteras de viviendas, en bloque o piso a piso, sin embargo, ahora, las desinversiones que planean penden de un hilo por la subida impositiva que han anunciado en la región catalana.

"Algunas operaciones que estaban en negociación se van a caer por que con la subida de los impuestos no les salen las cuantas a los inversores, la rentabilidad es ya muy ajustada para este tipo de activos", explican expertos del sector a elEconomista.es.

Concretamente, este martes se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el Decreto ley 5/2025 por el que se han adoptado medidas urgentes en materia fiscal que, entre otras cuestiones, supone una subida impositiva en el ámbito del ITP y AJD. Así, se crea un nuevo tipo impositivo del 20% para grandes tenedores en el TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) que se aplicará en las transmisiones de edificios enteros de viviendas a favor de una persona física o jurídica, con independencia de que tengan división horizontal o no, incluso si la transmisión se realiza de forma progresiva.

"En caso de transmisión parcial de un edificio que finalmente se transmita totalmente, se deberá regularizar la tributación aplicando el 20% al total, descontando lo ya pagado, e incluyendo intereses de demora", explican desde el despacho de abogados Ashurst.

Esta medida afecta a los conocidos como grandes tenedores que son aquellas personas físicas o jurídicas que son propietarias de más de diez inmuebles de uso residencial o que suman una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial situados en Cataluña. También aplicar a aquellos que tengan en propiedad cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro una zona de mercado declarada como tensionada por la Generalitat de Cataluña.

Por otro lado, el tipo de la cuota gradual del AJD (Actos Jurídicos Documentados) se ha incrementado del 2,5% al 3,5% en casos de renuncia a la exención del IVA. Esto afecta a las segundas y ulteriores transmisiones de edificios y terrenos cuya urbanización no ha comenzado.

Además, desde el día 26 quedó derogada la bonificación del 70% en la cuota del TPO en las transmisiones de viviendas a empresas inmobiliarias para su reventa.

Todas estas medidas, que tendrán que ser convalidadas o derogadas por el Parlament en el plazo de 30 días desde su publicación en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña, tienen un gran impacto en el negocio de los grandes fondos, que habían apostado por levantar grandes carteras de viviendas en alquiler en Barcelona y algunas otras ciudades catalanas.

Con la llegada de la declaración de zonas tensionadas estos fondos, que llevaron a cabo inversiones millonarias en base a unos retornos ajustados, vieron como sus planes de negocio se tambaleaban. Algunos de ellos han estado vendiendo los pisos uno a uno y otros, como es el caso de Patrizia, organizó un proceso de desinversión para 542 viviendas repartidas por algunas poblaciones de Barcelona.

Tal y como explicaron en su momento fuentes del sector, la gestora alemana decidió desinvertir esta cartera "a pérdidas" puesto que con el límite de las rentas estas viviendas "ya no le salen rentables". De hecho, los inversores que se han interesado por esta operación lo han hecho, en su mayoría, con la intención de vender de forma unitaria las viviendas una vez estuvieran en sus manos, por lo que estas van a terminar saliendo del mercado del alquiler.

Ahora, con el nuevo impuesto, este tipo de procesos se tornan todavía más complicados. "Antes las ofertas ya no llegaban a lo que pedían los fondos vendedores, pero es que con el nuevo tipo no salen los números", destacan en el sector, que alertan que este tipo de medidas "destruyen la oferta".

Desde el Gobierno de Cataluña, que ha impulsado esta medida con el respaldo de los Comuns, dejaron claro que su intención es frenar la inversión de los fondos. "Lo que estamos haciendo es poner la fiscalidad al servicio del derecho a la vivienda. Primero, para que especular salga muy caro. Segundo, para proteger a los vecinos de la piratería inmobiliaria que está jugando con nuestras casas como si fueran acciones de la bolsa donde ellos siempre ganan. Y tercero, para redistribuir la riqueza y para cuidar de nuestras ciudades y pueblos", apuntó Jessica Albiach, la líder de los Comuns en el Parlament.