En 2024 se prevé la producción de más de 100.000 viviendas

El último informe del 'Pulsímetro Inmobiliario', elaborado por el equipo de investigación de la escuela de negocios 'Real Estate Business School' (Rebs) en colaboración con la Universidad de Málaga, confirman la necesidad de duplicar la construcción de vivienda nueva y/o rehabilitación. "Hay un escaso stock y la presión de la demanda, tensiona los precios, tanto en alquiler como en venta, siendo mas necesario que nunca disminuir el gap existente entre salarios medios mensuales netos y cuotas hipotecarias/alquiler mensual", afirma José Antonio Pérez, doctor en economía por la Universidad de Málaga y profesor de Rebs.

Según los datos del informe, la tendencia en 2024 de los visados de obra nueva se mantendrá en 131.795 viviendas, pero no da muestras de mayor crecimiento, ni de caídas drásticas, que unido a niveles de 117.032 viviendas en concesión de licencias de obras y ocupación de 89.835 viviendas. "Estos datos demuestran cómo los proyectos nuevos nacen, se diseñan y construyen adaptados a la demanda solvente existente, ante la escasa disponibilidad de suelo urbano apto para su edificación" apunta José Antonio Pérez.

En cuanto a las operaciones de compraventas de obra nueva en España, el Pulsímetro en su 35 edición, apunta que ascenderán a 105.406 viviendas, superando el nivel de viviendas terminadas, mas allá del gap temporal, entre compraventa privada, licencia ocupación e inscripción registral, a todas luces el stock de obra nueva es casi inexistente, salvo algún resto, aumentando ritmos de venta, incluso con crecimientos cercanos al 4%, compensando la inflación en el indicador residencial.

Con lo cuál "es clave construir más o los precios irán subiendo mientras la demanda lo siga pagando," asegura Jose Antoni Pérez, quien alerta de que "dicha tendencia va en contra de la puesta en marcha de viviendas asequibles, reto a solventar mediante colaboración pública-privada, hasta conseguir al menos 2 viviendas disponibles cada 50 ocupadas, por barrios, zonas conectadas por transporte publico a los centros de trabajo".

Un reto viable de construcción de vivienda asequible como están demostrando los proyectos iniciados por algunas empresas en Madrid y Málaga, con formato de colaboración público-privada, sobre suelos públicos via concesión administrativa y derechos de superficie, como sobre privados a valores razonables sobre precios de venta oficiales, actualizados los módulos según incrementos de costes de construcción reales. Sin embargo, el informe recoge que la segunda mano, se ralentiza a ritmos inferiores del 10%, por efecto inmediato de la bajada del número de hipotecas, importes y restricciones a su concesión, salvo que los primeros meses del 2024 demuestren una mayor actividad hipotecaria respecto al 2023.

"Esto significa que solo los que tienen ahorro suficiente o reinvierten, protagonizarán las 458.963 compraventas, al incrementarse las ventas al contado, superando el tercio de las operaciones, manteniendo nivel de precio, incluso con ligeras subidas, en todas las gamas de producto y zona, donde la demanda solvente, desea vivir y no existe producto nuevo, activando las reformas y rehabilitación, ya que en la España vaciada con decrecimiento demográfico seguirá la tendencia a la baja en operaciones y precios", aforma José Antonio Pérez.

Mercado residecial en Madrid

En el caso de Madrid las perspectivas de producción de obra nueva para el 2024 se sitúan en unidades similares a las del 2023, sin embargo dicha estabilidad, puede romperse y retomar la tendencia a romper el techo de 20.000 viviendas/año, con las alternativas de colaboración público-privada planteadas por Asprima a la administración pública e iniciadas en los primeros proyectos donde el valor de los módulos y repercusión del suelo, lo hacen viable en materia de vivienda asequible.

Las administraciones públicas de la Comunidad de Madrid necesitan seguir generando suelo y agilizando tramitaciones para la creación de vivienda asequible en venta y alquiler, siendo pioneros en colaboración publico privada, y que se verán reflejados en los desarrollos del sureste con Valdecarros y los Berrocales con primeras viviendas, sin olvidar el acuerdo firmado por Estado y Ayuntamiento para la operación Campamento.

"Las viviendas iniciadas en 2023 (13.822 unidades) no darán respuesta a la demanda actual en Madrid, El año de mayor producción de la serie analizada es 2021 (20.622 unidades). Las previsiones del 2024 acentuarán la diferencia entre oferta y demanda, que desde hace una década acumula déficit, motivada por la falta de mano de obra, los tiempos de trámites con la administración y la situación geopolítica, desde Rebs consideramos que se generan 220.000 nuevos hogares al año a nivel nacional". explica David Ortega, director del MBAi en Rebs.

Hay una falta de vivienda nueva (13.100 unidades en 2023) que está muy por debajo de la generación de hogares de la Comunidad de Madrid, y esto hace que todo lo que se construye se venda. Además, la escasez hace que el mercado de segunda mano se tensione y los precios suban. Centrándonos en las operaciones de compraventa, la obra nueva representa un 25% de las operaciones anuales del 2023, que junto a la segunda mano hacen un total de 68.351, con una previsión en 2024 de 61.000 operaciones, donde la gran caída, la lastra la segunda mano.

"Las tendencias de los principales indicadores inmobiliarios, ante una situación estable de tipos de interés, con ligeras bajadas, sin aumento drástico del desempleo ni de la morosidad, hace pensar que el marcado continuará la senda que trae de 2023. Con ligeros incrementos de precio medio general residencial por falta de producto disponible ante una mayor demanda, a pesar de la caída de concesión de hipotecas, ya que aumenta en mayor medida las compras al contado", apunta David Ortega.

En cuanto a las hipotecas, según el pulsímetro, tocamos techo en 2019 casi firmando 20.000 operaciones y si lo comparamos con 2023 se registra una caída del 35% en la aprobación de hipotecas", con tendencia a estabilizarse el número de hipotecas en 2024.