Qué es una zona tensionada y cómo te afecta si eres propietario de un piso de alquiler

La ley de vivienda está a punto desplegar una de sus herramientas más polémicas: el índice de precios de referencia del alquiler. A partir de marzo se podrá topar el precio de las rentas en todas las zonas que se consideren tensionadas, aunque habrá diferencias entre el tipo de propietario (grandes tenedores y pequeños propietarios) y los contratos (nuevos y los que ya estuvieran en el mercado).

Según la ley de vivienda, las comunidades autónomas podrán declarar zona tensionada si en ellas se cumple alguna de estas dos condiciones. La primera, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. La otra condición es que el precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos tres puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.

La declaración de una zona de mercado residencial tensionado pemitirá modificar el régimen de prórrogas de los contratos y topar los precios de los arrendamientos. En cuanto a los precios, y si se firman nuevos contratos y el arrendador es un pequeño propietario, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%. Sin perjuicio de lo anterior, si el arrendador es un gran tenedor la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices.

Respecto al régimen de prórrogas, la ley de vivienda establece que una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. El arrendador, sea o no gran tenedor, estará obligado a aceptar la prórroga salvo en casos excepcionales.

Cataluña

Cataluña será la primera comunidad, y de momento la única, que limitará los precios del alquiler en determinadas zonas consideradas tensionadas. En concreto, lo hará en 140 municipios en los que viven 6,2 millones de ciudadanos, más del 80% de la comunidad. La mayoría se concentran en la zona del litoral, especialmente el de Barcelona y Girona, en el área metropolitana y las capitales de provincia.

En cuanto al tipo de propietario, la ley de vivienda define a los grandes tenedores como las personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial (excluyendo garajes y trasteros). Ahora bien, la norma permite expresamente que, en las zonas de mercado residencial tensionado, las comunidades autónomas puedan reducir el umbral a 5 o más inmuebles, como ha hecho Cataluña.