Cataluña adapta la Ley de Vivienda y duplica el número de grandes propietarios afectados

Era pleno agosto cuando saltó la noticia: la Generalitat ha decidido bajar de más de 10 a cinco o más los inmuebles para tener consideración de gran propietario. La modificación ya está prevista en la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Congreso. Como excepción, los promotores sociales que tengan como objetivo "la promoción de inmuebles de protección social destinados al alquiler" escaparán de este cambio, aunque los que se dediquen a vender los pisos sí que serán considerados grandes tenedores, también.

Para entender qué significa este cambio, primero hay que entender qué impacto tiene sobre un propietario ser considerado un gran tenedor dentro de un área considerada tensionada. En ese sentido, en las áreas tensionadas, el alquiler de los nuevos contratos no podrá superar nunca el precio del anterior contrato vigente durante los últimos cinco años.

En caso de ser un gran propietario el que alquila el inmueble, el alquiler no podrá superar nunca el índice de referencia del precio del alquiler, y Cataluña dispone de un índice propio. Además, los grandes tenedores tendrán la obligación de renovar los contratos de alquiler social. Asimismo, en caso de impago u otros problemas, el propietario está obligado a ofrecer al inquilino un alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales.

En cuanto a las áreas tensionadas, en Cataluña serán un total de 140 municipios los que sean considerados de tal forma. Según los cálculos de la Generalitat, en estas 140 localidades residen 6,2 millones de personas -el 80,6% de la población catalana-, por lo que, según su criterio, "se pone en el mercado de vivienda asequible mucha más vivienda" en áreas en las que reside la mayoría de la población.

Desde la Generalitat argumentan que este cambio "aumenta de forma notable el número de viviendas de alquiler sujetas al conjunto de medidas que prevé la nueva Ley de Vivienda", por lo que servirá para "poder contener las rentas del alquiler y garantizar un derecho fundamental como es el acceso a la vivienda". Pero en la práctica, la medida afecta mayoritariamente a particulares de clase media, frente al discurso oficial de que se pretende perseguir a grandes empresas especuladoras.

Según el estudio Estructura y concentración de la propiedad del parque de alquiler en Cataluña, con datos de 2020, un 7,7% de las viviendas en alquiler en la región corresponden a propietarios de entre seis y 10 viviendas en total. A todos estos habría que sumar los que tienen cinco, que también pasan a ser grandes propietarios, pero en el documento los engloban con el grupo de tres a cinco viviendas.

Según cifras recopiladas por elEconomista.es en dicho estudio pero de la ciudad de Barcelona, en la última edición, con datos de 2021, el cambio en la figura de gran tenedor a partir de cinco viviendas supone, como mínimo, añadir bajo las restricciones de la nueva ley más de 20.000 viviendas solo en la capital catalana, así como a más de 2.500 propietarios, mientras que con el criterio anterior eran poco más de 2.000 (ver gráfico).

En cuanto al tipo de propietario, la nueva consideración de grandes tenedores afecta a más personas físicas que a jurídicas (compañías u otros tipos de identidad que poseen cinco o más inmuebles: empresas, entidades, asociaciones benéficas o religiosas y otro tipo de fórmulas), aunque los datos se reparten bastante equitativamente.

Concretamente, en el grupo de propietarios de 6 a 10 viviendas del estudio sobre el parque de alquiler barcelonés figuran 1.413 personas físicas con 10.521 pisos, mientras que las personas jurídicas son 1.165 con 8.898 viviendas.

En total, el informe estima que en la ciudad de Barcelona hay unas 754.300 viviendas principales (descontado un 4% para otros usos que no son la residencia habitual, como pisos turísticos o vacíos), de las que el 84,9% son propiedad de personas físicas. Del conjunto del parque residencial, se calcula que las viviendas principales en alquiler son unas 290.400, de las que el 64,5% están en manos de particulares.

Medidas pendientes del Ministerio

La Generalitat se reivindica como la administración más activa en la aplicación de la nueva Ley de vivienda estatal, si bien debe recibir la autorización del Ministerio -actualmente en funciones- para que tengan validez tanto el mapa de 140 municipios catalanes considerados áreas tensionadas de vivienda como el índice de precios de alquiler propio de Cataluña.

Además, se da la paradoja de que, después de varias leyes de vivienda regionales anuladas por el Tribunal Constitucional en los últimos años, ahora es el Parlamento catalán el que ha aprobado recurrir ante dicho tribunal la normativa nacional, aduciendo invasión de competencias.

Se suma así a otras autonomías contrarias a la norma estatal, como la Comunidad de Madrid, Andalucía y el País Vasco.