La ciudad de Madrid con el precio de la vivienda un 40% más bajo que en 2008 se convierte en una oportunidad inesperada

El mercado inmobiliario de Madrid se ha convertido en un auténtico infierno en lo que a accesibilidad se refiere. Incluso en algunas zonas de la periferia, el precio de los inmuebles ha superado ya con creces el pico de 2008. La crisis de la vivienda en España es una realidad y tiene su epicentro en la Comunidad de Madrid. La boyante economía de la capital atrae cada vez más recursos, pero al mismo tiempo desplaza cada vez más hacia afuera a aquellos que quieren adquirir una vivienda. En medio de esa vorágine, sin embargo, aún existe un reducto de 'calma' donde los precios, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, siguen todavía un 40% por debajo del máximo alcanzado en 2008, en los estertores de lo que algunos denominan con nostalgia la 'España feliz', justo antes de que la gran crisis terminara de explotar y todo cambiara de golpe.

A unos 50 kilómetros al sur de Madrid, a 35 minutos por carretera (sin tráfico) y a 45 por Cercanías (sin incidencias) del centro de la capital, el caso particular de Aranjuez destaca en medio de la voracidad inmobiliaria que se está registrando en todo lo que se puede considerar área de influencia del Madrid metropolitano. Más aún si se tienen en cuenta las peculiaridades que dan fama a este Real Sitio y Villa: es una bella y tranquila ciudad llena de historia y encanto, en la que se despliega una arquitectura elegante y jardines majestuosos. Paradisíaco vergel vacacional de la realeza borbónica durante el siglo XVIII ubicado en torno a donde unen sus aguas el Tajo y el Jarama, todo parece discurrir a un ritmo menos frenético en el municipio desplegado en torno al conocido Palacio Real, también los precios de la vivienda.

Sin embargo, lo que parece derivarse de una también más lenta digestión de la crisis, aparte de la mayor lejanía de la capital que otros núcleos poblacionales, se puede convertir ahora en una oportunidad: un refugio en medio de la 'tormenta' tanto para inversores como para quienes buscan un estilo de vida más pausado y accesible.

Los precios de la vivienda en Aranjuez llevan años subiendo, pero el ascenso ha quedado a años luz de los presenciados en localidades como Getafe, Leganés, Rivas Vaciamadrid (todas ellas a unos 15-20 kilómetros de Madrid), Valdemoro (a 30 kilómetros de la capital) o incluso Navalcarnero (a 35 kilómetros de la capital). Según los datos que publica con cierto retraso el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, el precio del metro cuadrado llegó a rebasar los 2.700 euros en el primer trimestre de 2008, justo cuando la burbuja del mercado inmobiliario español alcanzó el tamaño más grande, con los precios haciendo pico y la actividad inmobiliaria ya perdiendo impulso de forma marcada. La actividad hipotecaria experimentó una enorme desaceleración en 2008, de forma que pasó de crecer un 16% de media interanual en 2007 al entorno del 4% en este trágico año, con tasas negativas en los últimos meses, que ya anticipaban lo que venía después.

La caída fue drástica. El inmobiliario de Aranjuez vivió una situación un tanto peculiar, puesto que la caída de precios se prolongó algo más que la mayoría de municipio madrileños. La vivienda no tocó suelo hasta finales de 2016, cuando el precio del metro cuadrado se situó en 1.076 euros de media (media entre vivienda nueva y usada), casi 1.700 euros menos que ocho años antes. Fue entonces cuando comenzó a despertar de nuevo el precio de los inmuebles en la ciudad a orillas del Tajo. Hoy, Aranjuez es la ciudad con la vivienda más barata, con diferencia, de los 28 municipios que entran en la muestra que realiza el Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible, que son las ciudades con más de 25.000 habitantes de la Comunidad de Madrid. Aranjuez tiene precios más bajos que Navalcarnero, Valdemoro, Coslada o Parla.

Para explicar qué ha pasado con los precios de una forma más genera, resulta esclarecedor recordar que en España, el mercado inmobiliario guarda una estrecha relación con el mercado laboral, al menos en los últimos 30 años. Cuando la tasa de paro se dispara, los precios del inmobiliario caen detrás ante el descenso de la demanda relativa de vivienda (cae la demanda y aumenta la oferta, puesto que venden aquellos que se ven con el 'agua al cuello' tras haber quedado desempleados). Aunque España comenzó a generar empleo en términos netos en 2014, la tasa de paro no bajó del 20% hasta bien entrado 2016. Fue ahí cuando el precio de la vivienda comenzó a recuperarse de una forma más generalizada, incluyendo ciudades como Aranjuez.

