El síndrome del hotel nuevo en el barrio: la atracción de turistas infla la vivienda y aflora lo gourmet

La tensión de la vivienda de alquiler en ciudades como Madrid se suele achacar a una oferta insuficiente y a un complicado acceso a la compra, pero aunque estos factores comprometen en gran medida la cuestión habitacional, no son los únicos. La otra batalla la libra el sector inmobiliario residencial contra uno de los mayores pilares de la economía española, el turismo, que gana terreno a los barrios y los transforma en nuevos núcleos urbanos donde el costumbrismo da paso a lo gourmet.

Cambia la estética y también la oferta comercial. Las aperturas de hoteles en edificios desocupados o reciclados como antiguas oficinas suelen venir acompañadas de inauguraciones de bares o restaurantes más cercanos al estilo nórdico que al patrio, o de comercios donde la masa madre o los cafés del mundo marcan la diferencia. Sobre esta revitalización urbana, la conocida gentrificación, y su impacto en el precio de la vivienda versa el último estudio publicado por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) que firma Alberto Hidalgo.

El análisis se adentra en la influencia directa del desarrollo hotelero en el precio de los alquileres. La premisa radica en que la inversión en estos alojamientos y las nuevas comodidades -en forma de oferta hostelera y cadenas de tiendas para los más sibaritas- que afloran tras su apertura provocan un aumento generalizado de los precios en la zona porque el paso del ultramarinos de toda la vida a las nuevas tiendas ecológicas aumenta de manera virtual el nivel económico del barrio. Sin embargo, también alberga la posibilidad de que el mercado inmobiliario pueda verse perjudicado de manera negativa por el aumento de la congestión y ruido del lugar.

El estudio analiza si la apertura de habitaciones de hotel implicó una variación al alza en el precio medio del alquiler por metro cuadrado en distintas zonas censales de Madrid entre los años 2001 y 2010. La respuesta es afirmativa: "los resultados proporcionan evidencia convincente de que la apertura de hoteles contribuye a aumento de los precios de alquiler", indica Hidalgo, que no entra en cuantificar la subida en euros. Lo hace especialmente en zonas alejadas del centro y en las inmediatamente posteriores a este (el segundo anillo), donde la reconfiguración demográfica es más evidente.

El impacto en el aumento de los precios es distinto al que provoca el alquiler de temporada que propician plataformas tipo Airbnb. Mientras los pisos turísticos disminuyen de forma directa el stock de viviendas de para alquilar, los hoteles inflan las rentas mensuales realzando el atractivo y el 'caché' de las zonas próximas.

La gentrificación también impacta en el comercio

El informe va más allá. La apertura de hoteles también influye en las estructuras empresariales de las zonas donde se albergan porque los alquileres de locales comerciales también suben. Queda también confirmado que este escenario expulsa a las empresas particulares o de recursos económicos modestos (pequeños minoristas o proveedores) que no pueden hacer frente a rentas a las que sí pueden acceder empresas de mayor envergadura. "Cuando se abren hoteles en una zona censal [...] las empresas más grandes pueden estar mejor posicionadas para aprovechar las oportunidades que surgen del crecimiento del turismo y de la subida de precios del sector inmobiliario comercial", apunta.

Además, la apertura de hoteles benefician a los establecimientos orientados al turismo (tiendas de souvenirs...) mientras las actividades orientadas a la producción se ven afectadas de manera negativa. Esto lo traduce el autor como una transición de una ciudad orientada a la producción a otra orientada al consumo.

"Es crucial comprender plenamente el impacto del turismo en todos sus aspectos, dada su importante contribución a la economía". La conclusión del poder del turismo sobre estas dos vertientes (vivienda y comercio) que extrae el estudio deja varias aristas: el crecimiento económico y la revitalización de ciertas zonas favorece a los propietarios, que sacarán más rendimiento de sus inmuebles, pero también expulsa a los residentes de larga duración. Lo mismo con los comercios. Sin contar con que la congestión causada por el turismo puede llegar a afectar a la habitabilidad de la zona (más gente, más ruido...) y dejar a los vecinos sin servicios para favorecer la afluencia de turistas.