La vivienda, en el foco político: ¿cuántas casas asequibles necesita España para frenar la descontrolada subida de precios?

La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de los ciudadanos y también en un asunto de Estado para el que el Gobierno y los principales partidos de la oposición, con el PP a la cabeza, buscan soluciones. La escasez de oferta está llevando a los precios (tanto de compraventa como de alquiler) a niveles nunca vistos antes, estrechando el acceso al mercado de muchos ciudadanos, especialmente de los más jóvenes. El grueso de las propuestas que se están poniendo sobre la mesa para abordar la crisis habitacional convergen en una idea: aumentar la oferta de vivienda, poniendo especial foco en el parque de casas asequibles (con precios inferiores a los del mercado).

Son muchos los estudios que han puesto cifra a las casas de esta tipología que España necesitaría para equilibrar el mercado. Una de las últimas estimaciones está firmada por la consultora Atlas Real Estate Analytics, que calcula que se requieren 3,5 millones de viviendas para que las familias no tengan hacer un sobreesfuerzo económico; es decir, para destinar menos del 30% de sus ingresos netos a pagar la renta o la hipoteca. En el informe asegura que si se incrementara el parque de vivienda la tasa de esfuerzo, "se reduciría de manera drástica y prácticamente total". Más de un tercio de los pisos baratos deberían levantarse en tres provincias: Madrid, Barcelona y Alicante.

La capital española tiene la mayor necesidad de vivienda: 864.000 unidades; por detrás se sitúan Barcelona (716.000), Alicante (306.000), Valencia (276.000) y Baleares (154.000). En una situación similar se encuentran Granada (108.000), Zaragoza (97.000), Tarragona (92.000) o Córdoba (63.000). Sin embargo, los territorios con menos necesidad de vivienda asequible son Melilla (498), Ceuta (589) y Lugo (2.000). "Con la creación de un parque de 3,5 millones de viviendas asequibles, bien distribuidas y bien adjudicadas, se reduciría de manera drástica y prácticamente total el problema de la tasa de esfuerzo en España", explica el informe.

En la actualidad, la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda se sitúa en el 35%, una situación que "obedece a un déficit de producción de vivienda que alcanza las 299.314 unidades desde 2013, y a una rápida expansión demográfica que se acelerará en los próximos años", aumentando los problemas derivados de la insuficiente oferta si no se incrementa de manera significativa", relata el el informe.

Asimismo, el análisis de Atlas hace hincapié en que la menor oferta y el incremento de la demanda ha supuesto una caída del 20% de la oferta de vivienda disponible para la compra desde 2020, hasta los 675.000 inmuebles en la actualidad. En el mercado del alquiler la situación es similar, con una oferta estabilizada en 90.000 viviendas en España frente al pico de 150.000 unidades de 2020.

VPO

El informe también pone el foco en la escasa construcción de vivienda de protección oficial (VPO) de los últimos años, ya que supone apenas un 10% de su máximo en 1997, cuando se calificaron 85.028 viviendas de protección oficial en España (incluyendo planes estatales y también regionales).

Este modelo está siendo reemplazado por fórmulas de colaboración público-privada, aunque en volúmenes que todavía "no alcanzan" los necesarios para tener un "impacto significativo" en la sociedad. "La falta de vivienda asequible ha generado un problema creciente para los hogares de rentas más bajas, dificultando su acceso a la vivienda en España. Esto incrementa los tiempos de emancipación, las tasas de esfuerzo económico y el ahorro necesario para adquirir una vivienda en propiedad", se refleja en el estudio.

Emancipación tardía

Como consecuencia de la dificultad de acceso a la vivienda, la edad de emancipación en España ha alcanzado máximos históricos en la serie temporal, situándose en 30,4 años. Paralelamente, la edad media para la compra de la primera vivienda se eleva a 41años, reflejando el retraso acumulado en la transición hacia la independencia residencial.

Otro motivo que explica la dificultad en el acceso a la vivienda, según 'Atlas Real Estate' es el incremento de los precios en el mercado de la vivienda, que está provocando que los hogares tarden más en reunir los recursos necesarios para cubrir el pago inicial de una vivienda. Así, en el estudio se advierte de que los costes de construcción acumulan un aumento del 58,5% desde 2006, y han superado en un 30% el ritmo de crecimiento de los salarios y los alquileres en los últimos años, siendo en uno de los "principales factores" detrás del encarecimiento de la vivienda.