El bucle de la vivienda aniquila la 'alegría' tras la bajada de tipos y complicará el escenario en 2025

La presión entre oferta y demanda aniquila cualquier posibilidad de que los precios de la vivienda den un respiro y esconde una mala noticia tras la bajada de los tipos de interés: el acceso a la vivienda será todavía más complicado en 2025 incluso si el euríbor sigue dando tregua. La explicación se debe a un cúmulo de circunstancias que se unirán, entre las que se encuentra una previsión del aumento de las rentas familiares mínima.

El informe presentado este jueves en el observatorio inmobiliario de API Research señala que si bien la entrada a este mercado sí se ha visto mejorada este año por la reducción de los tipos pese al aumento de precio de la vivienda, las futuras rebajas en las cuotas hipotecarias ya no compensarán las alzas en 2025 ni de los precios ni de la renta.

Estas conclusiones llegan de la caída que se observa para el próximo año en el índice de accesibilidad a la vivienda en propiedad (IAVP), impulsado por la Cátedra API-UPF para medi la capacidad de pago del importe de la cuota hipotecaria de la vivienda por los hogares y determinar el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y el esfuerzo que supondría satisfacer una cuota hipotecaria media, teniendo en cuenta la renta media del hogar, el precio de la vivienda o el tipo de interés, entre otros factores.

Así, un valor del IAVP inferior a 100 indica que el ingreso familiar medio es insuficiente para cubrir el coste anual de una vivienda de precio medio ya que el gasto supera el 30% de los ingresos (límite máximo recomendado); estar en 100 o por encima asegura el equilibrio en la balanza.

Las mediciones del informe que se plasman en el gráfico anterior apuntan a que en 2024, llamado a hacer récord de compraventas, la accesibilidad al mercado mejoró con la bajada de los tipos que el Banco Central Europeo (BCE) inició en junio, incluso pese a la contribución negativa de los precios de la vivienda, que siguieron en aumento como consecuencia de la presión incesante entre oferta y demanda.

Para 2025, la holgura se acaba y la ecuación se complica. El desequilibro entre el stock de vivienda en el mercado y las personas en busca de piso aniquila cualquier posibilidad de que los precios de la vivienda den un respiro y, ante ese escenario, la previsión para el próximo año es poco optimista.

En concreto, el informe inmobiliario muestra que "la contribución positiva del proceso de caída de los tipos no podrá compensar el aumento previsible de los precios" debido a que "la contribución de la renta de las familias a la mejora de la accesibilidad será muy limitada". Es decir, el antídoto la caída que el euríbor ha marcado desde mediados de año perderá efecto en 2025 y ya no compensará el incremento de precios porque, además, se espera un avance mucho más leve de las rentas familiares.

Sobre esto último, los últimos datos del Banco de España indican que las familias españolas necesitan 7,1 años de salario para pagar una casa, algo más del 36% de sus ingresos brutos anuales disponibles. Aunque se ha aligerado con respecto a 2023, cuando llegó a alcanzar el 37,8%, la tasa lleva por encima del 30% desde 2022.

El sector descarta una caída de precios incluso en el largo plazo. Un análisis de OBS Business School publicado en septiembre evidenciaba que en la última década el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda "se ha evidenciado" y apuntaba a que "podría intensificarse en los próximos 20 años" si se mantienen los actuales niveles de construcción de vivienda nueva.