El precio de la vivienda de obra nueva no se dispara solo en España: qué hay detrás del sorprendente aumento del 20% en Reino Unido en pocos meses

Adquirir una vivienda en España cada vez se está volviendo más difícil para la ciudadanía, pero hacerse con un inmueble de obra nueva es prácticamente una misión imposible. Si hace años, comprar sobre plano se veía como una opción viable económicamente que permitía tener una casa recién hecha, en el 'nuevo mundo' posterior a la pandemia la situación es radicalmente distinta. La escasísima oferta y factores como el gran aumento del precio de los materiales y de los costes energéticos tras la guerra en Ucrania, así como la falta de mano de obra, han disparado los precios muy por encima de los de la vivienda de segunda mano, que tampoco es que se hayan quedado 'quietos'. Este fenómeno no es único de España y, no tan lejos, en Reino Unido, la subida de más del 20% en los precios de la vivienda de nueva construcción en apenas cinco meses ha concitado las miradas de los expertos para explicarse qué está pasando y si hay 'algo más' debajo de este incremento.

En el caso de España, el Instituto Nacional de Estadística (INE) certifica la tendencia. El precio de los pisos de obra nueva aumentó un 9,8% internanual en el tercer trimestre de este año tras ascensos incluso superiores en lo transcurrido de 2024. La vivienda de nueva construcción se encareció un 11,2% en el segundo trimestre y un 10,1% en el primero. Echar la vista más atrás supone directamente un ejercicio de riesgo: este verano trascendía que el precio de la vivienda de obra nueva en los dos grandes mercados del país, Madrid y Barcelona, ha subido cerca un 70% en los últimos diez años.

En Reino Unido, los últimos números han causado directamente estupefacción. Los datos de precios de la vivienda publicados en noviembre por la Oficina de Estadísticas Nacionales (ONS) indican un aumento inusualmente grande de los precios de la vivienda de nueva construcción en los últimos meses. Las cifras de la ONS arrojan que los precios de las nuevas construcciones aumentaron un 20,5% en los cinco meses de marzo a julio de este año, alcanzando 424.600 libras, y un 22,6% en el último año. En cambio, los precios de las viviendas existentes (de segunda mano) sólo aumentaron un 3,3% en ese mismo periodo de cinco meses, hasta 283.800 libras, y un 1% en el último año.

En un informe de hace unos días, los analistas de Capital Economics intentan 'desmontar' esta impactante subida. En primer lugar, apuntan a un cierto espejismo estadístico. "Creemos que la mayor parte de este aumento de los precios de nueva construcción es un espejismo estadístico causado por el tamaño de la muestra. El método de recopilación de datos de la ONS suele producir inicialmente una pequeña muestra de transacciones de obra nueva, que está sesgada al procesar primero las viviendas más caras. Por lo tanto, es habitual que los precios de las nuevas construcciones se revisen a la baja de forma significativa durante los 12 meses siguientes, mientras que las revisiones de los precios de las viviendas existentes tienden a ser menores", explican Oliver Wilkes y Paul Dales, economistas de la firma de análisis británica.

Por ejemplo, desgranan estos expertos en el informe, la publicación de septiembre de 2023 informaba de una subida interanual del 15,7% en los precios de obra nueva para julio de 2023, que desde entonces se ha revisado a la baja hasta una subida interanual del 4,9%. Sin embargo, las revisiones de los precios de las viviendas existentes fueron tan pequeñas que no pueden apreciarse.

Si se observan los datos complementarios, resulta lógico que los precios de las nuevas construcciones no aumenten de forma significativa, prosiguen Wilkes y Dales. Tras el gran aumento registrado entre 2021 y 2022, la inflación de los precios de los materiales de construcción se ha mantenido en torno a cero desde agosto de 2023. Mientras tanto, el crecimiento salarial de los trabajadores de la construcción retrocedió en la primera mitad del año y, aunque ha aumentado en los últimos meses, el 5,6% registrado en septiembre no es inusualmente alto en comparación con el pasado. "En conjunto, esto indica que los costes de los constructores de viviendas no se han disparado a lo largo de 2024, lo que reduce la presión para un aumento significativo de los precios de las nuevas construcciones", extraen los dos economistas.

De cara al futuro, en Capital Economics esperan que la prima del precio de nueva construcción caiga. "Aunque los tipos hipotecarios más bajos pueden permitir a más compradores permitirse nuevas construcciones de mayor precio, creemos que la demanda sigue siendo limitada. Principalmente, esto se debe a la falta de apoyo tras el final del plan de Ayuda a la compra (Help to buy) en marzo de 2023. Sin embargo, lo más importante es que las viviendas iniciadas y terminadas aumentarán en los próximos años. Este aumento de la oferta de viviendas de nueva construcción debería significar que los precios de las nuevas construcciones se reduzcan en relación con las viviendas existentes", zanjan los autores del informe.

Qué dicen las voces del sector

Pese a estas perspectivas, el cuadro general no insufla especialmente optimismo a los aspirantes a compradores (tanto de nueva vivienda como de segunda mano) y así lo certifican las voces expertas del sector. Daniel Norman, director ejecutivo de Aprao, firma de software de valoración de promociones inmobiliarias, constata que "la pandemia planteó un sinfín de retos a los constructores de viviendas del país, con restricciones en la producción e importación de materiales de construcción que provocaron un aumento de los costes". Pero, aunque la pandemia haya quedado atrás, subraya que los mismos retos persisten hoy en día, ya que el coste de muchos materiales sigue siendo más elevado que hace un año. Al mismo tiempo, los promotores se están viendo afectados por costes más elevados en otros frentes, como los tipos de interés más altos, mientras que sus costes salariales también habrán aumentado, agrega Norman.

