Las nuevas fórmulas hipotecarias para menores de 35 años que rompen el mercado inmobiliario

Que el contexto inmobiliario actual es insostenible es una verdad repetida una y mil veces y que no por ello mejora. El futuro del sector se antoja cada vez más incierto, con perspectivas a largo plazo que auguran mayores subidas de precio y otros capaces de pronosticar importantes bajadas debido a las esperadas próximas reducciones de tipos por parte del Banco Central Europeo.

Desde luego, uno de los fenómenos más reseñables de los últimos meses es la 'fuga' del alquiler hacía la compra: arrendatarios que ven como sus cuotas suben cada vez más y prefieren optar por acceder a un préstamo hipotecario. Ya lo avisó el economista Gonzalo Bernardos, en una entrevista al portal especializado Trioteca, cuando confirmó que "vamos a ver a los jóvenes comprar masivamente una vivienda", debido al ajuste de tipos que ya han comenzado a realizar los bancos.

De esta manera, un nuevo perfil comprador ha entrado en el mercado: jóvenes, de clase media-baja y sin ahorros aportados que se convierten en propietarios gracias a los ventajosos préstamos bancarios. Un 'éxito' que no hace sino aumentar la agonía hipotecaría en 10 años, de 30 a 40 años.

Esta situación de los más jóvenes es un fenómeno que ha marcado profundamente la vida de las nuevas generaciones, quienes, enfrentando un mercado cada vez más inaccesible, se ven atrapados en un ciclo de endeudamiento que se alarga cada vez más. Durante años, el sueño de la casa propia, antes un símbolo de estabilidad y madurez, se ha convertido en una meta cada vez más lejana para la juventud. Y lo que era una esperanza a corto plazo, ahora se proyecta como una carga que puede prolongarse hasta los 40 años de vida laboral activa, desafiando las expectativas de calidad de vida y bienestar de muchos.

La edad máxima para una hipoteca de 40 años es de 35

En efecto, una de las nuevas gangas hipotecarias es la ampliación de los préstamos en 10 años, aunque el plazo medio del mercado sigue siendo los 25 años. La hipoteca a 30 años ha sido siempre el estándar en el mercado europeo y estadounidense, convirtiéndose en uno de los grandes estandartes del éxito del estado de bienestar; un préstamo equilibrado entre una cuota accesible y un periodo de amortiguación razonable. Pero en la coyuntura actual ya no es suficiente. El aumento del precio de la vivienda hace completamente necesario una equiparación en la hipoteca que permita asumir el coste total, y el resultado es el aumento en los años de amortiguación del préstamo.

De un lado no se antoja tan rebuscado teniendo en cuenta que los años ligados a la esperanza de vida no dejan de aumentar (82,2 años en España según el informe anual del Ministerio de Sanidad sobre 'Esperanzas de vida en España'), lo que puede asegurar una amortización a largo plazo. Si bien es cierto que las entidades bancarias que pueden llegar a ofrecer una hipoteca a 40 años, Santander y Openbank entre otras, ponen un límite: que al término del pago el deudor no tenga más de 75. Esto se traduce en que la edad máxima para poder solicitar una hipoteca al plazo máximo del mercado es 35 años.

De igual manera suelen ser los más jóvenes los más vulnerables económicamente y los que, ante menores ingresos, exijan de una hipoteca a más años y una cuota mucho más reducida.

No obstante, y a pesar de que los préstamos hipotecarios de 40 años se presentan como una solución para muchos jóvenes, esta prolongación del periodo de amortización tiene efectos devastadores tanto en el corto como en el largo plazo. Aunque inicialmente podría parecer una opción atractiva, en realidad implica un endeudamiento mucho más largo y una mayor cantidad de intereses a lo largo del tiempo. Esta enorme deuda, que consume una parte significativa de los ingresos de los jóvenes, limita severamente su capacidad de ahorro para hacer frente a otros imprevistos. El 'sueño' de una vivienda que se convierte en una prisión financiera.

