España necesita 2 millones de viviendas hasta 2030 para equilibrar el mercado

La escasez de suelo finalista (el que está listo para iniciar una promoción), los cambios legislativos, el reducido presupuesto público, el aumento en los costes de los materiales de construcción y la falta de mano de obra son los motivos que explican la escasez de vivienda en España. Faltan casas para hacer frente al crecimiento demográfico (proveniente en buena parte del exterior) al que se enfrenta el país, que necesita entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas hasta 2030 para equilibrar el mercado.

Son estimaciones del BBVA Research, que detalla que dentro de seis años habrá algo más de 52 millones de habitantes, lo que equivale a un crecimiento promedio anual del 1,0%. Es decir, unos 3,5 millones de personas más y 2,1 millones de hogares. Lo cierto es que España es uno de los territorios europeos donde mayor desequilibrio existe entre viviendas construidas (1,53 millones) y los hogares formados (2,40 millones) entre los años 2008-2022, con una ratio de 0,6 casas construidas por hogar.

Destaca el comportamiento de 2022, donde ocupó el último puesto del Viejo Continente con tan sólo 2,3 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes mayores de18 años. Esta situación tiene una clara consecuencia, la escasez de oferta seguirá impulsando los precios al alza. Un aspecto que afecta más a la vivienda de obra nueva, dada la escasez de este producto en el mercado", dice el texto.

En opinión del servicio de estudios de BBVA, la disponibilidad de suelo finalista es un desafío crucial en este sentido. Las ciudades españolas cuentan con terrenos para desarrollar viviendas, pero la proporción de suelo finalista, listo para construir, es limitada. En su informe, apunta a la revisión y actualización de los planeamientos urbanísticos, en muchos casos anteriores a 2008, permitiría un mejor aprovechamiento del suelo disponible y una respuesta más ágil a las necesidades actuales. En concreto, explica que en España hay 6,8 millones de viviendas pendientes de desarrollar, lo que se traduce un 25,6% del parque de viviendas existente, según el Sistema de información urbana (SIU) que recopila datos de los planes generales urbanísticos.

El problema reside en que muchas de estas viviendas están en planes antiguos, realizados en etapas anteriores, que no están acorde con la normativa vigente actualmente. Otras se localizan en planes que están totalmente bloqueados. De hecho, el 69% de los planes generales de ordenación urbana en la actualidad se firmaron antes de 2008, un periodo muy diferente al actual, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista de los requerimientos y necesidades de las ciudades.

"Muchos de estos planes deberían de revisarse y adecuarse a las necesidades económicas y urbanísticas actuales y a los requerimientos legales vigentes. Atendiendo a estos criterios, es muy posible que las viviendas previstas pendientes de desarrollar en algunas localizaciones sean excesivas. Por su parte, en las ciudades con mayor dinamismo económico es necesario agilizar los procesos que permitan dinamizar estas construcciones", expone el texto.

Por ello, reclama un marco normativo que aporte mayor seguridad jurídica, restringiendo la anulación de los planes urbanísticos a cuestiones relevantes, y agrega que gran parte de la edificación que contienen los planes urbanísticos se encuentra pendiente de realizar. En Madrid y Barcelona en torno al 60% de las viviendas previstas están sin construir.

Vivienda pública, en horas bajas

La vivienda pública también está en horas bajas; en línea con el presupuesto que la Administración dedica a esta partida. Desde 2021 tan sólo se inician unas 13.000 viviendas protegidas al año frente a las 70.000 anuales en 1995 y 2010. Según los expertos, el incremento de la oferta inmobiliaria pasará por un crecimiento del crédito a la promoción.

"La financiación bancaria se ha reducido sobre el 80 % respecto al máximo alcanzado en 2008", indica, al tiempo que ve necesario el desarrollo de un marco que permita este impulso sin que ello implique una excesiva toma de riesgos. Por ello, pide medidas que ayuden a revertir los factores que limitan la oferta para dinamizar la construcción residencial y la oferta de alquiler, sobre todo a precio reducido, lo antes posible.

La inestabilidad regulatoria en materia de vivienda ha desestabilizado los planes de promotores, constructores y empresas dedicadas al alquiler y algunas de las medidas adoptadas han desincentivado la inversión introduciendo inseguridad jurídica. El departamento de análisis de la entidad subraya que la legislación en vivienda ha sufrido cambios importantes y una parte de las medidas acordadas desincentivan la inversión, introduciendo inseguridad jurídica, reduciendo la rentabilidad o desincentivando las economías de escala.

La expansión del turismo extranjero, la inestabilidad regulatoria y la inseguridad percibida por los propietarios han provocado un aumento de las viviendas de alquiler turístico, lo que reduce la oferta de alquiler de vivienda habitual, añade.