La inmologística, en el radar de los inversores

El sector inmologístico se refiere a la industria que se ocupa del desarrollo, gestión y arrendamiento de propiedades y espacios destinados a actividades logísticas y de cadena de suministro. ¿Cómo está evolucionando este mercado? Según el último Informe Inmologístico 2023, elaborado por Colliers, que analiza tanto los datos de alquiler como de inversión, en el mercado de Madrid, Barcelona y Valencia, la contratación de activos industriales y logísticos ha retrocedido un 36% respecto al año 2022. Y la inversión inmobiliaria en este mercado también ha registrado una caída del 52%, desplazando a los activos industriales y logísticos al tercer puesto del ranking de activos inmobiliarios preferidos para la inversión.

"Es verdad que hubo un descenso tras la subida de tipos de interés que afectó a toda la inversión inmobiliaria, pero a pesar de esa bajada del 50% de la inversión en inmologística, fue uno de los sectores que mejor resultado tuvo, porque es un nicho de mercado que es atractivo para el inversor institucionales. Cuando hicimos una encuesta en Colliers de dónde pensaban invertir los grandes fondos en 2024 y posicionaron hoteles y logístico a la cabeza de los intereses de la inversión, le seguían otros productos ya minoritarios como Data Center y Healthcare que también están en auge, pero hoy por hoy, son aún pequeños, aunque más atractivos que oficinas y retail que han perdido algo de interés. Por tanto, inmologística vemos que es el producto de moda entre los fondos, aunque haya bajado la inversión", asegura Oriol Gual, director nacional de I&L de la consultora Colliers.

De la misma opinión es Marco Galbusera, director general de Eurofund Logistics Capital Partners (ELCP), joint venture fruto del acuerdo entre Eurofund Group y LCP para dar solución a las nuevas necesidades de la cadena de suministro y los ocupantes logísticos en España y Portugal. "El sector inmologístico goza de buena salud, pero la realidad es que la logística en general ha cogido una buena posición dentro del sector en los últimos años cuando se ha empezado con el e-commerce y aún se ha incrementado más después de la pandemia. Es verdad que en los últimos meses ha habido una bajada de actividad, pero la logística ha llegado para quedarse".

El sector logístico se ha reinventado, "hemos pasado de ser el patito feo del real estate a ser un sector que está de moda. Hoy en día se ofrece un producto que nada tiene que ver con el que se hacía antes. Las naves de los polígonos antes eran antiguas, feas y las naves de hoy no tiene nada que ver no con lo que había hace unos años. Nos hemos reinventado son naves de calidad con la última tecnología, sostenibles y somos un producto muy interesante para el inversor", explica Rebecca Schulz, senior expert logistics real estate de Zalando.

Según Luis Domínguez, Real Estate Manager de DHL, "ahora hay una permeabilidad entre la oferta y la demanda. He observado que hace muchos años los usuarios de las naves logísticas nos teníamos que adaptar al modelo que se construía y eso producía ciertas ineficiencias en el interior de la nave, ahora afortunadamente, nosotros no hacemos otra cosa que recoger las necesidades de nuestros clientes y de la sociedad y eso lo transmitimos a los promotores que adaptan sus diseños y casi llegan a los ideales de las naves que nosotros necesitamos para que sean sostenibles, porque toda la sociedad está inmersa en el cambio climático y en la descarbonización de la cadena de suministro", dice.

"Hoy en día los temas medioambientales son un estándar ya en las naves logísticas, pero ahora el gran reto es de las personas que son quizás el colectivo que más hemos tardado en considerar para que tengan un confort y no olvidemos sean productivos porque las empresas lógicamente tenemos unas cuentas de resultados y tenemos que ser cada vez más eficientes, los costes se incrementan y no podemos a veces transmitir esos precios a nuestros clientes y hay que ser muy hábil para conjugar esas dos cosas entonces yo creo que el gran reto ahora está en habilitar de espacios adecuados a las personas y por supuesto favorecer la digitalización, la robótica, todo lo que nos está ayudando a ser más eficientes y a ser más competitivos", concluye el experto.

De la misma opinión es Marco Galbusera, "uno de los retos de la logística es capturar y mantener el talento en una actividad que es cada vez más complicada porque no es ir simplemente a mover una caja. Se trata de interactuar con sistemas con maquinarias complejas y esto hace que el talento tiene que quedarse y tenemos que cambiar la nave para que esté adecuada hacia el trabajador y que pueda trabajar bien".

Nueva tendencia en el mercado

Oriol Gual, apunta una nueva tendencia en el mercado. "Nosotros lo que hemos visto en los últimos años sobre todo a partir de 2017, es el interés por ubicaciones no tan fáciles o evidentes como podría ser Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza porque se ha incrementado la necesidad de dar un servicio de inmediatez al usuario y esto supone atreverse a invertir en zonas no tan evidentes, en apostar por ubicaciones secundarias o terciarias y saber acertar en esas ubicaciones que te puedan permitir dar servicio a ciudades más pequeñas para ese cliente que compra online o incluso en dar servicio también a los parques comerciales y a los centros comerciales de esas ciudades que demandan una necesidad con urgencia mucho mayor de la que estábamos acostumbrados hace unos años".

El suelo es un tema que también preocupa al sector. "La situación del suelo es bastante dispar según las ciudades. Por ejemplo, en Barcelona en primera corona es casi imposible encontrar disponibilidad de suelo para hacer un proyecto o coger una nave y rehabilitarla, son actuaciones con precios bastante elevados. En Madrid, la situación es un poco diferente porque tiene el doble de espacio respecto a Barcelona al no estar limitada por el mar. En tercera corona hay bastante disponibilidad de suelo y en segunda corona se complica. Valencia está adquiriendo cada vez más relevancia", afirma Marco Galbusera.

En esta misma línea, Oriol Gual apunta que el mayor hándicap está en el tema urbanístico. "Los plazos que se requieren para tramitar suelo son muy largos. Ahora se iba a aprobar la nueva Ley del suelo que algo debía ayudar y finalmente se ha pospuesto su aprobación, tampoco iba a ser la gran solución, pero sí que algo podía ayudar. Vemos una necesidad de crear nuevos suelos y también flexibilizar usos en suelos ya existentes con naves que se han quedado obsoletas y que a día de hoy la normativa no lo permite esa flexibilidad de usos".