La ley que está 'secuestrada' y que puede frenar la subida del precio de la vivienda

La vivienda, y más concretamente la dificultad para acceder a una, se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la población en España. El encarecimiento continuado de los pisos aparece en las conversaciones de sobremesa, está en el foco mediático y también en las promesas de los políticos, pero ¿es realmente la vivienda el verdadero problema o quizás el foco debería ponerse en otro lado?

El sector inmobiliario tiene la respuesta y, de hecho, lleva años intentando que la clase política ataque el verdadero origen del drama de la vivienda en España: el suelo. Hablar de terrenos puede que no resulte tan atractivo en las campañas electorales, y anunciar medidas en este sentido tampoco logrará llamar la atención en la sociedad al mismo nivel que se consigue cuando se habla de vivienda, pero atajar el problema del suelo es, según los expertos del sector, la única manera para frenar la escalada de los precios de las casas.

"La principal manera de facilitar la regulación natural de los precios de mercado y conseguir que el esfuerzo de las familias recupere niveles sanos es incorporando más vivienda nueva a la oferta disponible en aquellas localizaciones que así lo precisen", explican en el último informe publicado por la patronal de los promotores, APCEspaña, junto con Colliers.

El estudio apunta que ciertas soluciones como los cambios de uso o la rehabilitación de edificios, entre otras, pueden aliviar ligeramente la situación, pero "serán del todo insuficientes en las zonas con más déficit acumulado de vivienda y en las que se prevé un aumento más significativo en el número de hogares en los próximos años".

En estos casos, el ajuste pasa necesariamente por poner en carga más suelo listo para construir, garantizar un suministro constante de suelo urbanizable y estudiar posibles vías que fomenten el interés promotor por el desarrollo de nuevas viviendas.

Para que sea más fácil de entender solo hay que poner las cifras sobre la mesa. En la actualidad, en España se finalizan menos de 90.000 viviendas al año, una cantidad insuficiente para satisfacer la necesidad alojativa de los más de 230.000 hogares que se crean cada año.

¿Por qué se producen menos viviendas de las que se necesitan?

La razón fundamental que está detrás de la escasez de producción de vivienda es la falta de suelo. Debido a la escasez de suelo residencial finalista (es decir, suelo que cuenta con todos los permisos para que vayan grúas y empiecen a construir), las parcelas que están disponibles en zonas con alta demanda alcanzan precios desorbitados.

Esto, sumado al incremento de los costes de la construcción, a consecuencia de la falta de mano de obra cualificada y el incremento de los precios de los materiales en los últimos años, ha llevado a la reducción de los márgenes del promotor y la disminución en las cifras de producción de vivienda.

En los últimos años, y más concretamente en los últimos meses, la Administración Pública ha puesto en marcha medida para impulsar la construcción de más vivienda, incluso desde el Gobierno se ha anunciado la creación de una Empresa Estatal de Vivienda y Suelo que tiene el objetivo de impulsar la construcción de más pisos sociales y asequibles, pero desde el sector advierten que las administración "no tiene capacidad para producir el número suficiente de viviendas que solvente el problema existente", por eso reclaman que ponga el foco en el origen del problema.

"Debe proporcionar soluciones alternativas que alivien la situación, como la búsqueda de facilidades que permitan poner más suelo en carga".

En este punto entra en juego una ley muy conocida por el sector inmobiliario, pero probablemente bastante desconocida por la sociedad. Se trata de la Ley del Suelo, una normativa que ejemplifica como el conflicto político afecta al desarrollo del sector. Esta ley, que impulsó en su momento el Partido Popular, fue recuperada el año pasado por el PSOE y la llevó al Congreso. Sin embargo, para evitar un nuevo rechazo parlamentario, el Gobierno decidió retirarla el 23 de mayo, justo el mismo día que iba a votarse. En junio, junto al PNV, el PSOE impulsó de nuevo una proposición de ley para reformar la Ley del Suelo, pero en junio el partido de Sánchez decidió retirar su firma de la proposición.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, volvió a pedir consenso hace dos semanas en el contexto de la presentación de una nueva batería de medidas en materia de vivienda. "Aprovecho para insistir en la necesidad de aprobar de una vez por todas la Ley del Suelo que está presentada en el Congreso de los Diputados. El consenso político no sería muy difícil si apartáramos las cuitas partidistas y nos pusiéramos a trabajar", apuntó.