En la actualidad, el precio del metro cuadrado en Aranjuez para el segundo trimestre de 2024 (último dato disponible en el Ministerio de Transporte y Movilidad Sostenible) se sitúa en los 1.669 euros, todavía un 40% por debajo de aquellos máximos de 2008. Esta situación contrasta con los datos de otras ciudades como pueden ser Rivas Vaciamadrid o la propia ciudad de Madrid que ya han superado ampliamente esos máximos de 2008, pero también con otras ciudades más comparables –por renta y distancia de la capital- como Navalcarnero, Valdemoro Fuenlabrada o Parla, que aún no han cerrado la brecha de precios con 2008, pero se encuentran algo más cerca de hacerlo (aquí la diferencia está entre el 20 y el 30%).

Un buen ejemplo de esta diferencia entre municipios similares del sur de Madrid se puede ver en los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista con viviendas ofertadas. Por ejemplo, mientras que Móstoles, con más de 200.000 habitantes, presenta unos 390 inmuebles en venta, y Rivas Vaciamadrid con más de 100.000 habitantes, tiene 180 viviendas en venta, Aranjuez, con solo 60.000 habitantes, tiene 225 viviendas. La diferencia relativa (viviendas ofertadas entre población) entre estos municipios revela que en Aranjuez existe una oferta mayor todavía que otros municipios de la Comunidad de Madrid.

Desde el área de Vivienda del Ayuntamiento de Aranjuez, la explicación a esta evolución de los precios radica básicamente en la distancia con la capital. Un factor que, si hasta la fecha ha perjudicado a los precios, ahora, a medida que la demanda se desplaza hacia afuera, empieza a jugar a favor. Contactado por elEconomista.es, Ignacio Díaz Toribio, tercer teniente de alcalde y concejal delegado de Vivienda de Aranjuez, reconoce que la mayor distancia de Madrid frente a otros municipios del sur como Móstoles, Parla, Pinto o Valdemoro es lo que ha penalizado a la localidad ribereña en la evolución de los precios.

La crisis se convierte en oportunidad

Sin embargo, ese incremento más gradual que se está registrando en Aranjuez, constituye ahora una oportunidad, destaca el edil del PP: "Tenemos que sacar conclusiones muy positivas. Aquí hay una oportunidad de negocio muy buenaspara los inversores, puesto que todavía pueden encontrar viviendas a un precio más asequible. Y, por otro lado, para personas que buscan un lugar donde establecer su residencia, ya que tienen la posibilidad de vivir en un sitio muy bonito, dotado de prácticamente todos los servicios, con viviendas a un precio más asequible que en Madrid y muy bien comunicado, con la autovía A-4 a las puertas de la localidad".

La mejor forma de ver el atractivo que presenta el inmobiliario ribereño es su comparación directa con el de la capital. Obviamente, la demanda en Madrid es muy superior y la tensión de este mercado es una de las más altas de toda España, puesto que en la capital es donde 'todo el mundo quiere vivir' y donde 'así nadie puede construir'. Sin embargo, la brecha es abismal. El metro cuadrado en la capital es de 4.144 euros de media, por lo que en Aranjuez, a menos de una hora de Madrid, casi se pueden comprar tres inmuebles por lo que en la capital costaría uno similar.

Echando la vista atrás, Díaz Toribio explica que, una vez se desató la crisis, los precios en Aranjuez, que partían desde más abajo que los de la Comunidad de Madrid, se desplomaron prácticamente en la misma medida, y que la gran diferencia ha venido en la remontada. "Es cierto que entre 2017 y 2024 el crecimiento en la media de la Comunidad de Madrid ha sido más acelerado", reconoce. Por ejemplo, un informe publicado en 2018 por el servicio de estudios de Bankia ponía el foco sobre Aranjuez, subrayando que en ese momento los precios estaban más de un 56% por debajo de lo que habían marcado una década antes.

El mazo de la crisis de 2008 golpeó con fuerza a todo el mundo y Aranjuez no fue una excepción. Actuaciones urbanísticas como la del PAU de La Montaña o la expansión en la zona conocida como Ciudad de las Artes (Nuevo Aranjuez) se vieron paralizadas de golpe. Otras, como la de Las Cabezadas, por el golpe de la crisis y por choques administrativos con la Comunidad, se difuminaron. La zona del Puente Largo, a la entrada de la localidad desde Madrid, también quedó en el cajón de grandes actuaciones pendientes.