El experto independiente en el mercado inmobiliario Peter Bill considera que la combinación de una menor demanda por parte de los compradores, junto con los costes adicionales de construcción y financiación, habrá llevado a muchos constructores a recortar el stock disponible. En su opinión, "un constructor o promotor debe estar seguro de por cuánto se venderá una propiedad antes de comprar un solar. Un promotor casi siempre obtendrá un beneficio mínimo del 20%", destaca en unas declaraciones al portal especializado This is Money.

Sin embargo, Anthony Codling, director de vivienda y materiales de construcción europeos del banco de inversión RBC Capital Markets, cree que el aumento de los precios está siendo impulsado en última instancia por la demanda de los compradores."Si miramos el mercado, las tasas hipotecarias son más bajas que hace unos meses y los salarios están aumentando, por lo tanto los compradores de viviendas pueden permitirse gastar más ahora que hace unos meses", expone.

En lugar de que los constructores de viviendas reduzcan deliberadamente la oferta, Codling sostiene que un sistema de planificación inadecuado los está frenando: "A los constructores de viviendas les gustaría vender más casas. Son muy pocas las empresas, si es que hay alguna, que quieran vender menos productos de los que podrían. El problema al que se enfrentan los constructores de viviendas es un sistema de planificación que avanza a un ritmo glacial, se han eliminado los objetivos de vivienda, se ha recortado la financiación de los departamentos de planificación y, por lo tanto, se conceden menos permisos de planificación".

Codling añade que los costes de construcción siguen aumentando, pero los constructores de viviendas no pueden trasladar automáticamente estos costes al comprador, porque, recuerda, por cada nueva construcción hay siete u ocho alternativas de segunda mano en las que los costes de construcción se han olvidado hace tiempo y, por tanto, no afectan al precio. Según el experto, si las nuevas construcciones comenzaran a reducir sus precios y a venderse a precios inferiores al valor de mercado, representaría un "suicidio comercial", en particular si luego se quedaran sin viviendas para vender.

"Las ganancias de los constructores de viviendas ya han caído significativamente, los márgenes han caído alrededor de un 50% en todo el sector, y si los constructores de viviendas se quedan sin dinero y quiebran, tendremos incluso menos viviendas nuevas, por lo que debemos ser cuidadosos con lo que deseamos", zanja el analista de RBC Capital Markets.

Dudas con la gran promesa laborista

El Partido Laborista, recién llegado al poder tras casi década y media, ha aterrizado en Downing Street con la promesa de construir 1,5 millones de nuevas viviendas en Inglaterra durante esta legislatura para aliviar la crisis de la vivienda. Eso representaría un aumento del 27% en el número de nuevas viviendas construidas en los últimos cinco años. Es un objetivo que no se ha alcanzado en décadas y existen dudas de que se pueda conseguir.

Una voz más que significativa del sector ya ha cuestionado estas aspiraciones. David Thomas, director de la mayor promotora británica, Barratt Redrow, no ve viable este objetivo debido a una grave escasez de mano de obra cualificada, el envejecimiento de la fuerza laboral y el Brexit. Cuando la BBC le preguntó si había suficientes trabajadores para construir las viviendas adicionales prometidas por el nuevo primer ministro, Keir Starmer, y la secretaria de Vivienda, Angela Rayner, dijo: "La respuesta corta es no". Thomas agregó que el gobierno tendría que "revolucionar el mercado, revolucionar la planificación, revolucionar los métodos de producción" para que su objetivo sea alcanzable. "Son objetivos desafiantes. Creo que tenemos que reconocer que se trata de una crisis nacional", añadió el jefe de Barratt Redrow.

Y aunque este ambicioso objetivo se consiguiera, los expertos no tienen claro que eso vaya a hacer más asequible la vivienda. La principal premisa es que no solo la oferta y la demanda influyen en el devenir de los precios, sino también los tipos de interés. En la década que finalizó en 2010, por ejemplo, el parque inmobiliario en Inglaterra aumentó un 8%, pero los precios reales de las viviendas se dispararon un 70% a medida que caía el coste de la deuda. Durante el año pasado, los precios de las viviendas cayeron moderadamente en respuesta a los altos costos de las hipotecas.

Un estudio realizado por el Banco de Inglaterra ( BoE ) en 2019 utilizando un modelo de precios de activos recogido hace poco por el semanario The Economist concluía que aproximadamente la mitad del aumento del 170% en los precios reales de las viviendas entre 1985 y 2018 puede explicarse por la caída de los tipos de interés reales y el resto por el aumento de los ingresos. La perspectiva de una mayor flexibilización del BoE, al igual que sus homólogos occidentales, tras haber llevado los tipos de interés por encima del 5% para controlar la inflación añade más leña a este fuego.

Esto no significa que la oferta sea irrelevante, pero limita mucho las posibilidades. El mismo estudio del Banco de Inglaterra concluyó que los precios de la vivienda habrían subido 24 puntos porcentuales menos durante ese periodo si se hubiera construido el doble de casas. La orientación publicada por el Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local en 2018 estimó que, al mantener constantes otros factores como los tipos de interés, la población y los ingresos, un aumento del 1% en el parque de viviendas conduciría a una caída del 2% en los precios.

Estas cifras sugieren que alcanzar el objetivo de los 1,5 millones sólo tendría un efecto limitado en el valor de la vivienda. Un millón y medio de viviendas adicionales equivale al 6% del parque inmobiliario, por lo que, en igualdad de condiciones, los precios caerían un 12%. Pero el país ya está añadiendo alrededor de 1,2 millones de nuevas viviendas cada cinco años, por lo que 300.000 viviendas adicionales podrían restar solo 2,5 puntos porcentuales a los precios de la vivienda.