La falta de acuerdo entre el PP y el PSOE tiene secuestrada una normativa que, según el sector, es absolutamente clave para impulsar la construcción de vivienda en zonas de alta demanda y por tanto, remitir la presión existente en el precio de la vivienda.

Ventajas de la Ley del Suelo

Entre las ventajas que aportaría la reforma de la Ley del Suelo está la posibilidad de subsanar errores concretos dentro de un plan urbanístico por por defectos formales o de procedimiento, y evitar la anulación completa del plan como pasa ahora, tirando de este modo por tierra el trabajo de años.

Por otro lado, la propuesta del Gobierno restringe también la capacidad del ciudadano para actuar contra estos planes, al fijar un plazo máximo para recurrir de forma indirecta y establecer una serie de requisitos para presentar un recurso y limitar el alcance de la impugnación. El Gobierno modifica también el régimen urbanístico del derecho a la propiedad del suelo para reducir el número de actuaciones supeditadas a la concesión de una licencia urbanística.

Además, la reforma elimina la exigencia de contar con licencia antes de iniciar la actividad para las obras de edificación de nueva planta cuando se trate de vivienda protegida promovida por las administraciones o entes dependientes, pero también para el resto de actuaciones proyectadas sobre suelos en situación de urbanizado.

Con estas medidas se pretende dar agilidad a un proceso que se extiende durante décadas y que no ofrece plazos certeros, lo que aleja totalmente al capital. "El tiempo medio necesario para desarrollar nuevo ámbitos los principales hitos de planeamiento exigidos es de 10-15 años", explica el informe de APCEspaña y Colliers. "No obstante, dada la inseguridad jurídica existente en la actualidad a la que se está intentando poner solución, los plazos pueden alargarse llegando incluso a superar los 20 años", concreta.

Así se genera el encarecimiento de la vivienda

Apuntan que en la situación económica actual y con la incertidumbre en los plazos existente en la mayoría de los casos, "resulta verdaderamente complicado para un promotor levantar capital y obtener financiación para desarrollar un nuevo ámbito".

Y con la imposibilidad de desarrollar suelo se desencadena el encarecimiento del precio de la vivienda que afecta al bolsillo de todos los ciudadanos.

Primero, la escasez de suelo finalista para construir produce un incremento inmediato de los precios de suelo y, consecuentemente, de la vivienda. La subida de los precios imposibilita la adquisición de vivienda especialmente a los colectivos más desfavorecidos, como los hogares de menor renta y escasa capacidad de ahorro.

Para muchas familias, el aumento de los precios de alquiler genera una situación de sobreesfuerzo económico asociado a la vivienda. Además, "las diferencias sustanciales en los precios de la vivienda, especialmente en las zonas con mayor actividad económica y turística, generan desigualdad económica entre habitantes de distintas zonas", reza el informe.

Es normal encontrar informaciones sobre cuánto se está encareciendo el precio de la vivienda, pero el inicio de esta subida de precios se da en el suelo. El análisis de los precios de suelo urbano muestra un repunte promedio de un 6% en los últimos tres años, alcanzando a cierre de 2023 un precio medio de 154 euros por m2.

"Este crecimiento, unido al incremento de los costes de construcción sobrevenido durante los últimos años y al encarecimiento y endurecimiento de la financiación han impactado directamente en el beneficio a obtener por el promotor, obligando a incrementar los precios de venta en las promociones libres y haciendo inviables las promociones inmobiliarias de vivienda protegida (con precio de venta o alquiler máximo regulado)", explican Colliers y APCEspaña.

El estudio apunta además que "el desajuste entre oferta y demanda no se produce de una manera uniforme en la totalidad del país, sino que se localiza fundamentalmente en las áreas urbanas con mayor actividad y en determinadas zonas turísticas". Málaga, Valencia, Barcelona y Madrid son las provincias que acogen un mayor porcentaje de los nuevos hogares año tras año y donde el déficit de vivienda es más acusado (ver gráfico). Por el contrario, otras provincias como Zamora, León, Córdoba o Jaén, encadenan varios ejercicios de pérdidas de población, lo que reduce sus necesidades de vivienda.