Se venía de unos años (1996-2001) con un incremento de la construcción notablemente superior al aumento de la población, como se corrobora en un Plan de Sectorialización del municipio en 2006, en el que se recoge que el stock de vivienda vacante en la ciudad -la que se utiliza como vivienda de temporada, está en venta o en alquiler en el momento censal- creció más de un 70% durante la década los 90, especialmente en la segunda mitad. "La evolución del parque de viviendas de Aranjuez no responde al crecimiento de la población del municipio porque los comportamientos sociales están cambiando, y porque hay demandas que tienen que ver con nuevos intereses y necesidades", explicaba el estudio de arquitectura encargado de redactar el informe. "Se construye para la demanda de los nuevos habitantes: la gente que está llegando al municipio, la formación de nuevos hogares de las jóvenes generaciones y otras necesidades, pero también para la inversión", añadía.

Okupación y vivienda vacía

Todas esas expectativas volaron por los aires con la crisis. La imagen de chalés vacíos o a medio construir con denuncias de okupación por parte de los vecinos predominó en algunas de estas nuevas áreas de Aranjuez durante unos años. En la citada zona de La Montaña, ha permanecido varado durante años en manos de la Sareb y sin encontrar valedor un centro comercial 'fantasma'. Una estampa, propia de ciudades en las que la explosión de la burbuja dejó imágenes similares, de "ciudades inconclusas", según el geógrafo de Universidad Complutense de Madrid (UCM) Enrique Pozo Rivera, que emplea el término para referirse a Aranjuez en un paper.

"Con la llegada de la crisis económica en 2008, se abre en Aranjuez una nueva etapa en la evolución urbana marcada por la ralentización del crecimiento. La crisis desacelera la renovación y rehabilitación urbana en el casco antiguo y la ocupación de los sectores residenciales e industriales en desarrollo del ensanche periférico de la ciudad y de la gran actuación de La Montaña; al igual que paraliza y exige el redimensionamiento de otras grandes actuaciones, que en la actualidad están en fase de redacción de su planeamiento o han sido abandonadas por falta de apoyo de las Administraciones local, regional o estatal, o por sentencia judicial por su afección medioambiental", escribe Pozo Rivera el artículo académico.

Esa dolorosa instantánea se ha empezado a borrar, defiende Díaz Toribio: "Hemos llegado a una situación en la que ya se ha adecuado la oferta a la población". El dirigente local destaca precisamente el salto en la población de Aranjuez, asegurando que recientemente se han alcanzado los 67.000 habitantes (el último dato del Instituto Nacional de Estadística recoge 60.668 habitantes en 2023). Un notorio salto respecto a los 38.000-39.000 de mediados y finales de los 90, cuando empezó el citado boom de la construcción, y una cota en la que la población de Aranjuez estuvo casi 'congelada' durante décadas, atestigua el propio concejal.

Este incremento poblacional entronca con el éxodo de Madrid por la crisis de vivienda: "Está viniendo mucha gente de Madrid a vivir aquí, porque las comunicaciones son mejores y lo que hace 15 años te parecía una distancia larguísima, ahora mismo ya no. De hecho, tú vas a la estación de tren y la estación está llena de coches, es todo gente que está yendo a trabajar o a estudiar a Madrid".

En esta tesitura, el consistorio otorgó en julio la licencia para la construcción en la citada zona de La Montaña de unas 400 viviendas acogidas al plan VIVE de la Comunidad de Madrid (alquiler asequible). "Va a ser una oportunidad tanto para la gente de Aranjuez como para personas que vengan de fuera y quieran plantearse venir a unas viviendas que van a ser de muchísima calidad, con su piscina y todo", resalta Díaz Toribio.

El político también destaca nuevos desarrollos industriales y comerciales en Aranjuez que estarán operativos en dos años y que atraerán más empleo y, por tanto, mayor demanda de vivienda. En la misma línea positiva, destaca que el Ayuntamiento ha encontrado una buena comunicación con el Consorcio regional de transportes para incrementar la frecuencia de las líneas interurbanas de autobús con Madrid. No obstante, la asignatura pendiente sigue estando en los Cercanías, el principal medio de los arancetanos para trasladarse a Madrid. Dentro de las habituales incidencias en la red, la línea C-3 acumula numerosas quejas de los viajeros y la interlocución entre corporación municipal y el Ministerio de Transportes es nula, se queja Díaz Toribio, denunciando que el ministro Óscar Puente no les da respuesta.