El 100% de financiación genera más intereses

Uno de los principales factores que contribuye a este alargamiento de la agonía inmobiliaria es la explosiva subida de los precios de la vivienda en muchas ciudades del mundo, especialmente en áreas urbanas donde la demanda es más alta. Con los sueldos de los jóvenes en estancamiento, mientras que los precios de la vivienda se incrementan, la brecha entre lo que pueden pagar y lo que los bancos les exigen como cuota hipotecaria se ha ensanchado de manera insostenible. El ingreso promedio de los jóvenes no solo es bajo en comparación con los costos del mercado inmobiliario, sino que también está estancado, mientras que el valor de las propiedades ha aumentado vertiginosamente en los últimos años.

Pero este ascenso de los precios no ha frenado el crecimiento del número de compraventas: según las cifras publicadas por el Consejo General del Notariado, durante el pasado mes de noviembre la compraventa de viviendas creció en un 9% con casi 61.000 firmas nuevas. Las recientes facilidades bancarias se suman además a las que desde hace algún tiempo fomentan las autonomías y también a nivel estatal. Regalos envenenados que en muchos casos se traducen en altas comisiones y desorbitados intereses.

Por norma general, para acceder a un préstamo bancario es necesario dar una entrada del 20% del valor de la vivienda, ya que los bancos solo están dispuestos a ofrecer el 80%. En algunos casos es posible un 85% e incluso 90% dependiendo del estudio financiero y los avales aportados.

No obstante, los menores de 40 pueden acceder a una hipoteca al 100% gracias a diferentes proyectos que incentiva el acceso a la vivienda de los más jóvenes. Es el caso, por ejemplo, de 'Mi primera vivienda', ofrecido por la Comunidad de Madrid, a través de cual se asegura esa garantía del 20% a "todas aquellas personas que no superen los 40 años y familias numerosas y monoparentales, así como a cualquier persona por nacimiento o adopción de un hijo, en estos casos sin límite de edad que, siendo solventes y teniendo recursos, no disponen del ahorro previo necesario para la adquisición de su primera vivienda."

Con todo, la falta de políticas públicas efectivas para aliviar esta situación agrava el problema. En muchos países, las medidas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes han sido insuficientes o ineficaces, mientras que los precios continúan aumentando y el mercado sigue siendo inaccesible para la mayoría de los jóvenes. Algunas políticas, como los subsidios para la compra de vivienda o los créditos con intereses reducidos, no son suficientes para equilibrar la disparidad entre los salarios y los costos inmobiliarios. Los jóvenes se ven entonces atrapados en un círculo vicioso en el que, a pesar de su esfuerzo por acceder a la propiedad, se enfrentan a una deuda inabarcable y a un futuro incierto.

Más oferta, menos ayudas

No obstante, el futuro de la crisis inmobiliaria actual depende de varios cambios estructurales en los cimientos del sector, y uno de ellos pasa por aumentar la oferta para equipararla a la alta demanda. España es uno de los países de la UE con menor crecimiento de viviendas en el últimos años, e incluso con uno de los parques más pequeños de vivienda protegida. No así otros casos como el de Viena donde el acceso al mercado inmobiliario está tan democratizado que aún no ha llegado está crisis que afecta a todo el continente.

Tanto es así, que el propio BCE reconoce que "la construcción de nuevas viviendas ha sido insuficiente en la última década, agravada por barreras regulatorias, costes crecientes de materiales y limitaciones de capacidad". Por su parte el FMI que son los "los responsables políticos" los que "deben afrontar el reto de hacer que la vivienda vuelva a ser asequible, esta vez de forma sostenible y mediante un plan integral",

Así, los jóvenes que se ven obligados a recurrir a préstamos a largo plazo para poder afrontar la compra de una vivienda se encuentran con un endeudamiento casi para toda la vida. Si bien el sector bancario defiende este modelo como una solución accesible, la realidad es que beneficia principalmente a las entidades financieras, ya que la deuda del joven se prolonga durante décadas,